來源：大江網-信息日報
發(fā)布時間：2011年06月09日
歷盡通脹 “墅”價永恒
在調控步步加緊,CPI高企的背景下，別墅作為“硬通貨”的本質卻日益彰顯出來。因為限購，購房者越來越把終極置業(yè)作為購房標準，別墅也因此獲得青睞。
而因別墅能夠抵御較大金融風險的特征，也受到投資者的追捧。連續(xù)數月來，南昌樓市縮水的供應量現正慢慢充盈。觀察接下來的六七月樓市增量，別墅占據了不小份額。保利·半山國際、綠地·新都會、偉夢·清水灣等項目的別墅產品將紛紛面世。
通脹下豪宅仍是硬通貨
在李娜奪得法網冠軍之前，有一條新聞和這個體壇明星誕生的消息一樣充斥著各大媒體。那就是中國最貴住宅的紀錄被位于海淀玉淵潭公園區(qū)域的釣魚臺7號院以30萬元/㎡的單價刷新。
當然這是個無需放大的個案，也很難說因為少數樓盤的高價拉高整體樓市預期。在步步加緊的調控下，北京樓市量價齊跌，市場趨于理性這是不可否認的。但就是在這樣的情況下，品質豪宅價格不跌的事實也是不爭的。但是透過30萬/㎡豪宅在史上最嚴厲的調控下出現的事件，我們可以窺見一個事實：調控下豪宅溫度不減。
豪宅的代表是別墅，業(yè)內普遍認識到，在目前市場環(huán)境下，別墅既是消費品，又是投資品，不會輕易受到金融市場波動的影響，能夠抵御較大的金融風險，非常受投資者追捧，具有資金變現快的特性，已超出了一般人們心目中僅僅用于居住的“房子”的概念范圍。加上限購令實施，將“置業(yè)一步到位”的理念培植到了置業(yè)者心里，誰也不愿意再浪費購房指標，這個情形下，越來越多的人將目光投向別墅等終極置業(yè)產品。
占據真山水 別墅仍稀缺
“我們這是青山湖畔最后一塊地了”御湖國際項目總監(jiān)吳金仁指出青山湖畔居所的稀缺性。記者在御湖國際看到，盡管項目還未開盤，意向購房者已經接踵而至。尤其是其別墅產品，引來關注者不少。前來看房的熊女士表示，青山湖是市區(qū)內難得的風景幽靜處，自己很早就有在這兒置業(yè)的想法。
而在青山湖畔早期別墅中，恒茂湖濱體量很小，但是其標桿性還是不可磨滅的。“因為其占據了市區(qū)內最怡人的風景，又有著尊貴的物業(yè)服務，所以吸引了很多社會名流居住于此。”新聚仁機構副總經理蔣海磊對青山湖畔別墅的居住環(huán)境贊譽有加。加上位于青山湖畔大項目——萬科·青山湖的存在，也讓大家對青山湖區(qū)居住條件有了更強的認同感。
除了青山湖之外，作為“中國水都”的南昌還擁有眾多山水文化景觀：北靠梅嶺，南依象湖，東達艾溪湖、瑤湖，中間一條贛江將城市東西劃開。這些真山水，提供了稀缺的景觀別墅資源。包括保利·東灣國際、保利·半山國際、御湖半山、浪琴灣、香緹溪岸都屬于稀缺的景觀別墅。
經濟型別墅占領市場
傳統(tǒng)定義上別墅又被稱為“別業(yè)”，也就是在居所之外用于享受生活的第二居所。隨著時代發(fā)展，別墅功能也有了延伸。“現在面積在200㎡左右，總價300萬以下的別墅占據了一定市場，而且是別墅產品發(fā)展的趨勢。購置這種物業(yè)多數是來被當做第一居所的。”在保利房地產開發(fā)有限公司營銷部的李君看來，購置經濟型別墅用作“第一居所”是別墅發(fā)展趨勢，經濟型別墅放量也是南昌別墅市場下半年即將呈現的特點之一。
博泰·靜林府、偉夢·清水灣、保利·半山國際、綠地·新都會等都是其中代表項目。這四大項目的別墅、類別墅產品都預計在六七月推向市場，現正在VIP卡預約中。
■記者劉定樂/文
高端觀點
地稀“墅”貴
因別墅供地控制，別墅價值將與日俱增
深圳置業(yè)國際營銷策劃總監(jiān) 吳少波
占據資源稀缺性決定別墅物業(yè)的高價值
