新京報(bào)漫畫(huà)/趙斌

    大興某項(xiàng)目戶(hù)型圖。建筑面積81平米，銷(xiāo)售人員表示贈(zèng)送面積20平米左右。開(kāi)發(fā)商在戶(hù)型圖中，標(biāo)明奇數(shù)層和偶數(shù)層，也是利用規(guī)則偷面積的一種方法。

　　

    通州某項(xiàng)目戶(hù)型圖。建筑面積56平米，銷(xiāo)售人員表示贈(zèng)送面積約10平米左右。開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的部分，都在戶(hù)型圖上用虛線(xiàn)標(biāo)明。

　　一套建筑面積70多平米的房子，實(shí)際面積竟然達(dá)到90多平米？近日，有讀者向本報(bào)反映，在看房的過(guò)程中，有些項(xiàng)目承諾贈(zèng)送大量的面積，面對(duì)這樣的情況，不知道是否可以放心購(gòu)買(mǎi)，會(huì)不會(huì)有隱患。

　　本報(bào)記者按照線(xiàn)索，實(shí)地調(diào)查了一些贈(zèng)送面積的在售樓盤(pán)。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商“偷面積”的手法不盡相同，利用公共部分增加面積、贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)及飄窗都是最常用的手法。

　　■ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

　　手法一 隔層樓板有玄機(jī)

　　5月16日，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到大興某項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目的均價(jià)為2萬(wàn)元／平米。

　　銷(xiāo)售人員給記者拿出戶(hù)型圖，并開(kāi)始詳細(xì)講解。戶(hù)型圖上標(biāo)明的面積數(shù)，在銷(xiāo)售人員的講解中都被做了“加法”。例如其中一套71平米的一居室，銷(xiāo)售人員告訴記者，實(shí)際上這是一套91平米的兩居室的戶(hù)型圖。“這里面，次臥是贈(zèng)送的，露臺(tái)也是贈(zèng)送的，這個(gè)陽(yáng)臺(tái)將來(lái)實(shí)際上是內(nèi)置的，可以打通，變成客廳的一部分。”

　　在其他戶(hù)型圖上，銷(xiāo)售人員也一一介紹：67平米的一居室，實(shí)際上是79平米的兩居室。81平米的兩居室，實(shí)際上是107平米的三居室。104平米的三居，實(shí)際上是136平米的四居室。“贈(zèng)送的這部分面積，您都不用交物業(yè)費(fèi)和采暖費(fèi)，多合算呀”，銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　記者還在戶(hù)型圖上發(fā)現(xiàn)了一些奇怪的標(biāo)識(shí)，每個(gè)戶(hù)型圖中，都會(huì)有臥室標(biāo)明“奇數(shù)層”，另一些表明“偶數(shù)層”。銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)：“這個(gè)和業(yè)主沒(méi)有關(guān)系，是我們?yōu)榱送ㄟ^(guò)驗(yàn)收，一部分房間，隔一層才安裝樓板，這樣就屬于公共面積了。但是驗(yàn)收過(guò)后，給業(yè)主交房的時(shí)候，我們會(huì)把每一層都安裝上樓板的，而且無(wú)論是后安裝的房間或者墻體，和正常的都沒(méi)有任何區(qū)別。”

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，按照規(guī)定，頂蓋高度大于或等于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層高度，不計(jì)算建筑面積，這或許就是該項(xiàng)目隔層安裝樓板的原因。

　　來(lái)到樣板間，銷(xiāo)售人員不僅指出哪里是贈(zèng)送的面積，還介紹說(shuō)，“交房時(shí)，這個(gè)房間沒(méi)有門(mén)，會(huì)弄成填充墻，到時(shí)候您自己拆掉就行了。那個(gè)位置，也是墻，墻上還有門(mén)，您要自己打通。”

　　手法二 陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)面積

　　5月16日，記者來(lái)到某知名房企在大興生物醫(yī)藥基地開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目。這里的戶(hù)型圖還算相對(duì)正常，但是也有贈(zèng)送的面積，在戶(hù)型圖上，這部分面積被標(biāo)明為“不封閉陽(yáng)臺(tái)”。

　　“這樣就可以只算一半的面積，到時(shí)候您可以打通，作為客廳的一部分。”銷(xiāo)售人員表示。

　　5月17日，記者來(lái)到通州某項(xiàng)目，其目前是以贈(zèng)送面積作為賣(mài)點(diǎn)之一。

　　銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，有56平米的兩居室，80平米的三居室等。“聽(tīng)起來(lái)面積小，其實(shí)空間一點(diǎn)也不狹小，您看了戶(hù)型圖就明白了”，銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　記者在戶(hù)型圖上看到，凡是贈(zèng)送的面積，都用虛線(xiàn)標(biāo)了出來(lái)。贈(zèng)送的面積，基本上都是以贈(zèng)送飄窗和內(nèi)置露臺(tái)這兩種形式操作的。“我們這套56平米的房子，贈(zèng)送的使用面積就在10平米以上”，銷(xiāo)售人員告訴記者。從戶(hù)型圖上看，這套房贈(zèng)送的面積中，除了陽(yáng)臺(tái)算一半面積，還有贈(zèng)送飄窗。

