4月份，在象湖新城某項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李先生近來碰到一件很奇怪的事情。自身樓盤推出的80平方米左右的二室二廳的戶型，無論營(yíng)銷如何忙活，都出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象。80平方米左右的二室二廳的戶型單價(jià)適中，總價(jià)也不高，原本非常受剛性需求的熱捧，前兩年一期同類戶型的銷售非常紅火就是證明，但如今同樣的戶型出來后，卻很難賣出去。這是為什么呢？

　　帶著疑問，李先生考察了一下，同一區(qū)域的幾個(gè)戶型和面積相近的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤卻賣得非常紅火。李先生深究其原因，自己項(xiàng)目二室二廳的樓盤受到市場(chǎng)“套二”戶型可變“套三”戶型的擠壓。隨后，李先生又在市場(chǎng)做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)二房變?nèi)浚孔兯姆?，可?chuàng)變空間的房源都受到了市場(chǎng)的追捧，成為目前樓市為剛性需求量身打造的主流產(chǎn)品。

　　剛性需求催生創(chuàng)變空間

　　相對(duì)于傳統(tǒng)的正常戶型，創(chuàng)變空間戶型是近兩年出現(xiàn)的情況，而在樓市這種趨勢(shì)正愈演愈烈。剛性需求的崛起和需要催生了創(chuàng)變空間的崛起，一方面，剛性需求購買房子要考慮總價(jià)的因素，所以在單價(jià)確定情形下，房子的面積會(huì)得到控制，一般在70平方米~90平方米左右。房子面積雖小，但剛性需求同樣需要房子盡可能地做到功能的分工，滿足家庭各個(gè)成員居住的需要。另一方面，開發(fā)商敏銳地感受到了這個(gè)需求的變化，在房源面積一定的情況下，盡可能地實(shí)現(xiàn)功能的最大化，同時(shí)可變空間，兩房變?nèi)?，三房變四房也成為開發(fā)商廣告營(yíng)銷最大的噱頭，甚至成為戶型創(chuàng)新的經(jīng)典案例。

　　購房者陳先生告訴記者說：“二室二廳戶型雖然不錯(cuò)，也能滿足我們一家三口居住需求，但如果雙方父母過來居住的話，就沒有多余的空間給父母居住，但如果二室的戶型可變?yōu)槿?。如果父母過來就可實(shí)現(xiàn)居住的需求，多一個(gè)房間，可支配的空間余地比較大。對(duì)于我們這部分首套置業(yè)的人來說，多一個(gè)房間還是非常吸引人的。”另一吳女士稱，同樣的面積，三室比二室實(shí)用一些，功能上可以做到更好的分區(qū)。

　　市場(chǎng)上有了需求，開發(fā)商也不會(huì)放過這樣的機(jī)會(huì)。保利東灣國(guó)際墅質(zhì)高層、紅谷十二庭、恒茂紅谷新城、保集半島等項(xiàng)目，無論是高層，還是多層都紛紛推出了可變空間的房源，事實(shí)證明，有可變空間的房源比沒有可變空間的房源更好賣。這樣可變小三房對(duì)二房的沖擊在市場(chǎng)就顯現(xiàn)出來了。市場(chǎng)無形之手指引市場(chǎng)，可變空間這樣就形成一股風(fēng)潮，也正成為樓市戶型革命的一個(gè)趨勢(shì)。

　　少一房不如多一房

　　自國(guó)家在2007年頒布“90/70新政”后，“送面積”的創(chuàng)新戶型才逐漸慢慢出現(xiàn)。尤其是2009年~2010年之間，贈(zèng)送面積的風(fēng)氣在樓市愈演愈烈，得房率超過100%項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。在市場(chǎng)上，可變空間的出現(xiàn)，在有了同樣面積房源，可變小三房“擠兌”了正常戶型。

