溫家寶總理再次喊話，要讓房價降下來，但讓購房者感到非常奇怪的是，第三輪調(diào)控過去已3個多月，房價依然穩(wěn)如磐石，這是為什么呢？我們從房企資金鏈方面來一探究竟。

    文》本刊記者/甄愛軍

    量跌價還穩(wěn)

    雖然成交狀況尚未出現(xiàn)明顯改善，但不可否認的是，近期房價保持相對穩(wěn)定卻是不爭的事實。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的30個城市中，近五成城市成交面積環(huán)比下降，4城市跌幅接近或超過30%，其中大連跌幅達82.7%。雖然也有溫州、哈爾濱、蘇州、揚州、廈門等少數(shù)城市4月份成交量環(huán)比較大幅度上漲，但其余城市漲幅均不大。

    與交易狀況持續(xù)低迷有所不同的是，大多數(shù)城市房價保持穩(wěn)定態(tài)勢。北京、上海、廣州、深圳四大一線城市房價小幅上漲，漲幅約2%左右。少數(shù)城市成交價格變動顯著，寧波商品房成交均價環(huán)比上漲24.86%，其次是天津、杭州(不含蕭山余杭地區(qū))，其成交均價漲幅接近或超過10%。

    資金缺口變大

    樓市第三輪調(diào)控已過去3個多月，令民眾感到有些疑惑的是，諸如“限購”、“限貸”、“限價”等行政干預(yù)色彩極為濃厚的調(diào)控政策，怎么還是沒能讓房價“低頭”？

    這跟開發(fā)商的財務(wù)狀況有著極大關(guān)系，我們從上市房企公布的年報和季報中來尋找答案。在表中，我們列出了部分房地產(chǎn)上市公司自2008以來貨幣資金和帶息負債的變化情況，并對141家房地產(chǎn)企業(yè)的總體變化情況也進行了統(tǒng)計。根據(jù)財務(wù)報表所反映的情況來看，目前開發(fā)商已經(jīng)開始面臨資金短缺困擾?？傮w141家公司，今年一季報其貨幣資金總額為2168.6億元，請注意，與去年第四季度的2333.1億元規(guī)模相比，已經(jīng)縮減了164.5億元。仔細觀察，會發(fā)現(xiàn)這是自2010年一季度以來，貨幣資金首次出現(xiàn)減少情形，這表明開發(fā)商的手中持有的貨幣資金在一季度開始減少。

    而另一方面，帶息債務(wù)的進一步增多，這如同一根勒在開發(fā)商脖子上的鐵鏈，隨時都有收緊的可能。統(tǒng)計結(jié)果顯示，截止到今年一季度，141家公司的帶息債務(wù)規(guī)模達到4901億元的高位，與去年四季度相比，增加了237.2億元，這表明開發(fā)商通過銀行貸款、發(fā)行的信托和債券等方式，新增了237.2億元的債務(wù)，考慮到近期銀行收緊流動性，嚴控開發(fā)貸款，開發(fā)商可能是花費更高的成本進行融資，這樣的變化令人擔(dān)憂(具體可見圖1)。

    另外，還有一個值得注意的現(xiàn)象，即貨幣資金與帶息債務(wù)之間的背離程度在變大。如圖1所示，在2010年四季度之前，貨幣資金與帶息債務(wù)雖然存在背離現(xiàn)象，但兩者同步增加，所以背離程度并未擴大，而在今年一季度，在貨幣資金減少的同時，帶息債務(wù)卻依然增多，這說明開發(fā)商缺錢程度在增加。

    大面積降價還需時日

    我們估計，雖然開發(fā)商的資金鏈已出現(xiàn)收緊趨勢，但還沒有達到緊張的程度，因此大面積降價促銷局面會推后。

    目前三、四線城市交易程度大大提高，在一定程度上緩解了部分率先“走出去”開發(fā)企業(yè)的資金壓力，因此其降價意愿也會降低。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示(見圖2)，2011年1～3月，全國商品房累計銷售面積為1.76億平方米，環(huán)比上漲93.7%；銷售金額達10152億元，環(huán)比上漲116.7%。住宅累計銷售面積為1.58億平方米，環(huán)比上漲92.5%，漲幅小于商品房；銷售金額為8607億元，環(huán)比上升117.7%，漲幅大于商品房。盡管2011年以來，住宅市場受到嚴厲的政策調(diào)控影響，主要城市的銷售量下降明顯，但依靠三、四線城市成交的帶動，全國銷售量仍然同比上漲。

    溫家寶總理在5月初首提“降房價”，這樣的表態(tài)彰顯了中央政府加強調(diào)控的決心，房地產(chǎn)調(diào)控將會發(fā)生變化。未來一段時間，部分地方政府的房價控制目標(biāo)調(diào)整的可能性正在加大，中央政府可能針對部分城市出臺統(tǒng)一標(biāo)準以考核地方政府調(diào)控效果。同時還有可能出臺更嚴厲的措施。

    目前浙江有商業(yè)銀行提高了首套房的首付比例，達到5成，或許這是中央政府實施進一步調(diào)控的信號?？梢灶A(yù)見，隨著中央政府調(diào)控的步步緊逼，剛剛有所改善的市場交投狀況極有可能重新陷入深度觀望態(tài)勢。

    那么，何時才會出現(xiàn)大面積促銷現(xiàn)象呢？根據(jù)以往經(jīng)驗，如2008年，141家公司貨幣資金總額只有1000億元的時候，開發(fā)商不得不降價以加速資金回籠，考慮到當(dāng)時帶息債務(wù)水平約2500億元，而目前已經(jīng)達到了4900億元，幾乎是其兩倍，所以本刊預(yù)測，未來兩三個月內(nèi)，隨著貨幣資金總額的進一步減少，這將逼迫開發(fā)商采取行動進行自救，屆時，降價促銷或?qū)⒃龆唷?/p>