154萬(wàn)套二手房的價(jià)格將被“秘密”評(píng)定，從而為每一次交易制定只有政府部門(mén)掌握的“準(zhǔn)繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場(chǎng)千呼萬(wàn)喚之后，發(fā)布了二手房核價(jià)新規(guī)定。從7月11日起，深圳將對(duì)存量房（即二手房）交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款政策，但“參考價(jià)格”將深藏“閨中”無(wú)人知曉。

　　作為全國(guó)首創(chuàng)的二手房估價(jià)體系，深圳這一新規(guī)定的目標(biāo)顯然直指二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的“陰陽(yáng)合同”。然而，“秘密定價(jià)”能否根治弊端？如果實(shí)施有效，這一規(guī)定又將對(duì)樓市價(jià)格帶來(lái)怎樣的沖擊？

　　■“秘密估價(jià)”直指“陰陽(yáng)合同”

　　近年來(lái)，二手房交易過(guò)程中簽訂“陰陽(yáng)合同”，虛報(bào)成交價(jià)格規(guī)避應(yīng)繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。

　　深圳市地稅局副局長(zhǎng)楊龍介紹，在大量籌備工作基礎(chǔ)上，深圳制定了《關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)，但如申報(bào)的成交價(jià)格低于深圳制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，將按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。規(guī)定將從2011年7月11日起實(shí)施，有效期5年。具體時(shí)間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為準(zhǔn)。參考價(jià)格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的情況每半年進(jìn)行更新。

　　值得注意的是，與有類(lèi)似評(píng)估政策的城市不同，深圳制定的154萬(wàn)套二手房參考價(jià)格均不對(duì)社會(huì)公布，賣(mài)方只能查詢(xún)到自己所屬房屋的參考價(jià)格。

　　“根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類(lèi)房屋先期交易價(jià)格等因素，深圳已對(duì)全市400多個(gè)片區(qū)、17萬(wàn)棟樓房、154萬(wàn)套房屋制定了交易計(jì)稅參考價(jià)格。”楊龍說(shuō)。

　　深圳市地稅局稅務(wù)二處副處長(zhǎng)黃平波解釋說(shuō)：“秘密定價(jià)主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場(chǎng)導(dǎo)向作用，讓參考價(jià)格影響市場(chǎng)價(jià)格。為每套房產(chǎn)定價(jià)而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價(jià)一方面也是基于此，更重要的原因是希望評(píng)估體系能更加科學(xué)。”

　　■“秘密定價(jià)”可能引發(fā)非議

　　然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價(jià)”的做法，引發(fā)了市場(chǎng)的不小擔(dān)憂(yōu)。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同說(shuō)，深圳已有154萬(wàn)套房屋擁有評(píng)估價(jià)，這表明具體的評(píng)估方法已經(jīng)成型。而深圳選擇不公布評(píng)估方法，擔(dān)心的就是引起非議，然而不公開(kāi)更容易引發(fā)爭(zhēng)議。“人們不知道自己的房屋評(píng)估價(jià)是如何得出的，也無(wú)法和其他房屋評(píng)估價(jià)進(jìn)行對(duì)比。這會(huì)使得市場(chǎng)對(duì)評(píng)估方法產(chǎn)生不信任感。”他說(shuō)。

　　韓世同認(rèn)為，新規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)于打擊“陰陽(yáng)合同”，虛假報(bào)稅將起到重大意義，但政策的效力關(guān)鍵還是要看評(píng)估價(jià)是否真實(shí)地反映了市場(chǎng)價(jià)，如果評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的價(jià)差過(guò)大，“存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格”反而讓“陰陽(yáng)合同”合法化。因此評(píng)估價(jià)格制定的合理性非常關(guān)鍵。

　　■新規(guī)定推高二手房?jī)r(jià)?

　　深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數(shù)的70％。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場(chǎng)分析認(rèn)為，新規(guī)定之下二手房交易成本大幅提升將是不爭(zhēng)的事實(shí)。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會(huì)引來(lái)新一輪沖擊波？

　　由于距新規(guī)定實(shí)施仍有一個(gè)月的時(shí)間，專(zhuān)家認(rèn)為，在7月11日之前，為了節(jié)省交易成本，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤(pán)”的局面。然而7月11日起，新規(guī)定對(duì)深圳樓市究竟會(huì)產(chǎn)生何種影響呢？是否會(huì)推高深圳二手房房?jī)r(jià)？

　　楊龍表示，按照國(guó)家稅法的有關(guān)規(guī)定，本來(lái)二手房交易雙方就應(yīng)該依法納稅，“新規(guī)定只是還原真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，不存在推高二手房房?jī)r(jià)一說(shuō)。”然而有關(guān)專(zhuān)家卻不這么認(rèn)為。業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)定之下，在打壓“陰陽(yáng)合同”的同時(shí)，必然帶來(lái)二手房房?jī)r(jià)的提升。

　　趙瑞希、烏夢(mèng)達(dá)、王攀