害怕銀行不放貸被房產(chǎn)商扣違約金，房奴支招：讓銀行貸款承諾書為首付上“保險”

本報訊（記者 李彥）交了購房首付款，萬一銀行不放貸，購房者因差錢被迫違約退房，很難全額拿回首付。“只要和開發(fā)商協(xié)商好，待確定房貸審批通過，請銀行出具貸款承諾書后再交首付，這樣就能給首付款上‘保險’啦。”近日，陸先生用自己的親身經(jīng)歷給準備貸款買房的朋友支了一招。

本月中旬，陸先生在苗栗路看中一套近55萬元的商品房，打算首付3成，向銀行貸款38萬元購買。“當時，按開發(fā)商要求先交了2萬元定金，剩余14.8萬元首付款需在和銀行簽訂房貸合同前支付。”陸先生說，交納定金后，自己沒有馬上支付首付款，而是和開發(fā)商商量，先向銀行申請貸款，等到貸款審批通過后，由銀行向自己和開發(fā)商出具兩份一模一樣的貸款承諾書，再向開發(fā)商支付剩余的首付款。最終，開發(fā)商和銀行都接受了陸先生的提議。

“這樣做的目的主要是為了防范首付款風險。”陸先生說，有位朋友曾因貸款審批未通過而違約退房，開發(fā)商拒退定金，并從首付款中扣除了上萬元滯納金。“銀行出具貸款承諾書后再交首付’這招就是朋友教的。”陸說，看房時雖然多家開發(fā)商無一主動提出可在貸款獲批后再交首付款，但對自己推遲交納首付的要求均未拒絕，看來這招確實行得通。

信貸收緊

房貸被拒現(xiàn)象時有發(fā)生

記者了解到，今年以來，由于信貸政策收緊，本地多家銀行的房貸發(fā)放門檻均有提高，房貸申請未獲批現(xiàn)象時有發(fā)生。

一不愿透露姓名的銀行個貸人士稱，貸款放不下來主要有兩方面原因：一是銀行房貸額度緊張，將一部分條件相對較差的申請者擋在門外；二是貸款人信用記錄不好，或是職業(yè)、收入、戶口等條件不符合銀行要求。他坦言，和前兩年相比，第一類拒貸者明顯增多。

“對于第一種情況，開發(fā)商一般都會全額退還定金和首付款；對于第二種情況，開發(fā)商很可能會拒退定金，如果合同中有約定，還會扣除一定違約金和滯納金。”盤龍城一樓盤客戶經(jīng)理陳女士稱，現(xiàn)在樓盤銷售不太理想，加上銀行房貸審批通過率降低，客戶要求貸款獲批后再交首付會被應(yīng)允，也在情理之中。

承諾有效

銀行不放貸需擔責

陸先生提出給首付款上“保險”的高招，在湖北山河律師事務(wù)所律師向東看來確實可行。他認為，在開發(fā)商和購房者均認可的前提下，銀行出具貸款承諾書具備法律效應(yīng)，購房者在得到銀行放貸承諾后再交首付款是一種自我保護的有效手段。如果銀行承諾放貸后拒不放款，須為購房者違約退房承擔一定責任。

他同時提醒，很多開發(fā)商對購房者都有付款期限要求，但目前有些銀行貸款審批通過后要過兩三個月甚至更長時間才會放款，這樣也可能造成購房者“被違約”。因此，購房者買房時還應(yīng)留意付款期限和貸款發(fā)放時間。