眾多產(chǎn)業(yè)資本陸續(xù)從房地產(chǎn)領(lǐng)域悄然抽身而去。

5月18日，弘業(yè)股份（600128.SH）公告稱(chēng)，準(zhǔn)備通過(guò)江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持南京愛(ài)濤置地有限公司（下稱(chēng)：愛(ài)濤置地）12%的股權(quán)，掛牌價(jià)為1014.20 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓目的是“整合優(yōu)化內(nèi)部資源、重點(diǎn)推進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”。

此前一天，中機(jī)十院國(guó)際工程公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所也將其持有的十院金鑫（洛陽(yáng)）置業(yè)公司35%股權(quán)掛單出售，底價(jià)是1157.42萬(wàn)元。

記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)交所等交易平臺(tái)以及上市公司轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)的公開(kāi)數(shù)據(jù)進(jìn)行粗略統(tǒng)計(jì)，今年截至5月18日就已經(jīng)有92.1億元資金抽離房地產(chǎn)行業(yè)。

在交易價(jià)格方面落差較大，大部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)都不算特別高，有很多項(xiàng)目的凈資產(chǎn)溢價(jià)率在50%以下，不過(guò)也有高達(dá)29.71和19.75倍溢價(jià)的個(gè)案。

資金緊繃撤離地產(chǎn)

中小房企的資金鏈緊張已是不爭(zhēng)事實(shí)。

以煙臺(tái)某民營(yíng)房企公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為例，其注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，在煙臺(tái)市的項(xiàng)目總投資約5億元，規(guī)劃總建筑面積約5.2萬(wàn)平方米。而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其截至去年底的總資產(chǎn)為491萬(wàn)元，總負(fù)債卻高達(dá)4268.71萬(wàn)元。

近期，銀監(jiān)會(huì)高層在內(nèi)部形勢(shì)會(huì)議上也提示，由于各種因素，部分城市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓數(shù)量明顯增多。

北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的第一季度交易數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北交所房地產(chǎn)行業(yè)共成交標(biāo)的14宗，總額25.81億，平均溢價(jià)率為33.66%，其中受讓方七成為非國(guó)有企業(yè)。

南方工業(yè)資產(chǎn)管理公司旗下的南方東銀置地公司截至去年底的資產(chǎn)負(fù)債率也已經(jīng)高達(dá)92.29%，目前南方工業(yè)正在北京產(chǎn)權(quán)交易所甩賣(mài)持有的60%股權(quán)。

金馬甲網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的掛牌公告也顯示，除了北京產(chǎn)權(quán)交易所外，今年以來(lái)共有23個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，分別分布在天津、上海、安徽、深圳等地，其中以上海尤為集中。

在轉(zhuǎn)讓者的身份中，既有央企、地方國(guó)企，也少不了民營(yíng)資本的身影，被交易的地產(chǎn)公司規(guī)模并不大。而且，甩賣(mài)地產(chǎn)股權(quán)者大多數(shù)并不以地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

進(jìn)入5月份以來(lái)，僅以北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項(xiàng)目為例，就有中國(guó)恒天集團(tuán)公司、南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中機(jī)十院國(guó)際工程有限公司三家央企或者下屬企業(yè)甩賣(mài)地產(chǎn)股權(quán)。

在民營(yíng)企業(yè)陣營(yíng)中，金發(fā)科技（600143.SH）在3月底將持有的長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州誠(chéng)信投資管理有限公司，價(jià)格為5.54億元。此外，宏達(dá)股份在5月初也將其持有地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)款約11.93億元。

在回收投資資金同時(shí)，這些公司對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的借款、擔(dān)保也在加速回籠。

弘業(yè)股份表示，截至目前，借給愛(ài)濤置地的資金為6617.80萬(wàn)元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，將督促愛(ài)濤置地盡快償還上述借款。

金發(fā)科技在轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)完成后，也在5月12 日收到長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所欠的6.42億元的借款本金以及利息，另外也解除了2.5億元的銀行貸款擔(dān)保。

“現(xiàn)在大開(kāi)發(fā)商的處境還可以，中小開(kāi)發(fā)商的日子已經(jīng)很不好過(guò)，到今年三季度如果還沒(méi)有更多融資渠道，它們那肯定就扛不住了。”四川某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，到時(shí)地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高峰也會(huì)接踵而至。

溢價(jià)最高近三十倍

事實(shí)上，在對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的凈資產(chǎn)評(píng)估方面，各個(gè)項(xiàng)目的溢價(jià)率差異相當(dāng)大，分別從11%至290%不等。

譬如，天津市云濱置業(yè)投資公司在濱海新區(qū)的響螺灣中心商務(wù)商業(yè)區(qū)擁有集寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店式公寓一體的云濱大廈，總投資金額5億元，預(yù)計(jì)2012年12月項(xiàng)目竣工。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日2011年2月28日，該公司的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為6649.61萬(wàn)元、評(píng)估值為15837.71萬(wàn)元，溢價(jià)138%。而位于三線城市三亞的京海成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的凈資產(chǎn)評(píng)估溢價(jià)卻只有36%。

“國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控，肯定會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的預(yù)期，評(píng)估價(jià)整體會(huì)降低應(yīng)該是可以肯定的趨勢(shì)。”重慶一家房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理告訴記者。

評(píng)估最高價(jià)者非建發(fā)股份（600153.SH）轉(zhuǎn)讓上海長(zhǎng)進(jìn)置業(yè)公司100%股權(quán)莫屬。

4 月20 日，上虞市天道投資公司以3.42億元價(jià)格買(mǎi)下這一股權(quán)，而該地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為3.1億元，增值29.71倍。建發(fā)股份解釋?zhuān)瑑糍Y產(chǎn)增值的主要原因是流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目匯融大廈市場(chǎng)價(jià)值增加，該項(xiàng)目為上海普陀三村舊城改造項(xiàng)目。

僅次其后則是上海君庭置業(yè)有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋬糍Y產(chǎn)為1604.49萬(wàn)元，評(píng)估值為3.32億元，增值19.75倍。這一地產(chǎn)公司目前正在開(kāi)發(fā)楊浦區(qū)新江灣城相關(guān)地塊項(xiàng)目，占地面積21540平方米。5月18日，記者從交易所獲悉，已經(jīng)有買(mǎi)家接盤(pán)，正在辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

“核心地段或者優(yōu)質(zhì)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，在評(píng)估價(jià)格上也還是能享受比較高的溢價(jià)。”上述重慶一家房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理表示。