作為資本市場(chǎng)的兩個(gè)主陣地，股市和樓市一直在玩著“翹翹板”的游戲，股市盤整下跌，樓市成交量和成交均價(jià)仍在環(huán)比上漲。

　　樓市成交量環(huán)比上漲，一線城市如此，南昌樓市也是如此。從整個(gè)市場(chǎng)上看，雖然受調(diào)控政策的重壓，但隨著南昌樓市各個(gè)區(qū)域推盤量的增加，新建商品房住宅周成交量也在逐漸上升，而成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升。從區(qū)域分析，每個(gè)區(qū)域新建住宅成交量正在接近，成交價(jià)格卻出現(xiàn)出現(xiàn)分層，熱點(diǎn)區(qū)域如市中心、紅谷灘新區(qū)成交價(jià)格接近甚至超過(guò)8500元/平方米，較冷區(qū)域如灣里、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等成交價(jià)格在4000元/平方米左右。區(qū)域價(jià)值出現(xiàn)分化，市場(chǎng)認(rèn)證南昌樓市區(qū)域價(jià)值。

　　上周新建商品房住宅周成交369套

　　南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（5月16日~22日），南昌市市區(qū)商品房普通住宅成交面積共計(jì)約為3.91萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲16%；上周普通住宅新房總成交套數(shù)為369套，平均每天成交53套；上周非住宅周總成交面積為1.21萬(wàn)㎡，周成交總套數(shù)為100套。與前幾周相比，南昌樓市無(wú)論是新建商品房住宅，還是非住宅成交量均穩(wěn)中有升。

　　雖然限購(gòu)、限貸和限房等政策壓力猶在。但在限購(gòu)令后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的客戶梳理和積累，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)反復(fù)的甄選，一方面屬于“三限”范圍內(nèi)的購(gòu)房者退出市場(chǎng)；另一方面部分投資客和剛性需求則進(jìn)入市場(chǎng)，開發(fā)商積累了部分有效客戶。同時(shí)中國(guó)A股市場(chǎng)的盤整震蕩，藝術(shù)品投資領(lǐng)域過(guò)于專業(yè)性，黃金投資回報(bào)率低，這些投資市場(chǎng)的弊端和短板顯現(xiàn)，讓部分投資客重新進(jìn)入樓市，這些投資客保證了別墅和豪宅等高端物業(yè)的成交量，同時(shí)開發(fā)商推盤量增多，市場(chǎng)房源聚集，引發(fā)了大部分剛性需求的入市，剛性需求的入市則導(dǎo)致了新建普通住宅的成交量的上升。

　　“每一次市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)主體，或開發(fā)商、或購(gòu)房者都會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的洗牌。”御湖半山營(yíng)銷經(jīng)理鄔亮告訴記者。“這次限購(gòu)令出臺(tái)，購(gòu)房者就出現(xiàn)了一次洗牌，部分限購(gòu)的購(gòu)房者出局，部分有需求的購(gòu)房者入市。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月盤整和陣痛，目前出現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)房者基本上是有效客戶，他們支撐了整個(gè)樓市的成交量。而這也是目前開發(fā)商敢大量推盤的主要?jiǎng)恿Α?rdquo;

　　區(qū)域成交均價(jià)分層區(qū)域價(jià)值出現(xiàn)分化

　　從最近幾周南昌樓市成交量比較分析，區(qū)域新建商品房周成交量正逐漸持平，每個(gè)區(qū)域周成交量差異不斷縮小，每個(gè)區(qū)域的價(jià)值正不斷被市場(chǎng)認(rèn)可。但從成交均價(jià)來(lái)看，區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)了巨大的差異，一方面如市中心、紅谷灘、青山湖等熱點(diǎn)區(qū)域，成交均價(jià)在8500元/平方米，且成交均價(jià)上漲速度較快；另一方面灣里、英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等樓市較冷區(qū)域，成交均價(jià)在4000元/平方米左右，且價(jià)格上漲緩慢，區(qū)域價(jià)值呈現(xiàn)分層，投資性主導(dǎo)熱點(diǎn)區(qū)域的成交，剛性需求和自住型購(gòu)房者則認(rèn)可成交價(jià)格較低的區(qū)域。

　　“從房產(chǎn)投資價(jià)值來(lái)看，每個(gè)區(qū)域價(jià)值必然出現(xiàn)分化。城市的擴(kuò)容和發(fā)展，并不是城市每個(gè)區(qū)域發(fā)展都是平衡和平均的。這和區(qū)域的規(guī)劃、地段、配套、交通和所占資源是息息相關(guān)的，符合政府長(zhǎng)期重點(diǎn)規(guī)劃、地段離城中心較近、大小配套完善、交通便利的區(qū)域，必然會(huì)受到購(gòu)房者和投資者的追捧，市場(chǎng)必然會(huì)認(rèn)可這個(gè)區(qū)域的價(jià)值。”宏泰地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)趙瑞國(guó)說(shuō)，“在這個(gè)區(qū)域普通購(gòu)房者購(gòu)買住宅，入住率不斷上升后，商業(yè)價(jià)值又會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，商業(yè)和住宅良性循環(huán)，整個(gè)區(qū)域價(jià)值將不可估量，如紅谷灘新區(qū)。紅谷灘新區(qū)成交均價(jià)居高不下，且成交價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)超其他區(qū)域，也是這個(gè)原因。”

　　而在傳統(tǒng)較冷的區(qū)域，如象湖新城、灣里區(qū)等，區(qū)域本身明確定位，或定位城市副中心、或定位城市休閑后花園，區(qū)域價(jià)值也相應(yīng)地得到市場(chǎng)的認(rèn)可。當(dāng)然，區(qū)域價(jià)值不是一成不變的，區(qū)域價(jià)值在動(dòng)態(tài)中不斷重估，隨著區(qū)域規(guī)劃不斷實(shí)現(xiàn)、配套不斷完善、交通的逐漸便利，這些區(qū)域的價(jià)值將大大提升，縮小與熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值的差異。

　　文/記者廖林立