預(yù)期9.5%至11.5%的年收益率，12至18月的期限，100萬元的投資門檻。這不是一款商品房地產(chǎn)信托，而是中融信托推出的一款鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的保障房信托。

這并非孤例。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，中融信托、湖南信托、中糧信托等7家信托公司就發(fā)行

了至少11款保障房信托。且大多預(yù)期年收益率在8%以上。今年保障房信托產(chǎn)品在數(shù)量和收益率上呈現(xiàn)了雙升的局面。

然而，高收益是否值得期待，背后的風(fēng)險(xiǎn)逐漸引起投資者的關(guān)注。

保障房信托大幅攀升

近日，中信銀行深圳分行私人銀行部人士告訴記者，該私人銀行部從去年四季度到現(xiàn)在已經(jīng)銷售了天津、昆明、北京三個(gè)保障房信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模分別在4億-10億元人民幣。

今年1月，中糧信托成立了一款“中糧信托·金宏保障性住房投資基金1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”產(chǎn)品。

中糧信托一位信托經(jīng)理表示，中糧信托在去年下半年至今共做了兩款天津保障房的信托產(chǎn)品，現(xiàn)在也有北京的項(xiàng)目在談。他認(rèn)為，今年以來，保障房信托確有增多的趨勢(shì)，“畢竟有大量保障房建設(shè)的資金需求在那”。

而根據(jù)近日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表》，要求細(xì)分房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，如非居住房產(chǎn)、別墅、住宅項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性項(xiàng)目等。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這對(duì)保障房信托的政策利好。同時(shí)，在地方保障房建設(shè)資金困境下，信托公司有更多議價(jià)的砝碼，信托公司的收益并不是很低。這都促使保障房信托成為信托公司的新熱點(diǎn)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所趙楊認(rèn)為，金融產(chǎn)品是互相替代的，在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)信托緊縮的預(yù)期下，投資者對(duì)商品房房地產(chǎn)信托安全性的擔(dān)憂，也使得一部分投資者轉(zhuǎn)向了保障房信托。這就使得保障房信托的需求量有所增加。

個(gè)人信托暴增

同時(shí)，保障房信托門檻也有下降的趨勢(shì)，5月9日成立的“湖南信托昭山“兩型社會(huì)”改革示范區(qū)棚戶區(qū)改造新民村片區(qū)項(xiàng)目集合資金信托”的資金門檻只有50萬元。

上述中信銀行深圳分行私人金融部人士也表示，他們?cè)阡N的保障房信托門檻，已經(jīng)由原來300萬元降到了現(xiàn)在100萬。“這也可以吸引更多個(gè)人投資者的進(jìn)入。”

中信銀行托管的“中糧信托·金宏保障性住房投資基金1號(hào)集合資金信托計(jì)劃成立公告”顯示，在113份優(yōu)先級(jí)受益權(quán)信托合同中，自然人委托人共簽了111份，機(jī)構(gòu)委托人只簽了2份。

不少觀點(diǎn)認(rèn)為，促使投資者選擇保障房信托的另一個(gè)重要因素是上升的預(yù)期收益率。另據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在保障房信托中，以棚戶區(qū)改造為資金投向的信托占了多數(shù)，今年以來發(fā)行的這類保障房信托的預(yù)期收益率也普遍較高，多在9%以上：

中融信托的“貴陽某信托”預(yù)期年收益率達(dá)9.5%至11.5%；“鄂爾多斯某信托”收益率也是9.5%至11.5%。湖南信托的某棚戶區(qū)信托計(jì)劃年收益率也有8%至9%。

對(duì)于保障房信托預(yù)期收益的上升，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)趙楊認(rèn)為，從去年底到今年金融產(chǎn)品都有一個(gè)上升的趨勢(shì)，主要受到基礎(chǔ)利率等方面的影響。而根據(jù)研究機(jī)構(gòu)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，整個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的4月份平均預(yù)期年化收益率達(dá)到11.11%。保障房信托也必須提高收益率才有競爭力。

中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，除了投資者的收益，一般來說，信托公司還要拿到整個(gè)收益的3成以上。也就是說如果9%的收益給客戶，還需要后面5%的中間費(fèi)用（包括信托公司報(bào)酬和承銷費(fèi)），實(shí)際的資金成本需要14%以上。

這類保障房信托之所以能提供比較高的收益，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要在扣除一定的安置面積后，剩余面積可以作為商業(yè)開發(fā)。由于拿地成本低，又有一定的商業(yè)化銷售收入，因而能提供的收益也高。

但在前述中糧信托人士看來，棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目為資金投向的信托并不能算完全意義上的保障房信托，“今年有過一個(gè)東北的棚戶區(qū)改造，拆遷項(xiàng)目找過我們，但實(shí)際主要是包裝后為商品房融資的。”