　　記者采訪了平安象湖風(fēng)情營(yíng)銷總監(jiān)陳秀平，據(jù)他介紹，開發(fā)商最開始的贈(zèng)送面積主要以陽臺(tái)、飄窗為主，慢慢就從室外走進(jìn)了室內(nèi)。兩年的時(shí)間，設(shè)計(jì)師們?cè)谫?zèng)送上挖空了心思。贈(zèng)送范圍已從贈(zèng)送景觀陽臺(tái)、采光飄窗、入戶花園發(fā)展到贈(zèng)送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。得房率也從60%~70%一路上揚(yáng)到了100%-110%甚至更高。2009年之后，市場(chǎng)上幾乎沒有不贈(zèng)送的戶型，大多數(shù)的開發(fā)商在做前期的時(shí)候，都會(huì)提出各式各樣贈(zèng)送的方式，研究這些贈(zèng)送面積如何過規(guī)劃，如何演變成為賣點(diǎn)。60多平方米的一房變二房，80多平方米二房變?nèi)康仍谑袌?chǎng)上屢見不鮮，甚至影響了整個(gè)樓市的戶型創(chuàng)新革命。

　　如今，2009年可變空間的房源都到了交房的時(shí)候。它們對(duì)購房者，尤其是剛性需求強(qiáng)大的影響力又顯現(xiàn)出來。在當(dāng)前市場(chǎng)上，買房送陽臺(tái)，N+1，甚至N+2的戶型的房源是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。二房變?nèi)糠吭磾D壓正常二房房源，三房變四房房源擠壓正常三房房源，正成為市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。而這種趨勢(shì)又誘發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的戶型創(chuàng)新，影響了別墅產(chǎn)品戶型變革，綠地洋墅、香緹溪岸的蝶墅，其產(chǎn)品創(chuàng)新受到購房者的關(guān)注。對(duì)于剛性需求來說，多花幾萬元，甚至同樣的價(jià)格，但是在功能上多一個(gè)房間，這樣的性價(jià)比還是著實(shí)誘人。

　　功能性or舒適性 兩難

　　不過對(duì)于這樣 　　的現(xiàn)象，也有業(yè)內(nèi)人士提出不同的看法。一般來說，兩房變?nèi)恐匈?zèng)送的房間面積都很小，不過幾平方米，面 　　寬窄，徑深短；有的贈(zèng)送是把陽臺(tái)封閉 　　后形成的，多了房間卻沒有了陽臺(tái)，影響 　　了室內(nèi)居住的舒適性。同時(shí)在容積率既定的情形下，贈(zèng)送面積并不是開發(fā)商真正贈(zèng)送，而是占有了整個(gè)小區(qū)的公共空間，得房率越高，公共面積占有越多，小區(qū)公共空間就少，這樣又會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)小區(qū)的居住舒適度。

　　不過一般來說購買80平方米左右戶型的購房者還是以第一次置業(yè)的剛需為主，他們看中的功能性大過了舒適度。當(dāng)然也可能因?yàn)橹脴I(yè)經(jīng)驗(yàn)的他們往往看到了多出的面積，而忽視了入住后的舒適度。購房者劉女士就告訴記者，她已多次置業(yè)，如果她是自己居住，她并不喜歡可變空間，尤其是犧牲了陽臺(tái)的可變空間，在使用上會(huì)有一些不便。比如晾曬衣服，比如房屋內(nèi)的采光和通風(fēng)，有很多的居住感覺是靠購房的時(shí)候看戶型體會(huì)不到的。

　　要室內(nèi)功能性還是居住的舒適性，對(duì)于購房者來說，兩難。目前，對(duì)于剛性需求來說，想在最少的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能最大化的想法占了上風(fēng)，但是對(duì)于購買大戶型的購房者來說，居住的舒適度是影響其置業(yè)的主要原因。也許，在居住一段時(shí)間后，在功能性或舒適性的選擇上，剛性需求將出現(xiàn)兩難的境地。

　　文/廖林立