在我看來，限購令實(shí)施百日，等房價(jià)挫跌10%~15%之后，堪稱完成階段性任務(wù)。接下來必須開始思考、設(shè)定限購令的退出機(jī)制，予以有條件松綁，還市場(chǎng)本色。

    近期有部分媒體以少數(shù)先降后漲之樓盤的順銷,發(fā)表樓市成交回暖、價(jià)位轉(zhuǎn)趨堅(jiān)挺之論述，但這與當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)落差頗巨。

    賣掉東京曾經(jīng)可以買下美國

    事實(shí)上,只要限購令持續(xù)，每有進(jìn)場(chǎng)者便意味著需求量遞減，從而使得買氣難以凝聚，導(dǎo)致價(jià)位只能在有限的空間里作戰(zhàn)略、技術(shù)性微幅上調(diào)，以刺激為數(shù)不多的購房者進(jìn)場(chǎng)，如果這也能解讀為“房價(jià)回升”，那豈不是在說明政策不給力,及呼喚新一輪調(diào)控的出臺(tái)？

    眾所周知，限購使“買得起的不能買，可以買的買不起”，等同人為驅(qū)逐市場(chǎng)需求，目的在于防范熱錢襲擾、牽制房價(jià)滯脹及疏導(dǎo)資金流向，進(jìn)而逼迫開發(fā)商在“硬扛等死”與“搶先降價(jià)”之間做出選擇。

    之所以如此強(qiáng)硬，說到底，在于避免日本房產(chǎn)泡沫之“消失的十年”在中國重演(詳見上期)。當(dāng)時(shí)的日本也有今天與我們同樣的困惑及“驕傲”——賣掉東京就可以買下美國，皇居房地價(jià)超過加利福尼亞一個(gè)州！那段“荒誕歲月”的極端例子，是北海道偏郊一塊原本15日元/平方米都乏人問津的土地，竟在短短幾年內(nèi)炒作到15萬日元/平方米，漲幅1萬倍！而類似案例不勝枚舉，此為中央政府此番看似欲置房產(chǎn)于“死地”之主因。

    限購令將陷“父子騎驢”之困境

    惟以現(xiàn)況觀之，樓市需求日趨枯竭，已使開發(fā)商面臨另類“黑字倒閉”(資產(chǎn)大于負(fù)債)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年一季度，136家房地產(chǎn)上市公司房源庫存金額達(dá)9865.14億，與去年同期相比增幅40%！說明情況漸趨惡化與危急。

    此前便有發(fā)改委官員不無擔(dān)憂地表示，一旦取消限購令，勢(shì)必帶來房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。這說明中央清楚知道，目前房價(jià)相對(duì)于通貨通脹所呈現(xiàn)的貶值狀態(tài)，是被限購令強(qiáng)力壓制的結(jié)果，一旦松綁恐將失控。但值得關(guān)注的是，政策不斷打擊的后遺癥，是使充沛的貨幣流動(dòng)到處泛濫成災(zāi)，畢竟資金需要流向，這就令中央陷入“壓下葫蘆浮起瓢”的兩難之中。

    尤其需要看到的是，限購已使許多地方政府的財(cái)政壓力倍增，“災(zāi)情”可謂慘重。以上海為例，4月份土地出讓金創(chuàng)近兩年新低，住宅用地之樓面價(jià)環(huán)比縮水七成有余，而其成交量亦破5年來最低紀(jì)錄。在此困境下，部分地區(qū)對(duì)第二或第三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從寬的做法，也就不足為奇。

    限購令應(yīng)設(shè)退出機(jī)制

    凡此種種若持續(xù)而不設(shè)“停損”，將十分不利地方政府、金融機(jī)構(gòu)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，且使后續(xù)倍增式報(bào)復(fù)性反彈幾率極大，更喪失政策保護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定、有序成長的原始初衷。

    因此在我看來，限購令實(shí)施百日，已成功地讓瘋狂的樓市快速冷卻及恢復(fù)理性，等房價(jià)挫跌10%~15%之后，堪稱完成階段性任務(wù)。接下來必須開始思考、設(shè)定限購令的退出機(jī)制，予以有條件松綁，還市場(chǎng)本色，讓原本過度沉淀在商品住宅這個(gè)池子里，目前正不斷向外翻騰、涌動(dòng)的資金尋找其他出路，以免其如洪水猛獸般，殃及其他產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行，進(jìn)而盡速結(jié)束樓市觀望，否則假以時(shí)日，政府恐怕也將面對(duì)“全國到處爛尾樓”與“房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈”的艱難抉擇。

    商業(yè)地產(chǎn)減半收稅，可解住宅之圍

    欲達(dá)到資金分流之目的與效果，辦法其實(shí)很多，我且拋磚引玉。

    首先，全國鋪開房產(chǎn)稅，且不分存量及增量房均予征收，使消費(fèi)者觀望失去效益與意義。其次，可考慮放開商業(yè)地產(chǎn)的使用年限(與住宅同為70年)，及減半征收稅費(fèi)，如此可促使資金更愿意進(jìn)入相對(duì)無關(guān)民生、自負(fù)盈虧之商用地產(chǎn)領(lǐng)域。乃至參照香港 “額外印花稅”及臺(tái)灣“奢侈稅”做法，降低商品住宅投資、炒作之獲利空間，確保多數(shù)的購房系以自住為主，均為可攻錯(cuò)的他山之石。