通脹高企的環(huán)境下，普通百姓面臨著諸多窘境。工資的漲幅永遠(yuǎn)趕不上物價(jià)的漲幅，這句話不僅僅是一句牢騷，也是面對(duì)生活現(xiàn)狀的一種無(wú)奈。尤其是在房?jī)r(jià)居高不下的今天，居住方面出現(xiàn)的問(wèn)題更大，因?yàn)樽罱芏嗳艘庾R(shí)到，他們?cè)谫I(mǎi)不起房子的同時(shí)，房租的再度上漲使得租房也成了難題。去年房產(chǎn)中介成為房租上漲的幕后黑手，那么今年房租上漲背后的原因又是什么？

    尋根問(wèn)底：房租跟隨物價(jià)漲

    小李最近很郁悶，因?yàn)樗姆孔庥譂q了20%，而距上次漲價(jià)還不到半年的時(shí)間。作為普通的上班族，小李收入并不高，而包括房租在內(nèi)的日常消費(fèi)卻在不斷上升。從表面來(lái)看，房租提高是房東的意愿。很多房東認(rèn)為，市場(chǎng)租金水平普遍大幅上升，也就是大部分房東都提高了價(jià)格，因此漲價(jià)不會(huì)導(dǎo)致租客減少。在調(diào)控政策的觀望期，人們的買(mǎi)房熱情不高，這也意味著租房者就會(huì)變多，房租上漲自然水到渠成。同時(shí)，在當(dāng)前加息周期和通脹背景下，貸款壓力以及物價(jià)上漲程度都在不斷加劇，這也使得很多房東產(chǎn)生房租跟漲，用房租來(lái)抵消壓力的想法。畢竟，在實(shí)際的操作中，壓力總是會(huì)傳導(dǎo)給最終消費(fèi)的人。當(dāng)然，利率上調(diào)的初衷也是為了遏制房?jī)r(jià)和控制通脹。筆者認(rèn)為，此次房租再次抬頭，根本原因還在于居高不下的房?jī)r(jià)和物價(jià)水平。

    物價(jià)上漲

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，物價(jià)上漲的原因要在供求方面尋找原因。一方面，可能是物品供應(yīng)減少；另一方面，也可能是資金太多。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度來(lái)看，前者的動(dòng)因弱，后者的動(dòng)因強(qiáng)。因?yàn)槌松俨糠治镔Y會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)短缺的情況外，大部分物資都供過(guò)于求，特別是大宗商品。雖然去年以來(lái)有過(guò)一些天氣等災(zāi)害因素，也導(dǎo)致一些物資，如棉花出現(xiàn)短缺，造成今年棉花價(jià)格從1.7萬(wàn)元/噸上漲到3.3萬(wàn)元/噸，但綜合各種物資來(lái)看，并沒(méi)有造成大量減產(chǎn)以至供應(yīng)短缺，如銅、鋁、鋅、鉛、豆粕等都是嚴(yán)重過(guò)剩。因此，根本原因還在于貨幣太多(資金流動(dòng)性充裕)。

    從2008年政府投入4萬(wàn)億元開(kāi)始，資金迅速活躍并放大，其真正流動(dòng)起來(lái)的動(dòng)能因乘數(shù)效應(yīng)被放大多次，資金的逐利本性讓其滲透到各個(gè)領(lǐng)域，因中國(guó)國(guó)內(nèi)普遍缺乏投資渠道，房地產(chǎn)自然成為最大的去處，大部分的資金都被鎖定在這個(gè)領(lǐng)域，也有向其他物質(zhì)部門(mén)滲透的，比如較容易儲(chǔ)藏的商品，首先是銅、鋁、鋅、鉛等金屬商品，其次是綠豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”、“糖高宗”等俗稱。

    錢(qián)太多還來(lái)源于貨幣供應(yīng)，國(guó)家的貨幣發(fā)行速度是GDP增速的3倍，最高時(shí)接近4倍，現(xiàn)在保持在2倍左右，呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)，但放出去的錢(qián)要收回是很難的。從2010年開(kāi)始貨幣供應(yīng)開(kāi)始收緊，但這需要至少1年的傳導(dǎo)，才會(huì)到達(dá)產(chǎn)業(yè)部門(mén)，現(xiàn)在距離貨幣投放的高峰已經(jīng)過(guò)去了15個(gè)月，這或許預(yù)示著物價(jià)上漲接近頂峰。

