□ 本刊記者 李慎 見習記者 朱以師 | 文

北京首個“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目——房山區(qū)長陽國際城，于4月15日開售，1594套房源三天內(nèi)即銷售一空。銷售均價為12500元/平方米，比周邊平均樓價約低5000元/平方米，以一套90平方米的兩居計算，相當于總價直降約45萬元。

誰享受到了這個優(yōu)惠？

長陽國際城項目標書顯示，該項目將優(yōu)先銷售給擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求，具體銷售對象將按屆時政府出臺的有關(guān)政策執(zhí)行。

就是這條“屆時政府出臺的有關(guān)政策”，給房山區(qū)政府預留了“回購”樓盤的操作空間。據(jù)財新《新世紀》記者調(diào)查，此次發(fā)售的1594套房屬于項目中的01和08地塊，而項目中同時開工的02地塊800套房卻并未同期銷售。這800套房并不是被開發(fā)商“捂盤”，而是被房山區(qū)政府看中，通過控制銷售許可證將800套房悄悄掌控在自己手中。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“限房價、競地價”的做法，相當于地方政府在土地收益上讓利，而房價環(huán)節(jié)又得不到補償，“因而就打房子的主意，在分配環(huán)節(jié)做文章”。

在土地出讓、開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)享受多種優(yōu)惠的政策房，最終究竟保障了誰？類似長陽國際城這種政府機關(guān)回購、團購房源事件，早已不是新聞。長陽國際城雖非嚴格意義上的保障房，也在“準保障房”之列，如此分配是否公平引發(fā)爭議。在保障房將要大干快上之際，不盡快理清政府在保障房分配中的權(quán)限，很難保證“政府之手”的干預不會讓保障房建設(shè)與初衷背道而馳。

據(jù)財新《新世紀》記者了解，很多地方正紛紛將各種企業(yè)自建房納入保障房系列，各地以保障房資金用于為公務員購房的情況也屢見不鮮。

房山區(qū)政府的算盤

房山長陽國際城是北京市首個“限房價、競地價”的限價房，其與普通意義上“限房價、限地價”兩限房的區(qū)別在于：在地塊出讓時，由社會中介機構(gòu)和專家，對周邊商品房價格進行評估，確定商品房銷售限價，在此前提下，開發(fā)商競投地價，出價最高者得。這類似經(jīng)濟適用房的操作。

北京市國土部門首先發(fā)明了“限房價、競地價”這一土地出讓新招，并在北京房山區(qū)和昌平區(qū)試點。2010年一季度，北京土地市場接連拍出“地王”。當年4月，國務院出臺了“遏制房價過快上漲”的“新國十條”。在這樣的調(diào)控背景下，北京市開始探索土地出讓“招拍掛”制度改革。

“限房價、競地價”的模式，很難在地方上大規(guī)模推廣。迄今為止，北京市只以這種模式出讓了兩塊。“雖然是競地價，但因為限制了房價，土地價格肯定不會太高，地方政府在土地收益上確實是讓利了。”一位參與長陽國際城項目土地競拍的人士向財新《新世紀》記者表示。據(jù)他透露，當初房山區(qū)政府是被動接受北京市政府的安排，拿出了長陽國際城這塊地做實驗。

2010年5月，北京市首個“限房價、競地價”地塊——房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地正式推出，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（下稱中鐵建）以14.6億元拿下該地塊，樓面價6095元/平方米，其后命名為“長陽國際城”。掛牌文件規(guī)定，該項目銷售限價均價為12500元/平方米，戶型限定為中小套型。

一位接近房山區(qū)政府的人士向財新《新世紀》記者表示，“房山區(qū)政府認為這個房子賣得便宜，而且政府還要追加很多公共服務投入，如果面向全市賣的話，它將一點利益都得不到?！庇谑牵可絽^(qū)政府一開始就有意回購長陽國際城三分之一的房源（800套房）留作己用，備“招商引資”之需。