樓市在限購(gòu)、限貸及限價(jià)這“三座大山”的重壓之下，不同的城市及區(qū)域的市場(chǎng)分化開(kāi)始漸趨明顯。

根據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)，最近一周，全國(guó)大多二三線城市的成交數(shù)據(jù)環(huán)比上揚(yáng)，其中最為顯著的是南京漲幅56%，三亞、蘇州、青島、長(zhǎng)春的周成交漲幅分別達(dá)38%、41%、32%、61%。同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立分析，二三線城市的剛性購(gòu)買(mǎi)比例本來(lái)就比較高，隨著最近傳出可能提高首套房首付比例的消息，很多觀望人群抓緊入市，促成了樓市放量。

市場(chǎng)分析人士指出，政策壓力之下，一線城市所受影響遠(yuǎn)高于二三線城市。二三線乃至四線城市的樓市也正因一線城市需求和資金的擠出效應(yīng)，而逐漸受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。

房地產(chǎn)市場(chǎng)重心將轉(zhuǎn)移

與許多二三線城市形成鮮明對(duì)比的是，在一線城市，今年連“傳統(tǒng)樓市紅五月”這個(gè)概念都極少被提及。

“你問(wèn)我哪個(gè)城市賣(mài)不動(dòng)啊？上?？?rdquo;在全國(guó)范圍內(nèi)布局有10個(gè)城市的某地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)高管向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，近段時(shí)間，該公司在武漢、沈陽(yáng)等地的項(xiàng)目紛紛熱賣(mài)，但上海項(xiàng)目的成交量卻始終難以撬動(dòng)。

以上海為例，來(lái)自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，上海商品住宅的成交量始終維持在16萬(wàn)平方米左右的較低水平。市場(chǎng)分析人士指出，成交量持續(xù)低迷，主要因?yàn)閲?yán)厲的樓市調(diào)控政策抑制了一線城市市場(chǎng)中的投機(jī)投資需求，促使部分改善型客戶退出市場(chǎng)；另一方面，為控制通脹，2011年央行已經(jīng)兩度上調(diào)基準(zhǔn)利率，再次加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。

與此同時(shí)，調(diào)控政策使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一線城市的市場(chǎng)預(yù)期和資金供應(yīng)也產(chǎn)生了較大影響。而因一線城市資金擠出效應(yīng)發(fā)酵，二三線城市的土地成交出現(xiàn)了量跌價(jià)漲的局面。

中房網(wǎng)最近發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)成交同比已大幅度下滑。從20個(gè)重點(diǎn)城市供求情況上看，“新國(guó)八條”出臺(tái)后的2月土地成交面積同比下滑明顯，一線城市同比下滑51.7%，二三線城市下滑55.9%；進(jìn)入3月后，隨著供應(yīng)面積的上升，一線城市成交有所回升，成交面積同比下滑2%；而二三線城市同比下滑56.3%。但成交均價(jià)上，一線城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三線城市2月同比上漲16.9%，3月上漲22.8%，漲幅有所擴(kuò)大。

報(bào)告指出，二三線城市土地成交均價(jià)同比上漲，其主要原因在于：政策壓力之下，一線城市所受影響遠(yuǎn)高于二三線城市，二線、三線乃至四線城市市場(chǎng)逐漸受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，企業(yè)在二三線城市拿地積極性的上升促使二三線土地成交均價(jià)的上漲。

打折促銷(xiāo)仍是主要手段

根據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)，就在剛剛過(guò)去的4月，包括上海、北京、廣州在內(nèi)的7個(gè)城市還出現(xiàn)了成交面積環(huán)比上揚(yáng)的趨勢(shì)，一線城市中，上海、廣州尤為矚目，這兩個(gè)城市成交面積環(huán)比上揚(yáng)幅度分別達(dá)到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的情況下，成交也隨之帶動(dòng)；而二線城市中，杭州漲幅86%，成為監(jiān)測(cè)的所有城市中成交面積環(huán)比漲幅最高的城市。當(dāng)月，大連、西安、深圳、武漢、南京成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，其中大連下降幅度最大，達(dá)到83%，而成交數(shù)據(jù)的大幅下挫也充分說(shuō)明了限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)影響巨大。

進(jìn)入5月之后，一線城市的樓市成交量已大多企穩(wěn)，而二三線城市因?yàn)橄拶?gòu)令下被迫從一線城市出逃熱錢(qián)的流入，加上打折優(yōu)惠幅度的升溫，成交量紛紛搶跑，每周成交數(shù)據(jù)大幅上揚(yáng)。

王巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大體量特價(jià)樓盤(pán)的集中促銷(xiāo)不無(wú)關(guān)聯(lián)。例如南京的成交大幅上揚(yáng)，就主要因?yàn)槿涨澳暇?span onmouseover="ShowInfo(this,"02007","100","-1",event);">碧桂園鳳凰城低價(jià)發(fā)售，數(shù)萬(wàn)市民瘋狂搶購(gòu)。

據(jù)了解，在宏觀政策未現(xiàn)松動(dòng)的情況下，特價(jià)房加上吸引眼球的促銷(xiāo)手段仍將是推動(dòng)成交的重要方式。例如4月底深圳龍崗地區(qū)的中海推出1000多套“限價(jià)房”，遭遇眾人瘋搶。“中?？党菄?guó)際”和附近500米外的“中海塞納時(shí)光”這次出售房源的起價(jià)是9680元/平方米，所有房源均價(jià)為11000元/平方米。公開(kāi)信息顯示，這兩個(gè)樓盤(pán)所在的深圳市龍崗地區(qū)，商品房均價(jià)在13000元/平方米左右，高出上述兩盤(pán)售價(jià)近2000元/平方米。

不過(guò)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，僅有3個(gè)城市同比下降，多數(shù)城市房?jī)r(jià)還是延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅趨緩。在70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落的城市有52個(gè)，環(huán)比漲幅縮小的城市有26個(gè)。

北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)指出，從樓市成交的相對(duì)增幅看，中部地區(qū)正在獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，增幅遠(yuǎn)超東部。從絕對(duì)數(shù)量上看，雖然中部地區(qū)還是和東部有著一定的差距，但已經(jīng)成為挑戰(zhàn)者，在未來(lái)很可能超越東部，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心。