    房?jī)r(jià)上漲

    房?jī)r(jià)的上漲與物價(jià)上漲有類似因素，要么是供應(yīng)趕不上需求，要么是資金太多。首先是供應(yīng)，高房?jī)r(jià)刺激了大量的房地產(chǎn)建設(shè)，事實(shí)上，一半的固定資產(chǎn)投資都是投入了房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商賺的盆滿缽滿的同時(shí)，也給市場(chǎng)帶來(lái)了大量的供給，但還不足以滿足需求。由于80后、90后正是中國(guó)人口大爆炸的兩代人，這兩代人占了全國(guó)人口的1/3，如果按照2個(gè)人一套房的標(biāo)準(zhǔn)，那么至少需要2億套住房，而這些人口又相當(dāng)一部分集中在沿海地區(qū)，因此保守估計(jì)也要有1億套住房。如今100萬(wàn)元的住房已經(jīng)是非常普通的房子，市場(chǎng)需求起碼有100萬(wàn)億元，如此龐大的需求，豈能不讓開(kāi)發(fā)商趨之若鶩，大膽提價(jià)也在預(yù)料之中。

    資金方面的驅(qū)動(dòng)力類似于物價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)的資金主要是靠銀行渠道流通。只要關(guān)注銀行的收益，就知道資金流動(dòng)的狀況。2010年的銀行年毛利普遍在50%以上，但我們清楚的是，銀行主要靠存貸利差獲得收益，存貸利差目前在3.06%，也就是說(shuō)每筆資金每年要在銀行滾動(dòng)16次以上，即不到一個(gè)月就重復(fù)放款1次，這還不考慮存款準(zhǔn)備金的影響。如此高速的資金流動(dòng)，造成的后果是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上行。而這些流動(dòng)的原因是資金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能減少流動(dòng)性，直到回復(fù)到合理水平，而合理水平的指標(biāo)可以通過(guò)銀行業(yè)的毛利率的觀察，恢復(fù)到20%～30%的毛利率水平才較為合理。

    路在何方：房市上漲還是崩盤(pán)？

    既然現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求是如此之強(qiáng)，而供應(yīng)卻跟不上步伐，資金流動(dòng)如此之快又助推其大幅上漲，因此房?jī)r(jià)不漲都難。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)造成較大影響。其影響主要是通過(guò)以下機(jī)制傳導(dǎo)：房?jī)r(jià)上漲→租金上漲→企業(yè)成本提高→物價(jià)上漲→消費(fèi)者承受→消費(fèi)者要求提高工資→企業(yè)成本上漲→物價(jià)上漲。而房地產(chǎn)所有者獲得更高租金后(直接或間接)，繼續(xù)投入到房地產(chǎn)，蓋更多的房子，收取更多的租金，呈現(xiàn)盤(pán)旋向上之勢(shì)，或者是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房子，助推價(jià)格上行，直到新蓋的房子滿足了市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)價(jià)格上漲才會(huì)放緩。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上行，在起初轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，即消費(fèi)者被剝奪了自身的利益，之后造成企業(yè)利潤(rùn)下降，即企業(yè)讓出了利潤(rùn)，這不利于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。由此，真正的嗜血者便不得而知。

    從房地產(chǎn)所有者的角度看，假如他們供得起房子，房?jī)r(jià)不漲，他愿意繼續(xù)持有，不賣(mài)出直到房?jī)r(jià)上漲。如此，房?jī)r(jià)供應(yīng)受到抑制，買(mǎi)房人則持幣等待，一方面有剛性需求，必須買(mǎi)房，另一方面如果價(jià)格下跌，他會(huì)立即買(mǎi)入，價(jià)格就難以再下跌。如果價(jià)格持平，賣(mài)者不愿意賣(mài)，他買(mǎi)不到房，最后只能價(jià)格上漲買(mǎi)入，直到價(jià)格漲到買(mǎi)不起房子。如果經(jīng)濟(jì)停滯不前，房產(chǎn)所有者供不起房屋，將出手房產(chǎn)以止損，將導(dǎo)致供應(yīng)大幅增加，房?jī)r(jià)下跌。對(duì)于房地產(chǎn)的任何調(diào)控都會(huì)顯得蒼白無(wú)力，它只能將泡沫破裂時(shí)間向后推延，而不能根本上解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)持有者也有風(fēng)險(xiǎn)，由于土地歸國(guó)家所有，這些房地產(chǎn)所有者事實(shí)上面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是土地到期歸國(guó)家無(wú)償收回，但在這種政策風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)之前，他們還是相對(duì)安全的。

