新政細(xì)則未出、節(jié)點待定 設(shè)計變更、長期出租招數(shù)頻出———

    即將于6月1日起實施的商住禁令，目前看來尚較宏觀，具體的執(zhí)行細(xì)則有待出臺。業(yè)內(nèi)人士表示，其對在售的商住項目影響不大，但短期內(nèi)或可加速商住項目的市場放量。而從中期看來，那些計劃建造商住項目的開發(fā)商面對新政似乎也并不著急，各種招數(shù)“看上去”都能讓項目實現(xiàn)平穩(wěn)運作。此外，也有市場人士認(rèn)為，北京年內(nèi)近六成的商服用地供應(yīng)來源于遠(yuǎn)郊區(qū)縣商業(yè)地產(chǎn)氛圍不濃的區(qū)域，如若嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)，今年恐有大量商服地塊流標(biāo)。

    新規(guī)恐致大量商服地塊流拍

    近年來遠(yuǎn)郊新城商業(yè)、辦公類(含配套公建、非配套公建、綜合樓等)地塊的供應(yīng)呈增加趨勢，在北京市公布的2011年度土地供應(yīng)計劃中，商服用地550宗，市內(nèi)六區(qū)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣累計供應(yīng)量多達(dá)329宗，占比近六成。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，目前，不少新城區(qū)域的發(fā)展建設(shè)還處于起步階段，規(guī)?；纳虡I(yè)、寫字樓還是更多的集中在市區(qū)。如果按照新政要求進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和銷售的話，將面臨極大的挑戰(zhàn)。一方面，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與住宅不同，起步也比住宅晚，而且需要有專業(yè)運營經(jīng)驗的企業(yè)，目前國內(nèi)這類企業(yè)還不多，而這些企業(yè)又更傾向于市區(qū)核心地段的商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期要比住宅長，在目前融資難度大、融資成本高的情況下，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)，尤其是偏遠(yuǎn)位置的地塊并不十分認(rèn)可。政策一旦執(zhí)行的話，國土部門后續(xù)所推出的商服地塊，將涌現(xiàn)大量的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。

    ●變成二手房 設(shè)計變更 長期出租

    開發(fā)商多手段應(yīng)對新規(guī)

    而對于已經(jīng)拿地的開發(fā)商來說，新政對其的影響能有多大，似乎也是一個未知數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士指出，早在去年5月北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局曾聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，叫停了酒店類項目(含賓館、度假村等)，作為住宅銷售時，很多開發(fā)商已經(jīng)預(yù)料到“商改住”的辦公、商業(yè)類項目遲早會有新規(guī)出臺，開始為自己“鋪后路”。

    該人士表示，由于新規(guī)嚴(yán)禁開發(fā)商銷售商改住類型產(chǎn)品，而對二手房市場沒有做過多涉及，因此，不排除今后出現(xiàn)開發(fā)商單獨成立一個公司，以公司名義投資商業(yè)地產(chǎn)，將房子過渡到二手房市場后再出售，合理規(guī)避政策的行為出現(xiàn)。

    此外，一位建筑設(shè)計師透露，此前已經(jīng)有開發(fā)商就此事與之商討過，譬如，新規(guī)中提到的今后商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間一項，最簡單的規(guī)避方法就是，報批時，設(shè)計圖中是可以按照規(guī)定做的，而一旦項目進(jìn)入實操階段，設(shè)計師會根據(jù)開發(fā)商的要求做一些設(shè)計變更，如每戶雖不設(shè)計衛(wèi)生間，但衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)有的管路等仍然做好并預(yù)留在房間里，只要需要，房子出售后裝修時做好隔墻就完全不耽誤使用。

    同時，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一手事業(yè)集團(tuán)投資顧問公司商業(yè)不動產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理丁元也指出，變產(chǎn)權(quán)為長期出租權(quán)也是一種可能出現(xiàn)的應(yīng)對新政的手段，如果待售商住項目拿不到產(chǎn)權(quán)證，可能會有開發(fā)商與代理機(jī)構(gòu)或者個人簽訂一份長租協(xié)議，代替房屋買賣合同，租期內(nèi)，租戶有對房屋的完全支配權(quán)，變出售為長期出租。

    ●新政細(xì)則未出、節(jié)點待定

    短期內(nèi)或加速商住項目放量

    目前商改住禁令細(xì)則尚未公布，6月1日執(zhí)行，具體是從哪個環(huán)節(jié)開始設(shè)卡，尚不明確。任啟鑫指出，如果是從土地出售環(huán)節(jié)開始的話，對市場和開發(fā)商的影響都不算大，而這種可能性很大。

    但是，若新政從規(guī)劃竣工驗收等后端環(huán)節(jié)開始執(zhí)行的話，市場影響就會非常明顯了，之前很多計劃改做住宅的商業(yè)、辦公類項目(含配套公建、非配套公建、綜合樓等)將陷入絕境，因為一旦驗收無法通過，沒有房產(chǎn)證所帶給企業(yè)和購房者的風(fēng)險是非常大的，這意味著2009年以后成交的絕大部分地塊將面臨資金、銷售、定價等方面的多重考驗，甚至出現(xiàn)爛尾的危險。

    任啟鑫同時指出，不管細(xì)則如何，政策既出，在市場敏感期，不排除開發(fā)企業(yè)會因為擔(dān)心后續(xù)影響范圍的擴(kuò)大和加深，而加速取證和推盤，并采取一定的打折優(yōu)惠活動，吸引買家出手。

    本版文/李丹