降價(jià)預(yù)言將沉悶的樓市撕開一道裂口。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日在參加某論壇時(shí)預(yù)測(cè)，今年年內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)將下降10%。該預(yù)測(cè)被“斷章取義”后立刻引來(lái)異議者跳起反對(duì)。

6月1日，她在接受本報(bào)記者采訪時(shí)進(jìn)一步解釋說(shuō)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)令下，已經(jīng)有大量的投資和投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng)。出局的是商品住房中價(jià)位較高的部分，占交易量7%，出局的資金大約5000億。入局的是保障房住房，占市場(chǎng)份額30%，投資規(guī)模達(dá)13000億，價(jià)位在市場(chǎng)低端，到四季度二者在市場(chǎng)綜合平衡的結(jié)果，將促使住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)。同比2010年年底的新建住宅價(jià)格，限購(gòu)范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達(dá)10%。

不可忽視的是，限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，許多城市房地產(chǎn)交易量大幅下降，但房?jī)r(jià)并未下降，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，以“限購(gòu)令”為標(biāo)志的行政調(diào)控手段誤傷了剛性需求，并呼吁放寬限購(gòu)令。

樓市將何去何從？

7-8月的時(shí)間窗口

聶梅生說(shuō)，去年7月份房?jī)r(jià)開始平穩(wěn)，8月份開始反彈上升，北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)大城市房?jī)r(jià)上漲了20%。

“今年的情況跟去年不一樣，去年是延續(xù)了適度寬松的貨幣政策，今年則是跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要?jiǎng)?wù)，今年又是這樣。我可以肯定，今年不會(huì)有2008年10月中旬那樣的救市?！甭櫭飞V定地說(shuō)。

她認(rèn)為，這次政府大量動(dòng)用行政手段如“限購(gòu)令”，令投機(jī)性購(gòu)房的比例下降，整個(gè)交易量將下降7%，交易額會(huì)下降10%，“今年房?jī)r(jià)下降10%絕對(duì)不是危言聳聽?！?/p>

根據(jù)海通證券的研究報(bào)告顯示，調(diào)控政策下全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅小幅回落。4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲1.96%（環(huán)比漲0.38%）；其中，杭州房?jī)r(jià)同比為-1.2%，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降；4月二、三線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)同比漲3.69%（環(huán)比漲0.24%）?？傮w上，在當(dāng)前調(diào)控政策下房?jī)r(jià)漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì)。

之所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)還在上漲，一方面是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的原因，高端樓盤的入市拉高了房?jī)r(jià)，另一方面是開發(fā)商不愿意降價(jià)。但在聶梅生看來(lái)，從今年4月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)商在“硬撐”房?jī)r(jià)。持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)十分緊張。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，造成開發(fā)商資金緊張的原因，主要不是來(lái)自融資方面，也不是土地購(gòu)置帶來(lái)的壓力，而是銷售不暢帶來(lái)的資金壓力。36個(gè)限購(gòu)城市的新房交易量幾乎占全國(guó)房地產(chǎn)交易總量的三分之一，交易金額是總量的二分之一。限購(gòu)的城市交易量受到了很大的影響。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，5月預(yù)售商品房項(xiàng)目合計(jì)為17個(gè)，提供住宅5637套，實(shí)現(xiàn)簽約的僅為608套，簽約率僅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率，創(chuàng)下自2月末新一輪調(diào)控政策后新低?！白≌毡闇N，賣得好的都是商住項(xiàng)目，而賣得好的住宅多是已經(jīng)調(diào)低價(jià)格的住宅?！眮喓朗袌?chǎng)總監(jiān)郭毅向本報(bào)記者表示。

鐘偉認(rèn)為，到7、8月份，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一輪真實(shí)降價(jià)，“每到7、8月份，開發(fā)商就會(huì)期待宏觀調(diào)控能放松，但如果政策依舊嚴(yán)厲，許多開發(fā)商就會(huì)根據(jù)自身的資金情況或者戰(zhàn)略安排，選擇降價(jià)?！笨v觀幾輪調(diào)控，7、8月份和年底都是開發(fā)商降價(jià)的時(shí)間窗口。

鐘偉提出限購(gòu)“三化”論

對(duì)于限購(gòu)令給樓市帶來(lái)的深刻影響，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示了擔(dān)憂。他認(rèn)為，限購(gòu)政策最根本的核心是限制投機(jī)炒房者，但實(shí)際上在二線、三線城市，房?jī)r(jià)增幅不大，炒房投機(jī)者的機(jī)會(huì)并不像一線城市那么多。這些城市實(shí)施限購(gòu)令，容易誤傷一些剛需人群，部分二三線城市非常期待對(duì)限購(gòu)政策解禁。

有消息稱，大連已經(jīng)放寬了限購(gòu)令，盡管官方稱“限購(gòu)政策沒(méi)有變化”，但實(shí)際操作中一些不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者被“暗度陳倉(cāng)”。限購(gòu)令實(shí)施一段時(shí)間以來(lái)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，卻進(jìn)而影響了供給。

海通證券的研究報(bào)告顯示，受銷售增速下滑影響，開發(fā)商單月新開工面積放緩。1-4月，全國(guó)房屋新開工面積5.68億平方米，同比增24.4%；單月全國(guó)新開工面積1.69億平方米，環(huán)比下降18.12%。

但鐘偉稱自己是“限購(gòu)令”的忠實(shí)支持者。他認(rèn)為，限購(gòu)令精準(zhǔn)打擊了投資、投機(jī)性需求。自實(shí)行限購(gòu)令以來(lái)，京滬深穗四城市，唯有對(duì)廣州的交易量影響不大，因?yàn)橥稒C(jī)性購(gòu)房在廣州并不明顯。限購(gòu)令已經(jīng)照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購(gòu)令”影響，而是受“限貸令”的影響?！叭绻f(shuō)限購(gòu)令嚴(yán)重打擊了市場(chǎng)，那么這種打擊是十分正確的，假定市場(chǎng)上不是反復(fù)購(gòu)買的投資、投機(jī)者，市場(chǎng)受影響應(yīng)該不大。但事實(shí)是，投資、投機(jī)比重較大的城市，交易量下滑很大，這些城市的剛性需求被投資性需求壓制，泡沫化非常嚴(yán)重?！辩妭フf(shuō)。

“很難想象一個(gè)美國(guó)人或者倫敦人會(huì)買這么多的房子，在中國(guó)，小部分人持有了大量房子。”鐘偉提議，限購(gòu)政策應(yīng)該規(guī)范化、普遍化、長(zhǎng)期化，限購(gòu)所覆蓋的城區(qū)范圍、限購(gòu)的套數(shù)、限購(gòu)的戶籍和非戶籍人口都作出詳細(xì)規(guī)定；另外，所有城市都應(yīng)該限購(gòu)。