新聞背景：2011年，“商鋪”成為樓市出現(xiàn)頻次最高的詞匯。新“國(guó)八條”后，房產(chǎn)稅、地方限購(gòu)令相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”。隨著號(hào)稱樓市鐵腕的“新版限購(gòu)令”落地，洪城樓市雖有震動(dòng)，但整體反應(yīng)平靜，并沒有出現(xiàn)想象中的恐慌局面，投資者也因此變得更加理性。

　　地產(chǎn)業(yè)界流傳著這么一種說法——投資住宅是銅；投資辦公樓、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金。有觀點(diǎn)認(rèn)為：近期一些在售的商鋪得寵似乎成為了商鋪投資將迎來黃金時(shí)代的佐證之一。其中紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)首批步行街商鋪4月28日開盤當(dāng)日僅3小時(shí)內(nèi)首推的260套商鋪便全部售罄。新政之下，商鋪出現(xiàn)如此的銷售狀況與住宅銷售市場(chǎng)的冷淡形成了鮮明反差。

　　有眾多專家表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。那么，商鋪投資的前景與環(huán)境到底如何？在如此嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，樓市是否會(huì)低頭俯首？新政又將給誰留有機(jī)會(huì)……

　　商鋪成為投資領(lǐng)域香餑餑

　　去年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲，住房首付比例提高，貸款利率上升，三套住房停貸，各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，使炒房的成本越來越高，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。南昌亦在2011年3月正式實(shí)施限購(gòu)令，必然使今年的住宅市場(chǎng)投資大受打擊。同時(shí)，股市依然震蕩、低迷，投資客輕易不敢入市。

　　在此背景下，不受限購(gòu)令影響的商鋪物業(yè)，因其持續(xù)走高的價(jià)格、較高而穩(wěn)定的收益回報(bào)、相對(duì)有限的投資風(fēng)險(xiǎn)，無疑將成為今年投資領(lǐng)域的香餑餑。記者了解到，紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪銷售熱度逼人，火速售罄，已成為南昌市場(chǎng)上一個(gè)標(biāo)志性現(xiàn)象。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在其引爆南昌商業(yè)市場(chǎng)的背后，我們看到的是，商業(yè)地產(chǎn)大熱之勢(shì)已成，這既是時(shí)代浪潮下的大趨勢(shì)，同時(shí)于南昌市場(chǎng)而言，更是一種必然。據(jù)悉，南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)從啟動(dòng)之初便一路廣受追捧，甚至發(fā)生許多意向強(qiáng)烈的客戶根本搶不到鋪的情況。業(yè)內(nèi)有專家稱，紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)步行街商鋪的廣受追捧，佐證了萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍地位，也促成了南昌商業(yè)地產(chǎn)大熱之勢(shì)。

　　所以有人會(huì)說，受調(diào)控政策影響，商鋪已逐步取代住宅成為投資物業(yè)新熱點(diǎn)，2011年南昌勢(shì)必全面掀起商鋪投資的新高潮。

　　投資要選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品

　　商鋪投資是近年來興起的一種投資置業(yè)方式，它一出現(xiàn)就以“穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)”和“超高的回報(bào)”等原因贏得了眾多投資者的青睞，商鋪價(jià)格也一路飆升，可謂是“寸鋪寸金”。記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，在投資渠道有限、通貨膨脹的背景下“限購(gòu)”之外的以商鋪、寫字樓、商業(yè)公寓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為市場(chǎng)寵兒。

　　據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應(yīng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。同致地產(chǎn)研展部經(jīng)理吳志凌認(rèn)為，目前政策在抑制住宅市場(chǎng)，這對(duì)非住宅市場(chǎng)是一個(gè)推動(dòng)，南昌或許將迎來商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期。如今，投資渠道多種多樣，如銀行存款、股票基金、國(guó)債、住宅、商鋪等等,投資者需要綜合各種因素，選擇“性價(jià)比”最高的產(chǎn)品。

　　銀行存款基準(zhǔn)利率雖然一再調(diào)高，目前一年期的存款基準(zhǔn)利率為3.25%，對(duì)比物價(jià)上漲指數(shù)仍顯“弱不禁風(fēng)”，導(dǎo)致資金存入銀行即貶值的局面。股票投資方面，由于中國(guó)股市欠缺規(guī)范，收益大，風(fēng)險(xiǎn)更大，或一夜暴富，或血本無歸，數(shù)年下來，股市指數(shù)屢創(chuàng)新低，股民資產(chǎn)大幅縮水。投資國(guó)債風(fēng)險(xiǎn)低，但收益也低，回收周期長(zhǎng)，而國(guó)債目前其一年期利率在3.70%以下，五年期也不過6%。

　　綜合比較，住宅投資受政策影響極大，其本身雖然風(fēng)險(xiǎn)不高，回報(bào)中等，但租金、售價(jià)的上漲速度、增值空間有限，投資收益不大。而多項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)，使住宅投資步入“冰河期”。而商鋪投資卻具有極大優(yōu)勢(shì)，首先，其具備較高的保值增值功能，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，租期較長(zhǎng)，投資收益穩(wěn)定。物業(yè)價(jià)格增值空間大，上漲速度快，一旦成熟，租金、售價(jià)都將翻倍增長(zhǎng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)補(bǔ)漲機(jī)會(huì)

