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新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在三種牟利手段，京城多處豪宅演繹房產(chǎn)暴利法則

5月份，北京豪宅逆勢(shì)而動(dòng)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院漲至30萬(wàn)元/平方米，從北京最貴躥至全國(guó)最貴，曝出最嚴(yán)限購(gòu)令下的樓市暴利，3日該項(xiàng)目已被暫停銷售。然而經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長(zhǎng)安8號(hào)，盡管價(jià)格未現(xiàn)漲勢(shì)，卻也在以不同的手段攫取著暴利?？駶q價(jià)、久囤地、撬地球最經(jīng)典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項(xiàng)目中演繹得淋漓盡致。據(jù)新華社電

成本僅4萬(wàn)售價(jià)30萬(wàn)

手段1：狂漲價(jià) 案例：釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院

想描繪北京豪宅價(jià)格步步高漲路線圖，不能不提到位于西三環(huán)內(nèi)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院。

2009年7月21日開(kāi)盤(pán)時(shí)，以7.2萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄。2010年第1季度，每平方米銷售均價(jià)突破8萬(wàn)元，3季度已達(dá)到10.35萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)后一年多的時(shí)間內(nèi)，在北京市豪宅均價(jià)排行榜中，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院穩(wěn)居榜首。

不過(guò)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院似乎并不滿足于北京最貴。

近日，該樓盤(pán)剛剛公布了一批拿到銷售證的現(xiàn)房，其中3號(hào)樓為30萬(wàn)元/平方米，1號(hào)樓和4號(hào)樓為20萬(wàn)元/平方米，2號(hào)樓為18萬(wàn)元/平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國(guó)內(nèi)地可公開(kāi)查詢的單價(jià)最高項(xiàng)目。

從7萬(wàn)多元/平方米漲至30萬(wàn)元/平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。分析人士指出，該樓盤(pán)成本最高很可能在4萬(wàn)元/平方米以下。

目前，該項(xiàng)目涉嫌暴利已引起北京市相關(guān)部門(mén)的重視，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)3日宣布，已暫停該項(xiàng)目23套定價(jià)過(guò)高房屋的銷售，并已聯(lián)合北京市地稅局對(duì)該項(xiàng)目展開(kāi)調(diào)查。

- 業(yè)內(nèi)規(guī)則

飛速漲價(jià)非豪宅專利，據(jù)了解，通州區(qū)在2009年底時(shí)房?jī)r(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元左右，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項(xiàng)目將房?jī)r(jià)猛漲至每平方米25000元。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒表示，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅，現(xiàn)在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項(xiàng)目，三年間北京主流房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅約100%，而房地產(chǎn)項(xiàng)目完全由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。

地價(jià)2千多房?jī)r(jià)10余萬(wàn)

手段2：久囤地 案例：霞公府

去年8月14日，位于王府井的霞公府以均價(jià)10.791萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)。

據(jù)北京市國(guó)土資源局資料顯示，該項(xiàng)目2005年已拿地，當(dāng)時(shí)這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)為58030萬(wàn)元，即樓面地價(jià)僅有2232元/平方米。

北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2003年，海淀區(qū)部分項(xiàng)目的樓面地價(jià)已高達(dá)2000元/平方米，而如今2232元/平方米的樓面地價(jià)，至少要在六環(huán)外。

憑借分期開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目經(jīng)歷了2007、2009年兩次房?jī)r(jià)上漲高峰，至去年上市時(shí)，已賣至10萬(wàn)多元/平方米。

業(yè)內(nèi)資深人士稱，分期開(kāi)發(fā)、對(duì)項(xiàng)目中黃金位置地塊長(zhǎng)期撂荒，享用因土地增值帶來(lái)的暴利，是房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則。

湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示，盡管不排除規(guī)劃和拆遷難等原因，但更多的開(kāi)發(fā)商囤地就是為了坐享土地升值，近年來(lái)地價(jià)飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無(wú)法享受地價(jià)溢價(jià)的利益，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，分期開(kāi)發(fā)變相捂盤(pán)、盡量延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度都能起到囤地效果。

- 業(yè)內(nèi)規(guī)則

據(jù)了解，分期開(kāi)發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在。據(jù)香港上市公司碧桂園2010年年報(bào)顯示，截至去年底碧桂園已取得國(guó)土證的建筑面積約4830萬(wàn)平方米，其中滿洲里碧桂園項(xiàng)目的完全竣工日期為2024年。此外，東三環(huán)雙井橋南，華潤(rùn)置地旗下的一塊地6年來(lái)基本處于停滯狀態(tài)，而地價(jià)則上漲了好幾倍。

楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開(kāi)發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場(chǎng)的房源數(shù)量減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。