土地曾經(jīng)被認為是驅(qū)動房價不斷上漲的主要原因，隨著樓市不景氣狀況的持續(xù)，這個上游市場已經(jīng)明顯感受到寒意。

中國房地產(chǎn)信息集團剛剛披露的研究數(shù)據(jù)顯示，2011年5月，盡管不少城市的土地成交面積較上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比下降；今年1至5月，多數(shù)城市的土地成交面積和成交金額同比有所下降，土地市場整體表現(xiàn)仍較為平淡。尤其以北京、杭州、上海等房價較高的城市的土地市場降溫最為顯著。

此種背景下，依賴土地財政的地方政府變得更加揪心、更加費心，買方市場的特征初步顯現(xiàn)。在2011年即將過半的當下，如何完成今年的用地出讓指標，又成為地方相關(guān)部門的一項“大考”。

土地市場疲態(tài)盡顯

一家位于上海的研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，1~5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%。據(jù)悉，1~3月，全國土地市場仍保持較好局面，但到了4月份后情形快速逆轉(zhuǎn)，5月土地市場延續(xù)4月較弱水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。

“土地市場會有降溫的跡象，尤其是環(huán)比的波動更為明顯。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟預計，土地市場會繼續(xù)保持平淡的格局，但鑒于地方政府根據(jù)市場的節(jié)奏推地，預計價格依舊保持平穩(wěn)，不會過多出現(xiàn)流拍。

盡管如此，土地流拍的信息依舊開始見諸報端。不久前，南京和成都兩個過去頗受開發(fā)商追捧的城市，相繼出現(xiàn)土地流拍，盡管原因各不相同，但大城市土地流拍已經(jīng)為這個市場蒙上陰影。

中房信集團土地運營咨詢中心總經(jīng)理郭玉良認為，從今年各地推地的節(jié)奏上看，可以判斷截至目前的推地力度并不算太大，這說明地方政府異常謹慎，希望維持土地價格在合理水平。

開發(fā)商興趣轉(zhuǎn)向

盡管無論開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)專家，都認為眼下是最好的拿地時機，但開發(fā)商拿地興趣已經(jīng)因為調(diào)控政策而大打折扣。

經(jīng)過頻繁與眾多開發(fā)商的接觸，郭玉良作出“現(xiàn)在開發(fā)商的資金面偏緊，拿地態(tài)度趨于謹慎”的判斷。這正是土地市場降溫的直接原因。

開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)也證實，行業(yè)資金狀況并不怎么“給力”。中原地產(chǎn)監(jiān)測的10家標桿房企2011年1~4月銷售目標的完成率平均為30%。最新數(shù)據(jù)也顯示，銷售完成較好的華潤置地1~5月共完成銷售額126億，占全年目標的42%；相比之下，綠城同期完成銷售額152億，僅占全年目標的約28%。

鑒于開發(fā)商自身的資金回籠力度不夠，中原地產(chǎn)認為，土地市場的持續(xù)低迷顯示出在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局擴張日趨謹慎。

種種跡象顯示，國家對開發(fā)商融資已經(jīng)進一步收緊，原本在信托市場上“長袖善舞”的開發(fā)商們，恐怕不得不更加警惕地看緊自己的“錢袋子”，而減少土地擴張。

開發(fā)商拿地熱情繼續(xù)減退已是不爭的事實，但這背后，還不僅僅因為資金的困擾，大發(fā)展商們在前幾年攢下的家底，使得很多企業(yè)暫時不會面臨斷糧之虞，并且對土地變得更加挑剔。

陳晟透露，目前開發(fā)商看項目時更挑“地段”，無論一線還是二三線城市，優(yōu)質(zhì)地段的項目更容易被拍出理想的價錢。

郭玉良則總結(jié)稱：“市場的變化已經(jīng)改變了企業(yè)的策略，目前，大公司們最喜歡的拿地方式仍是在二級市場上去并購，這樣支付的土地成本相對低。”當然，一級市場還是開發(fā)商獲得土地的主要途徑，但過去對住宅地塊的偏好已經(jīng)改變，具體表現(xiàn)為“一二線城市更看重商業(yè)，三四線城市更偏重旅游”。

地方姿態(tài)變暖

被市場改變的，不僅僅是開發(fā)商的喜好，還有地方政府的態(tài)度。

6月8日，廣州市政府在當?shù)氐奈逍羌壘频陻[下會堂和酒席，邀請了200來家開發(fā)商及企業(yè)的500~600名嘉賓出席，目的便是向外界發(fā)布今年的土地供應計劃和供地表。在場來自上海的開發(fā)商自稱：“（國土部門）打了好多個電話，不來都不好意思了。”

位居全國一線城市之列的廣州市，以如此高調(diào)的方式來推介土地，堪稱全國之最。一葉落而天下知秋，廣州一隅的微弱變化，折射的是全國土地市場的集體焦慮。

“土地市場的現(xiàn)狀，還是讓地方政府相當揪心的。”郭玉良告訴記者，今年以來，很多政府都已經(jīng)改變做法，逐步引進市場化的方式，加強與開發(fā)商之間的溝通，也與一些專業(yè)的中介機構(gòu)加強了合作和聯(lián)絡(luò)。“這是個好現(xiàn)象，可以避免政府和開發(fā)商之間因為信息不對稱而出現(xiàn)的地價暴漲和暴跌。”

根據(jù)《關(guān)于公布廣州市2011年市轄區(qū)經(jīng)營性用地出讓計劃的通告》，2011年廣州市計劃推出占地3.37平方公里住宅用地和2.2平方公里商服用地。而在廣州市2011年預算草案中，要求全市國有土地使用權(quán)出讓金收入計劃646.5億元，比上年增收190.8億元，其中市本級國有土地使用權(quán)出讓金收入計劃502.5億元。而廣州市2011年1~4月出讓的商住和商服用地總占地面積才51.23萬平方米，總成交金額34.7億。因此，廣州要完成上述土地出讓計劃還面臨著非常大的壓力。

合富輝煌研究部預計，5月開始廣州大規(guī)模向市場推地，而且，在現(xiàn)時較為低迷的住宅市場和土地市場背景下，政府有意識地推出更多的優(yōu)質(zhì)地塊，從而吸引更多開發(fā)商參與拿地，保證土地出讓成績理想。

中國指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國土地供應量較去年上漲明顯，從2010年的18萬公頃上升到今年的21萬公頃。鑒于此，陳晟認為，一些急于城市化的地區(qū)可能已經(jīng)出現(xiàn)“買方市場”，土地出讓的壓力不小。

如果房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)無法回到繁榮的軌道，那么很多地方相關(guān)部門的官員將過上一段難熬的日子。郭玉良說：“以前是開發(fā)商主動找政府，未來將是政府更主動去找開發(fā)商了。”