預期9.5%至11.5%的年收益率，12至18月的期限，100萬元的投資門檻。這不是一款商品房地產(chǎn)信托，而是中融信托推出的一款鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目的保障房信托。

這并非孤例。

據(jù)記者統(tǒng)計，截至5月16日，中融信托、湖南信托、中糧信托等7家信托公司就發(fā)行

了至少11款保障房信托。且大多預期年收益率在8%以上。今年保障房信托產(chǎn)品在數(shù)量和收益率上呈現(xiàn)了雙升的局面。

然而，高收益是否值得期待，背后的風險逐漸引起投資者的關注。

保障房信托大幅攀升

近日，中信銀行深圳分行私人銀行部人士告訴記者，該私人銀行部從去年四季度到現(xiàn)在已經(jīng)銷售了天津、昆明、北京三個保障房信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模分別在4億-10億元人民幣。

今年1月，中糧信托成立了一款“中糧信托·金宏保障性住房投資基金1號集合資金信托計劃”產(chǎn)品。

中糧信托一位信托經(jīng)理表示，中糧信托在去年下半年至今共做了兩款天津保障房的信托產(chǎn)品，現(xiàn)在也有北京的項目在談。他認為，今年以來，保障房信托確有增多的趨勢，“畢竟有大量保障房建設的資金需求在那”。

而根據(jù)近日銀監(jiān)會下發(fā)的《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險監(jiān)測表》，要求細分房地產(chǎn)項目類型，如非居住房產(chǎn)、別墅、住宅項目、經(jīng)濟適用房等政策性項目等。不少業(yè)內人士認為這對保障房信托的政策利好。同時，在地方保障房建設資金困境下，信托公司有更多議價的砝碼，信托公司的收益并不是很低。這都促使保障房信托成為信托公司的新熱點。

西南財經(jīng)大學信托與理財研究所趙楊認為，金融產(chǎn)品是互相替代的，在持續(xù)的房地產(chǎn)調控和房地產(chǎn)信托緊縮的預期下，投資者對商品房房地產(chǎn)信托安全性的擔憂，也使得一部分投資者轉向了保障房信托。這就使得保障房信托的需求量有所增加。

個人信托暴增

同時，保障房信托門檻也有下降的趨勢，5月9日成立的“湖南信托昭山“兩型社會”改革示范區(qū)棚戶區(qū)改造新民村片區(qū)項目集合資金信托”的資金門檻只有50萬元。

上述中信銀行深圳分行私人金融部人士也表示，他們在銷的保障房信托門檻，已經(jīng)由原來300萬元降到了現(xiàn)在100萬。“這也可以吸引更多個人投資者的進入。”

中信銀行托管的“中糧信托·金宏保障性住房投資基金1號集合資金信托計劃成立公告”顯示，在113份優(yōu)先級受益權信托合同中，自然人委托人共簽了111份，機構委托人只簽了2份。

不少觀點認為，促使投資者選擇保障房信托的另一個重要因素是上升的預期收益率。另據(jù)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在保障房信托中，以棚戶區(qū)改造為資金投向的信托占了多數(shù)，今年以來發(fā)行的這類保障房信托的預期收益率也普遍較高，多在9%以上：

中融信托的“貴陽某信托”預期年收益率達9.5%至11.5%；“鄂爾多斯某信托”收益率也是9.5%至11.5%。湖南信托的某棚戶區(qū)信托計劃年收益率也有8%至9%。

對于保障房信托預期收益的上升，西南財經(jīng)大學趙楊認為，從去年底到今年金融產(chǎn)品都有一個上升的趨勢，主要受到基礎利率等方面的影響。而根據(jù)研究機構普益財富統(tǒng)計，整個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的4月份平均預期年化收益率達到11.11%。保障房信托也必須提高收益率才有競爭力。

中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，除了投資者的收益，一般來說，信托公司還要拿到整個收益的3成以上。也就是說如果9%的收益給客戶，還需要后面5%的中間費用（包括信托公司報酬和承銷費），實際的資金成本需要14%以上。

這類保障房信托之所以能提供比較高的收益，業(yè)內人士認為主要在扣除一定的安置面積后，剩余面積可以作為商業(yè)開發(fā)。由于拿地成本低，又有一定的商業(yè)化銷售收入，因而能提供的收益也高。

但在前述中糧信托人士看來，棚戶區(qū)改造的項目為資金投向的信托并不能算完全意義上的保障房信托，“今年有過一個東北的棚戶區(qū)改造，拆遷項目找過我們，但實際主要是包裝后為商品房融資的。”