“何謂別墅？最簡單的概念就是獨門獨院，有天有地。別墅作為最高層次的高端住宅，上層社會享受高品質生活、彰顯身份地位、體現階層文化的物化空間形式;具有較高地域文脈認知度的區(qū)域內，能最大限度地滿足社會頂端極少數人群的特質化生活需求，占有稀缺性資源或資源數量、銷售價格、產品性能指標、土地價值同比處于區(qū)域內最高水平。在南昌，高端項目日趨增多，別墅市場容量逐漸呈現擴大趨勢，別墅價格也在逐漸看漲，豪宅產品形式亦呈現多元化趨勢。但目前南昌市場上大多數別墅產品均為混居型項目，雖占有一定自然資源，但不夠純粹，受規(guī)劃指標限制，整體產品素質不高，從而拉低項目的檔次，投資價值空間有限。而浪琴灣打造的是低密度純別墅住區(qū)，容積率僅為0.5，綠化率高達50.07%。除了聯(lián)排別墅、大獨棟別墅以外，還有國際五星級酒店接待大廳、兩大大星級私人會所等?？傉嫉孛娣e約7.5萬平方米，總建筑面積約5.2萬平方米。在湖景資源日益稀貴的現代社會，如果說擁有大湖是高檔住宅的專屬，那么浪琴灣這樣一個純別墅住區(qū)的高端產品，則更是可遇而不可求的，因為在2007年，南昌已經開始禁止別墅用地的拍售，可想而知浪琴灣的獨特珍稀。
南昌別墅發(fā)展?jié)摿春?/strong>
隨著近幾年南昌城市建設的不斷發(fā)展與完善，南昌高端物業(yè)發(fā)展也越來越成熟。以別墅產品為例，近幾年南昌別墅如雨后春筍般拔地而起，無論在品牌還是形態(tài)，或是設計理念、品質配套等各方面都得到了長足的發(fā)展，開始向一線城市頂級物業(yè)水平靠攏。但由于身處二線城市，其價格遠遠低于一線城市同等水平物業(yè)價格，處于價值的洼地。因此，對于投資者來說，南昌的別墅類產品還是具有一定的升值潛力，未來市場也有較大的投資空間。
此輪地產調控新政在調整土地供應結構的同時，對新拍土地的產品規(guī)劃上也嚴格把關，包括聯(lián)排、疊拼等類別墅產品都可能被劃入別墅“禁供”土地的范疇。隨著之前審批的別墅用地逐漸被開發(fā)，未來兩至三層的低密度住宅會越來越少。物以稀為貴，在如此強烈的供求矛盾下，雖然目前住宅市場冷熱不均，但南昌的別墅，尤其是高端別墅市場在中長期依然看好。
脫離文化背景的別墅都是浮云
江西師范大學城建學院教授 趙海云
作為住宅產品的一個類別，其在商業(yè)市場上應該有其自身的價值和地位。有需求，就要有供給與之對應。別墅類產品，不論對供給方還是需求方，其性價比都極高，對開發(fā)商而言，投入的建筑成本很低，而回報很高，實際上是通過建筑來實現土地的高附加值。地方政府作為土地供應商也是重要利得者，政府從城市經營的角度發(fā)現了城郊偏僻位置只有建別墅才能是城市土地價值均衡化，實現政府的預期目標。同樣作為消費者或者置業(yè)者，諳知占有城市稀缺土地的價值力量，其對土地的占有是普通住宅的許多倍，若以容積率來論，0.5的別墅占有土地是2.0住宅的四倍。因此，別墅市場也就有存在的價值。
當然，從糧食安全戰(zhàn)略角度看，稀缺的土地資源讓少數富人占有有悖國情。2003年國土資源部下發(fā)了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，通知第四條明確規(guī)定“停止別墅類用地”。2005年和2006年國家分別出臺了“國八條”和“國六條”，目的是調整住房供應結構和地產消費模式。“國八條”和“國六條”的出臺對別墅市場等高檔房地產市場有一定的抑制作用。
2008年金融危機，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價格仍然保持堅挺。2009年以來，全國各主要城市的別墅市場保持了良好增勢，一線城市北京、上海、深圳三地別墅市場需求旺盛。近幾年，別墅市場逐漸走向成熟與理性，與十多年前別墅市場起步時有一個質的飛躍。另外，由于南、北兩地文化差異與產業(yè)差異，所組成的購買人群及其消費理念有所不同。
南昌別墅的發(fā)展風格各異，良莠不均。品牌企業(yè)更具前瞻眼光，在保證自身獲利的前提下，較好的與城市自然、文化結合起來，融合度較高。有些企業(yè)品味不高，過于看重效率，而忽略了產品的文化特性，顯示不出其高雅的特質，建筑單體布局單調擁擠，即使通過后天營銷包裝也僅如“浮云”。