　　■ 業(yè)內(nèi)揭秘 在設(shè)計(jì)上變相改變?nèi)莘e率

　　北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理車(chē)輪表示，開(kāi)發(fā)商偷面積，主要的動(dòng)因在于，可以在不需要突破容積率指標(biāo)的情況下，增加每套住宅實(shí)際上的使用面積，借此理由可以說(shuō)服消費(fèi)者，提高房屋的銷(xiāo)售總價(jià)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示：“最早是開(kāi)發(fā)商找關(guān)系改容積率，后來(lái)慢慢的，大家就都開(kāi)竅了，發(fā)現(xiàn)可以從設(shè)計(jì)上想辦法，通過(guò)合法或者打擦邊球的方式，改變?nèi)莘e率，然后美其名曰建筑戶(hù)型創(chuàng)新，可謂名利雙收。”這位業(yè)內(nèi)人士也表示，不是所有的房子都可以偷出面積的，這和房子的結(jié)構(gòu)和外立面有關(guān)，當(dāng)然也和開(kāi)發(fā)商的風(fēng)格有關(guān)系。

　　據(jù)記者了解，這種偷面積的做法，南方比較盛行，尤其是廣東地區(qū)。“全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都去深圳學(xué)習(xí)怎么偷面積。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)。在北方，以前這樣做的開(kāi)發(fā)商很少，近幾年隨著開(kāi)發(fā)商相互“交流”，以及市場(chǎng)價(jià)格的提高，北京很多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越傾向于精打細(xì)算，偷面積的項(xiàng)目也逐漸有增多的趨勢(shì)。既便如此，目前這種現(xiàn)象仍不普遍。

　　據(jù)了解，在北京的很多別墅項(xiàng)目，贈(zèng)送面積的做法也很普遍。別墅偷面積的做法主要有兩種：一是地下室，由于國(guó)家規(guī)定，層高小于2.2米的地下室不算建筑面積，因此可以做夾層，或者干脆往地下室填土，直至小于2.2米。二是空中庭院部分。規(guī)定中，陽(yáng)臺(tái)頂蓋高度大于或等于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層高度，該陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。因此很多別墅項(xiàng)目，也采取隔層安裝陽(yáng)臺(tái)樓板的做法。

　　■ 提醒貼示 贈(zèng)送面積不受法律保護(hù)

　　對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送面積確實(shí)是具有吸引力，但個(gè)中一些弊端和隱患，也需慎重考慮。

　　首先，“羊毛出在羊身上”，很多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是在用數(shù)字游戲迷惑消費(fèi)者，因?yàn)橛辛速?zèng)送的面積，讓購(gòu)房人難以比較房屋的單價(jià)，很多項(xiàng)目細(xì)算下來(lái)，并不比周邊項(xiàng)目便宜多少。

　　其次，這種贈(zèng)送面積的項(xiàng)目，戶(hù)型設(shè)計(jì)常常會(huì)受到影響。例如很多設(shè)計(jì)中的陽(yáng)臺(tái)內(nèi)置變成了客廳或者臥室的一部分，那么這套房子就沒(méi)有了陽(yáng)臺(tái)。某“贈(zèng)送”項(xiàng)目的一套兩居室戶(hù)型中，規(guī)劃中把應(yīng)屬于露臺(tái)的部分，變成了贈(zèng)送的“臥室”，如果被封閉成為居室，將把客廳的光線(xiàn)完全擋住。而在另一“贈(zèng)送”面積項(xiàng)目的一套兩居室戶(hù)型中，也是由于露臺(tái)變成了臥室，因此這個(gè)“臥室”的采光問(wèn)題就解決得很不好，窗戶(hù)狹窄，而且窗外的側(cè)面被墻體擋住。

　　北京市億達(dá)律師事務(wù)所王澤希律師表示，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的這部分面積，也要分幾種情況。例如一些露臺(tái)和地下室，實(shí)際上屬于公共空間，所有權(quán)是屬于全體業(yè)主的。這部分面積，在產(chǎn)權(quán)證上也不會(huì)體現(xiàn)，是不受法律保護(hù)的。

　　另外，開(kāi)發(fā)商在驗(yàn)收之后，將露臺(tái)封閉變成室內(nèi)面積的做法，也是有隱患的。2011年3月，北京市規(guī)劃委一位負(fù)責(zé)人，在向媒體解讀4月1日實(shí)行的《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》時(shí)表示，“如果這個(gè)露臺(tái)在設(shè)計(jì)圖紙上顯示的就是沒(méi)有封閉的露臺(tái)狀態(tài)，那么就不能封上，封上了以后，自然算是違建，要進(jìn)行拆除并處以罰款。”

　　本報(bào)記者 劉狄