    根據(jù)以往歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)要么是上漲，要么就是崩盤(pán)，很少能夠看到通過(guò)調(diào)控能夠解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題。房地產(chǎn)的周期一般是18年，如果從2000年算起，或許到2018年左右剛好是一個(gè)周期，房地產(chǎn)的崩盤(pán)和修復(fù)，一般也需要2～3年時(shí)間，可以估計(jì)，或許到2015年中國(guó)的房地產(chǎn)可能到達(dá)頂峰。這也正是契合政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因?yàn)檎{(diào)控只會(huì)讓崩盤(pán)的時(shí)間延遲，而不會(huì)解決崩盤(pán)本身。

    應(yīng)對(duì)之策：儲(chǔ)存財(cái)富 5年后或是機(jī)會(huì)

    從消極的方面來(lái)看，此時(shí)處在房地產(chǎn)上漲的半山腰，它或許還將上行，而后橫盤(pán)等待崩盤(pán)。當(dāng)然也有積極因素，房地產(chǎn)還沒(méi)有崩盤(pán)，因?yàn)榈禺a(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上行，創(chuàng)造就業(yè)上提供了莫大動(dòng)力。但如果崩盤(pán)，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)進(jìn)入滯漲階段，物價(jià)飛漲，而經(jīng)濟(jì)不漲，買(mǎi)房更是天方夜譚。即使有房，可能會(huì)不值錢(qián)(至少相比此前投入的)，而此時(shí)還背著銀行的債務(wù)。不還，房子被收回；還了，生活壓力加大，并且千萬(wàn)不能失業(yè)。

    當(dāng)前，持房者或許該待價(jià)而沽，房?jī)r(jià)短期難以下跌，但繼續(xù)追高的成本會(huì)讓其在未來(lái)5年中血本無(wú)歸。無(wú)房者不得不面對(duì)更為悲慘的境地，要么忍受高房?jī)r(jià)，買(mǎi)之，以透支未來(lái)30年的收入；要么忍受高房租，透支現(xiàn)在的收入，小心翼翼增長(zhǎng)自己的財(cái)富，以期在5年后或許有買(mǎi)入的機(jī)會(huì)。但最重要的是要保留自己的財(cái)富，而不是錢(qián)。財(cái)富應(yīng)該以何種方式儲(chǔ)存，這本身才是最大的問(wèn)題。

    鏈接

    筆者認(rèn)為解決中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題要做到以下幾點(diǎn)：

    70年后土地?zé)o償收歸國(guó)有，以解決地方財(cái)政的問(wèn)題，也就是地方財(cái)政要合理規(guī)劃70年的土地使用，并且劃定地域，防止房地產(chǎn)侵蝕農(nóng)業(yè)用地。

    加收遺產(chǎn)稅至70%，財(cái)富應(yīng)該以動(dòng)態(tài)形勢(shì)保存，而不應(yīng)該凝固成固定資產(chǎn)，即應(yīng)該花更多的錢(qián)去培養(yǎng)后代，而不是留給他們大筆財(cái)產(chǎn)，這同時(shí)也解決了富二代的問(wèn)題。

    加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)審計(jì)制度，這同時(shí)也解決了腐敗問(wèn)題，只是現(xiàn)在腐敗在阻擾財(cái)產(chǎn)審計(jì)制度的改革。

    當(dāng)前解決問(wèn)題的方式歸根結(jié)底是局限在調(diào)整短期貨幣供應(yīng)、提高利率等措施，都是短期行為，難以治本，真正從制度上去改革才能夠化解房?jī)r(jià)周期性的問(wèn)題。