　　在住宅市場(chǎng)頻頻迎來政策調(diào)控后，投資空間已越來越窄，隨著各地應(yīng)聲落地的“限購(gòu)令”，近乎直接砍斷了人們投資住宅的希望；反觀商鋪，“不在限購(gòu)范圍內(nèi)”的自身優(yōu)勢(shì)，外加“市場(chǎng)廣闊的商業(yè)發(fā)展前景”，似乎正憑著“萬夫不當(dāng)之勇”正走出一片艷陽(yáng)天。

　　在通貨膨脹、股市不穩(wěn)的情況下，調(diào)控政策令樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場(chǎng)“水深火熱”，這也將使不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)。有眾多專家表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。原因集中在三方面：首先，從2010年全年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控上看，2011年國(guó)家的政策將是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)保障房的建設(shè)，也就是說，在政策面上，對(duì)住宅市場(chǎng)的限制不會(huì)放松；第二，政策面的調(diào)整并沒有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)機(jī)會(huì)；第三，金融危機(jī)后，國(guó)家經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間承載體，也將會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)活力而日益活躍。

　　從另一方面看，近幾年商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一直處在盤整階段，再加之在十二五期間以擴(kuò)大居民消費(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)政策取向，便決定了商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。有專家建議：現(xiàn)金在握、仍有不動(dòng)產(chǎn)投資需求的投資者不妨將注意力重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪、寫字樓及酒店式公寓。

　　文/記者羅蕾

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　　投資住宅和投資商鋪的區(qū)別

　　作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的兩大主要投資形式,投資商鋪和投資住宅在許多方面都有著很大的區(qū)別,記者通過采訪后予以了對(duì)比和總結(jié)。

　　投資類型：商鋪投資是以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托來進(jìn)行的,投資者用商鋪來經(jīng)商或租給客戶去經(jīng)商,其投資回報(bào)和商鋪的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)和管理水平密切相關(guān)。而住宅投資主要滿足于投資者或租客的居住需要。

　　地點(diǎn)和環(huán)境：商鋪對(duì)地段和環(huán)境的要求比住宅更高。地段，地段還是地段，對(duì)于商鋪更是金科玉律。除了宏觀地段和環(huán)境外,具體位置,商鋪之間的布局和所在樓層都對(duì)商鋪有莫大的影響。住宅需要安靜優(yōu)雅,而商鋪需要鼎盛人氣。

　　租客和租期：客戶在租用商鋪之后往往需要自己出資對(duì)其裝修改造,并配備必要的設(shè)施和生財(cái)工具。由于商鋪?zhàn)饪屯度肓舜罅康馁Y金,也需要穩(wěn)定地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)生意,就需要較長(zhǎng)的租約去達(dá)到其投資回收目標(biāo)。所以,商鋪的一次租約的租期往往會(huì)達(dá)到3－5年。并且,商鋪?zhàn)饪偷纳庠胶?其續(xù)租約的肯定性越大。而住宅租客從來不會(huì)也不被許可去裝修改造房東的房子,一般租期也短。

　　租金：商鋪的租金可以用單位面積平方米/年的租金來計(jì)算,也可以單位面積平方米/月的租金來計(jì)算。房東可以要求租客交納總租金,也可讓租客只交納凈租金,然后讓租客自己去交納其它費(fèi)用（如管理費(fèi)以及水、電、氣、保險(xiǎn)等）。商鋪每年的租金漲幅會(huì)在租約中逐年規(guī)定,在續(xù)租約時(shí)租金漲幅則會(huì)隨行就市,不受政府限制,故漲幅可能相當(dāng)大。而住宅一般是以月租金來計(jì)算,租金中往往包括管理費(fèi)或水、電、氣等,每年的租金漲幅都要受到政府限制。所以商鋪的租金收益一般比住宅為高。

　　利益：商鋪經(jīng)營(yíng)和物業(yè)的價(jià)值往往是利益一致的。商鋪的生意越好,租客的投資回報(bào)越好,則房東的投資回報(bào)會(huì)水漲船高,商鋪本身的升值也會(huì)越大。如果生意興旺,商鋪的價(jià)值也會(huì)隨著時(shí)間越來越高。而住宅租客與房東的利益往往不一致。如果住宅主要用于出租物業(yè)或租客過多,房子容易被損耗,該住宅的升值性便會(huì)深受影響。另外,如果商鋪?zhàn)饪颓纷?有關(guān)法規(guī)允許物主可以封門和扣押租客的生財(cái)工具,不讓租客做生意。而住宅租客欠租時(shí),房東不得扣押租客的個(gè)人物品。

　　投資回報(bào)：商鋪的投資收益率即投資回報(bào)率明顯高于住宅,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng),住宅投資收益率約為3%～6%左右,商鋪的投資收益率一般約為7%～10%,其增值空間更大。

　　投資風(fēng)險(xiǎn)：無需諱言,投資商鋪一般比投資住宅更具風(fēng)險(xiǎn)。如新商鋪剛開始很可能“淡”,出租收益率可能不理想。如鋪位不好甚至難以找人承租，而住宅起碼可以自住。商鋪的貸款利率一般比住宅為高（目前在2010年二次加息基礎(chǔ)上的五年以上的商業(yè)貸款利率已達(dá)6.4%，如果打七折，也達(dá)到4.48%。）。但正因?yàn)檩^高風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)有較大回報(bào)。市場(chǎng)上沒有十全十美的投資，如買成熟的當(dāng)前回報(bào)好的商鋪風(fēng)險(xiǎn)雖小,但價(jià)位就高,進(jìn)一步的增值空間可能也小。當(dāng)然,風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)該和可以盡可能規(guī)避的,盈利和增值空間也是需要考慮的。這就需要尋找一個(gè)投資平衡點(diǎn)。