“在目前的政策氛圍下，企業(yè)最主要的任務(wù)是保持穩(wěn)健，走一步看一步。”一向比較低調(diào)、很少公開發(fā)表對市場觀點的碧桂園集團董事會主席楊國強近日向上海證券報記者表示。

5月15日，碧桂園今年的重頭項目南京鳳凰城開盤，現(xiàn)場氣氛熱烈，據(jù)開發(fā)商介紹說當(dāng)天涌入售樓處的達2萬人次，在一定程度上反映出在剛性需求支撐下，低價樓盤仍受到市場追捧。

“S122省道開通后，南京市中心到碧桂園鳳凰城的車程是20分鐘，而該樓盤的單價比南京市區(qū)同類樓盤低一半以上，買一套自己住或者投資都是可以的。”南京市民馮先生告訴記者，他在5月14日參與認籌，排號為125號，而到15日開盤當(dāng)天，認籌人數(shù)已經(jīng)超過3000人。根據(jù)銷售人員的介紹，購房者需要交納1萬元認籌金才能參與選房，如果沒有選到合適的房源，認籌金在15至45個工作日內(nèi)可退回。

5月15日恰逢周末，當(dāng)天的氣溫高達30攝氏度，但仍有大量購房者冒著高溫前往碧桂園鳳凰城，吸引他們的主要是開發(fā)商開出的較低價格。在南京市區(qū)商品房價格動輒達到1萬至2萬元/平方米的情況下，碧桂園鳳凰城開出的價格是均價5000元/平方米，記者在現(xiàn)場看到的最低折后價為4057元/平方米。這種價位顯然很有吸引力。而根據(jù)有關(guān)人士介紹，碧桂園在數(shù)月前曾準(zhǔn)備將銷售均價定為近8000元/平方米，但在充分考察和評估了樓市調(diào)控政策等方面因素后，碧桂園最終選擇了低價促銷。

一位在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)多年的人士介紹，目前推動開發(fā)商降價的最大動力并非資金壓力，而是未來調(diào)控政策可能加碼的憂慮。除了限購、限價等政策外，近來有關(guān)部門就房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)出臺的規(guī)范性細明顯增多，調(diào)控力度逐步加大。“一房一價要雷打不動地執(zhí)行，開發(fā)商隨意調(diào)整價格的空間已經(jīng)不存在。廣東一些地方甚至硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內(nèi)漲幅不得超過5%。這些做法都是此前歷次調(diào)控中不曾見到的。未來還可能有更多政策出臺，在此背景下，開發(fā)商堅守價格其實沒有意義。”上述人士稱。

根據(jù)記者了解，他所稱的“硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內(nèi)漲幅不得超過5%”的做法出現(xiàn)在廣東增城，這直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r在5月前10天下降20%左右，部分樓盤甚至出現(xiàn)近40%的跌幅。而從全國來看，上周多地樓市出現(xiàn)標(biāo)桿房企大幅降價，降價樓盤幾乎無一不受到市場熱捧，這也反映出剛性需求仍較強勁。

“降價樓盤的熱銷不會令房企盲目樂觀。開發(fā)商的集體判斷是，總體來說，今年房價可能出現(xiàn)‘跌兩個月、漲一個月、再跌兩個月’這種情況。市場不會好到哪里去，在這種情況下，快速降價回款將是明智房企的選擇。”易居中國一位銷售總監(jiān)表示。

對政策風(fēng)險的充分認識已經(jīng)令眾多房企看空樓市。SOHO中國董事長潘石屹日前表示，為了讓房價出現(xiàn)實質(zhì)性下降，有關(guān)部門可能繼續(xù)收緊按揭貸款，甚至可能打出停止按揭貸款這張“底牌”。“給保障性住房提供按揭貸款，商品房一律不提供按揭貸款，這樣商品房的房價一定會降下來。”潘石屹稱。在他看來，促使價格真正回落的關(guān)鍵是要調(diào)整供應(yīng)量和需求量，但現(xiàn)在商品房供給不足問題反而沒有得到根本解決。在這種情況下，收緊按揭可能是限制需求的最好辦法。

房企化解政策風(fēng)險的另一個做法是積極轉(zhuǎn)型。一向以開發(fā)低密度住宅著稱的碧桂園今年也首次提出，要向高層公寓等高容積率的住宅類型轉(zhuǎn)型。公司將充分利用土地資源，建設(shè)中小戶型普通商品房。“這一方面是響應(yīng)政策導(dǎo)向，另一方面也有助于公司提高總收益水平，化解凈利率下降帶來的壓力。”一位接近碧桂園的人士稱。

上海證券報