馬可佳

限購(gòu)令出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)是一記重拳。北京不少地區(qū)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，部分中介門店因成交清淡難以維持，陸續(xù)關(guān)閉。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年4月，有簽約記錄的中介公司只有548家，去年12月底，有簽約記錄的中介公司有764家，這意味著，4月份零成交的中介又增加了216家。

“4月份有的店就虧損了，但能夠達(dá)到平衡狀態(tài)，5月份前兩周的成交更加慘淡。”鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)閆斌杰告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。在限購(gòu)令剛頒布的第二天，鑫尊地產(chǎn)第一時(shí)間迅速關(guān)閉了旗下50家店鋪。“現(xiàn)在來(lái)看，限購(gòu)令造成的成交量銳減比想象的更為嚴(yán)重。當(dāng)初決定關(guān)閉店鋪是正確的，晚關(guān)還不如早關(guān)。”閆斌杰這樣認(rèn)為。

二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)初現(xiàn)

在北京回龍觀小區(qū)的一角，集中著偉業(yè)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家二手房經(jīng)紀(jì)公司。5月19日，記者在這里采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里的二手房門店生意十分蕭條。幾家門店里，都只有銷售人員，沒(méi)有客戶?？吹接浾撸脦讉€(gè)中介經(jīng)紀(jì)都同時(shí)沖上來(lái)介紹房源。

回龍觀、天通苑，雖位置近乎城郊，但由于周圍有輕軌，因此是北京二手房成交量較大的兩個(gè)區(qū)域。由于限購(gòu)令的影響，進(jìn)入5月以來(lái)，這里也成為價(jià)格最早出現(xiàn)松動(dòng)的區(qū)域。“下降了5%~10%。”閆斌杰說(shuō)，根據(jù)鑫尊地產(chǎn)拿到的業(yè)主報(bào)價(jià)，根據(jù)房源情況不同，已經(jīng)有業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，一套房源的下降幅度從8萬(wàn)、10萬(wàn)到20萬(wàn)不等。“大概90%的房源在降價(jià)，只有一些戶型比較好的房源沒(méi)有下降。”

在回龍觀偉業(yè)我愛(ài)我家店，一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著記者去看一套小戶型房源，據(jù)他介紹，這里的龍澤苑之前有幾套二手房的成交價(jià)為每平方米2.2萬(wàn)元到2.3萬(wàn)元，這一套二手房業(yè)主的心理底價(jià)是每平方米2.1萬(wàn)元，較此前下降了1000元/平方米。這一降幅在鏈家地產(chǎn)得到證實(shí)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，龍澤苑西區(qū)目前售價(jià)為19000元~21000元/平方米，降價(jià)幅度在1000元/平方米。

另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，價(jià)格方面，5月上旬全市二手住宅成交均價(jià)為23342元/平方米，環(huán)比4月下旬小幅下跌了1.8%，與4月上旬相比跌幅更是達(dá)到了6.5%。但與去年5月同期的成交均價(jià)相比，仍有近18%的漲幅。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在一系列嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)作用下，在二手房市場(chǎng)成交量大幅萎縮，以及一手住宅成交均價(jià)開(kāi)始回落的背景下，二手房市場(chǎng)買賣雙方在經(jīng)歷了兩月有余的觀望拉鋸之后，部分二手房業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，以求快速成交，全市的二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)了小幅回落。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，近一周來(lái)二手房源登記量環(huán)比上周上漲了26%，其中有近47%的房源業(yè)主主動(dòng)調(diào)低了房屋報(bào)價(jià)，每平方米的降價(jià)幅度在500~1000元不等，降價(jià)幅度一般在5%~15%。其中150平方米以上的大戶型房源和交通不是十分便利的遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房源降價(jià)幅度較為明顯。隨著5月份大量的一手住宅和保障房項(xiàng)目入市，新房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步回落，二手房市場(chǎng)的價(jià)格還將進(jìn)一步松動(dòng)。

部分地區(qū)出現(xiàn)關(guān)店潮

與二手房?jī)r(jià)格同時(shí)回落的還有成交量。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月上半月（1~15日）全市二手住宅網(wǎng)簽總量為3226套，環(huán)比4月下半月大幅下跌了38%，與去年5月同期相比，成交量更是大幅萎縮了近57%。

“觸底反彈遙遙無(wú)期是目前中小中介開(kāi)始關(guān)門的主要原因。”鏈家地產(chǎn)副總裁林倩分析，此前幾次宏觀調(diào)控措施出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)的成交量在短期下滑到谷底后，都會(huì)觸底反彈。但自今年2月份的“京十五條”以來(lái)，二手房市場(chǎng)已連續(xù)4個(gè)月維持在成交低點(diǎn)，處于2009年初市場(chǎng)回暖以來(lái)的最低點(diǎn)，市場(chǎng)規(guī)模相比去年12月下降了五成，卻毫無(wú)反彈跡象。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，大約有30%的區(qū)域掛牌價(jià)下降，主要集中在通州、大興、昌平等較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，價(jià)格下降的幅度均在1000元/平方米以內(nèi)。業(yè)主心理預(yù)期價(jià)并沒(méi)有明顯回落，調(diào)低掛牌價(jià)主要是吸引看房需求的一種方式。與此同時(shí)，業(yè)主惜售的情緒也十分明顯，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月上半月新增房源量環(huán)比4月上半月，大約下降了12%。

新增房源減少，購(gòu)買量下降超過(guò)50%，不少小型中介已經(jīng)大呼日子難過(guò)。在限購(gòu)令后的兩個(gè)月中，不少中介的業(yè)務(wù)量已經(jīng)難以維持開(kāi)銷。“依照這樣的趨勢(shì)，未來(lái)三個(gè)月，二手住宅月度成交將跌破8500套，創(chuàng)下27個(gè)月來(lái)新低，二手房換手率也跌破2.8%，創(chuàng)三年以來(lái)新低。如此沉重的生存壓力下，小中介肯定頂不住。”林倩表示。

在北京朝陽(yáng)區(qū)青年路等區(qū)域，中介數(shù)量已經(jīng)銳減。據(jù)媒體報(bào)道，中關(guān)村三小門口的“中介一條街”沉寂落寞，半數(shù)門店已人走樓空，而堅(jiān)持開(kāi)張的幾家也是門可羅雀。

在當(dāng)前調(diào)控政策仍在繼續(xù)，緊縮的信貸政策、 “一房一價(jià)”制度嚴(yán)格執(zhí)行，多方面的調(diào)控信息的釋放導(dǎo)致二手房市場(chǎng)繼續(xù)下探，“當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降信心增強(qiáng)，不愿意當(dāng)前購(gòu)買，購(gòu)房者觀望直接影響對(duì)于后市的判斷。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士無(wú)奈地說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)一向如此，買漲不買跌。在密集調(diào)控出臺(tái)的情況下，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探幾成定局。”

閆斌杰亦判斷：“整體下行的態(tài)勢(shì)最少也要繼續(xù)兩個(gè)月，也許全年都不容樂(lè)觀。”