“公司對項目做初步規(guī)劃后，總建筑面積是包括地下建筑面積的，所以2009年和2010年的年報中的總建筑面積會有差額。”綠城集團投資者關系部表示。

　　近日，《每日經(jīng)濟新聞》報道了綠城杭州7個項目在2009年的建筑面積為65萬平方米，而在2010年變?yōu)榱?8.9萬平方米，一年之間突然暴增23.9萬平方米。對此，5月17日綠城集團投資者關系部回應：容積率是按政府規(guī)定的容積率計算，沒有發(fā)生過變化，總建筑面積的增加是因為算上了地下建筑面積。

　　上述回應讓外界對綠城提到的地下面積產(chǎn)生了興趣，那么地下空間的建造用途是什么？是否能為綠城帶來收益？記者查閱2010年年報發(fā)現(xiàn)，總建筑面積“被增加”的海棠公寓和綠城紫蘭公寓的可售面積并未因為總建筑面積的增加而增加。據(jù)杭州市有關政策，如果綠城杭州項目的地下面積能給綠城帶來經(jīng)營收益，還需要補繳土地出讓金。

　　此外，綠城為何將地下面積納入土地儲備？這和香港資本市場通常以土地儲備數(shù)量對內房股估值的做法有無關系？這樣是否可讓負債率高達132%的綠城通過股權抵押獲得更多貸款？

　　對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向綠城集團的投資者關系部發(fā)出三封采訪郵件，但截至發(fā)稿，尚未得到回應。

　　“自增”面積全部屬于地下建筑面積

　　據(jù)綠城的回應，建筑面積發(fā)生自增現(xiàn)象的土地的容積率是按政府規(guī)定的容積率計算，未發(fā)生過變化，年報中的總建筑面積發(fā)生變化的原因是由于2009年底剛獲得土地時，由于項目還未詳細規(guī)劃，所以當時的總建筑面積是按“土地面積*容積率”預估，即等于規(guī)劃地上建筑面積。公司對項目做初步規(guī)劃后，總建筑面積還包括地下建筑面積，故兩年的年報中總建筑面積存在差額。

　　按上述回復，記者發(fā)現(xiàn)，綠城部分杭州項目規(guī)劃的地下面積，有的甚至達到地上面積的一半。以綠城擁有35%權益的杭州新華造紙廠地塊為例，2010年年報顯示總建筑面積為13萬平方米，而2009年規(guī)劃時為9萬平方米。若按綠城集團的上述回復，至少有4萬平方米屬于地下建筑面積。另外，綠城紫蘭花園的地下面積達到3.6萬平方米，占到地上建筑面積的一半。

　　一名上海開發(fā)商曾向記者透露，由于上海未明確2004年以前出讓的土地，是否需要就地下空間的開發(fā)補繳土地出讓金，公司把準備規(guī)劃作為車庫的地下一層改為地下三層，多出兩層全部改為商鋪，因此獲取了額外收益。

　　那么綠城是否采用上述方式，將不計或少計土地出讓金的地下空間出售，獲取額外收益，進而降低整個項目的成本？綠城并未就此回復。不過，公司年報中的數(shù)據(jù)顯示，在已公開項目中，地下面積并未被綠城納入銷售中。

　　以面積暴增3.6萬平方米的綠城紫蘭園為例，按土地出讓的招標文件，規(guī)劃建筑面積為5.3萬平方米，而綠城2010年年報顯示，該樓盤的可售面積未隨地下面積的規(guī)劃而增加，可售面積僅為5.21萬平方米。另一個海棠公寓項目的地下面積也未被列入到可售之列。

　　然后，記者發(fā)現(xiàn)，上述地下建筑面積被綠城計入了土地儲備。2010年年報顯示，上述不能帶來實際銷售業(yè)績收益的土地儲備已被列為綠城集團杭州土地儲備。

　　比照綠城集團2009年和2010年的年報，記者發(fā)現(xiàn)綠城集團的建筑面積由3083萬平方米，增長至超過3742萬平方米。據(jù)2010年年報，綠城當年度實際新增加項目的規(guī)劃建筑面積僅為491萬平方米。而綠城集團在2010年結轉的建筑面積達到119萬平方米。按綠城集團的回復，上述新增加的建筑面積中，顯然有相當一部分屬于地下空間。

　　土地儲備或可提高估值

　　為何綠城要將地下面積納入土地儲備？海通（香港）金融控股有限公司投資咨詢部副總裁郭家耀表示，香港資本市場對內房股的估值，很大程度取決于開發(fā)商的土地儲備和銷售能力，較多可供銷售的優(yōu)質地塊會提高開發(fā)商的股票估值。

　　在今年1月，蘇格蘭皇家銀行將綠城中國（03900，HK）的目標價由10.88港元提升至12.41港元，以反映最近公司購買土地的因素。當時，蘇格蘭皇家銀行基于現(xiàn)有的土地儲備，預計綠城中國在2010～2012財年的收入將分別達120億元、300億元及510億元。

　　“顯然，將上述無法通過銷售取得收益的地下面積納入到土地儲備，對綠城來說有另一種意義，通過增大土地儲備，有助于提升公司股價。”業(yè)內人士表示。

　　郭家耀表示，香港提供股權抵押借債的銀行和債券發(fā)行機構，往往是根據(jù)股價決定貸款金額，提高估值有利于公司借到更多的錢。

　　對內地的房地產(chǎn)業(yè)，信托計劃的抵押物通常是公司的股權。據(jù)其他媒體報道，綠城多次發(fā)行信托計劃，2010年信托融資達31.5億元，主要涉及中泰信托、上國投、中誠信托、中融信托和山東國際信托。同時，綠城還于2009年向綠城集團的附屬公司等授予近4737萬股購股權，融資5.21億港元；2011年2月，發(fā)行信托計劃向員工集資，起點10萬元，年收益率為12%。

　　今年4月，綠城集團建議股東周年大會授權綠城中國的董事發(fā)行不超過20%的股權以及回購不超過10%的股權。去年8月，綠城集團發(fā)布股票配售公告稱，董事長宋衛(wèi)平和配售代理人簽訂協(xié)議，以7.95港元的價格配售2000萬股，占綠城中國1.2%的股權比例。

　　股價對綠城集團的重要性顯然不言而喻，這或許可以解釋綠城為什么將部分不銷售的面積納入土地儲備的原因。

　　郭家耀介紹，在港交所上市的內房股將地下面積大量計入土地儲備的為少數(shù)，而香港本地的開發(fā)商中雖有開發(fā)地下空間，但多數(shù)是因政府限制容積率。

　　事實上，融資借貸是綠城集團去年主要的資金來源。據(jù)2010年的年報，集團的經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流流出高達81.51億元，依靠111.45億元的融資性現(xiàn)金流才確保公司流動資金的收支平衡，銀行及其他借款籌集是最主要的資金融資來源，高達282.63億元。

　　業(yè)內聲音

　　地下面積不能任由開發(fā)商隨意增加

　　每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

　　“事實上，即使是地下建筑面積，也不能任由綠城集團隨意增加。”一名業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　2009年，杭州市委辦公廳和市政府辦公廳曾聯(lián)合下發(fā)關于印發(fā)《杭州市區(qū)地下空間建設用地管理和土地登記暫行規(guī)定》的通知，明確規(guī)定結建地下工程要隨地表建筑一并辦理用地審批手續(xù)，地下空間規(guī)劃參數(shù)以規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃指標或核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》為準。

　　同時，地下空間用于商業(yè)、辦公、娛樂、倉儲等經(jīng)營性用途，應依法辦理有償使用手續(xù)，其地下一層土地出讓金按基準地價相對應用途樓面地價（容積率為2.0）的20%收取。面向社會提供公共服務的地下停車庫和用地單位利用自有土地開發(fā)建設的地下停車庫，可以劃撥方式供地，但不得進行分割轉讓、銷售或長期租賃；如分割轉讓、銷售的，應辦理有償使用手續(xù)后，方可申請辦理土地登記，其地下一層土地出讓金按基準地價相對應用途樓面地價（容積率為2.0）的10%收取。

　　這意味著地下空間的面積和用途，同樣要以規(guī)劃為準，開發(fā)商不能隨意增加和改變土地性質。若將地下空間用于經(jīng)營，需要補繳土地出讓金。就此，記者發(fā)傳真給杭州市國土資源局宣教中心詢問，綠城集團是否繳納過相關土地出讓金，截至發(fā)稿尚無回應。

　　此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，綠城集團年報中顯示的項目總建筑面積，與規(guī)劃部門實際審批的建筑面積也有出入。以綠城集團占有8%權益的杭州田園牧歌聽泉苑（原杭政儲（2009）41號地塊商品住宅項目），年報顯示的總建筑面積為7.22萬平方米，而杭州市規(guī)劃局建設項目批前公示顯示，該項目的規(guī)劃總建筑面積為7.18萬平方米。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖通過杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站建設項目批前公示，比對綠城集團年報2010年建筑面積增幅最大的兩幅地塊——月明路項目 （杭政儲出（2009）90、91號地塊）和新華造紙廠地塊 （杭政儲出（2009）30號地塊），但2010年的建設批前項目中并沒有這兩個項目。

　　綠城集團的上述兩個項目總建筑面積增加究竟有沒有獲得有關部門的批準？截至記者完稿，綠城集團投資者關系部尚未回應。