通脹高企的環(huán)境下，普通百姓面臨著諸多窘境。工資的漲幅永遠(yuǎn)趕不上物價的漲幅，這句話不僅僅是一句牢騷，也是面對生活現(xiàn)狀的一種無奈。尤其是在房價居高不下的今天，居住方面出現(xiàn)的問題更大，因?yàn)樽罱芏嗳艘庾R到，他們在買不起房子的同時，房租的再度上漲使得租房也成了難題。去年房產(chǎn)中介成為房租上漲的幕后黑手，那么今年房租上漲背后的原因又是什么？

    尋根問底：房租跟隨物價漲

    小李最近很郁悶，因?yàn)樗姆孔庥譂q了20%，而距上次漲價還不到半年的時間。作為普通的上班族，小李收入并不高，而包括房租在內(nèi)的日常消費(fèi)卻在不斷上升。從表面來看，房租提高是房東的意愿。很多房東認(rèn)為，市場租金水平普遍大幅上升，也就是大部分房東都提高了價格，因此漲價不會導(dǎo)致租客減少。在調(diào)控政策的觀望期，人們的買房熱情不高，這也意味著租房者就會變多，房租上漲自然水到渠成。同時，在當(dāng)前加息周期和通脹背景下，貸款壓力以及物價上漲程度都在不斷加劇，這也使得很多房東產(chǎn)生房租跟漲，用房租來抵消壓力的想法。畢竟，在實(shí)際的操作中，壓力總是會傳導(dǎo)給最終消費(fèi)的人。當(dāng)然，利率上調(diào)的初衷也是為了遏制房價和控制通脹。筆者認(rèn)為，此次房租再次抬頭，根本原因還在于居高不下的房價和物價水平。

    物價上漲

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，物價上漲的原因要在供求方面尋找原因。一方面，可能是物品供應(yīng)減少；另一方面，也可能是資金太多。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度來看，前者的動因弱，后者的動因強(qiáng)。因?yàn)槌松俨糠治镔Y會出現(xiàn)臨時短缺的情況外，大部分物資都供過于求，特別是大宗商品。雖然去年以來有過一些天氣等災(zāi)害因素，也導(dǎo)致一些物資，如棉花出現(xiàn)短缺，造成今年棉花價格從1.7萬元/噸上漲到3.3萬元/噸，但綜合各種物資來看，并沒有造成大量減產(chǎn)以至供應(yīng)短缺，如銅、鋁、鋅、鉛、豆粕等都是嚴(yán)重過剩。因此，根本原因還在于貨幣太多(資金流動性充裕)。

    從2008年政府投入4萬億元開始，資金迅速活躍并放大，其真正流動起來的動能因乘數(shù)效應(yīng)被放大多次，資金的逐利本性讓其滲透到各個領(lǐng)域，因中國國內(nèi)普遍缺乏投資渠道，房地產(chǎn)自然成為最大的去處，大部分的資金都被鎖定在這個領(lǐng)域，也有向其他物質(zhì)部門滲透的，比如較容易儲藏的商品，首先是銅、鋁、鋅、鉛等金屬商品，其次是綠豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”、“糖高宗”等俗稱。

    錢太多還來源于貨幣供應(yīng)，國家的貨幣發(fā)行速度是GDP增速的3倍，最高時接近4倍，現(xiàn)在保持在2倍左右，呈現(xiàn)收縮趨勢，但放出去的錢要收回是很難的。從2010年開始貨幣供應(yīng)開始收緊，但這需要至少1年的傳導(dǎo)，才會到達(dá)產(chǎn)業(yè)部門，現(xiàn)在距離貨幣投放的高峰已經(jīng)過去了15個月，這或許預(yù)示著物價上漲接近頂峰。

    房價上漲

    房價的上漲與物價上漲有類似因素，要么是供應(yīng)趕不上需求，要么是資金太多。首先是供應(yīng)，高房價刺激了大量的房地產(chǎn)建設(shè)，事實(shí)上，一半的固定資產(chǎn)投資都是投入了房地產(chǎn)，開發(fā)商賺的盆滿缽滿的同時，也給市場帶來了大量的供給，但還不足以滿足需求。由于80后、90后正是中國人口大爆炸的兩代人，這兩代人占了全國人口的1/3，如果按照2個人一套房的標(biāo)準(zhǔn)，那么至少需要2億套住房，而這些人口又相當(dāng)一部分集中在沿海地區(qū)，因此保守估計(jì)也要有1億套住房。如今100萬元的住房已經(jīng)是非常普通的房子，市場需求起碼有100萬億元，如此龐大的需求，豈能不讓開發(fā)商趨之若鶩，大膽提價也在預(yù)料之中。

    資金方面的驅(qū)動力類似于物價上漲的驅(qū)動力。房地產(chǎn)的資金主要是靠銀行渠道流通。只要關(guān)注銀行的收益，就知道資金流動的狀況。2010年的銀行年毛利普遍在50%以上，但我們清楚的是，銀行主要靠存貸利差獲得收益，存貸利差目前在3.06%，也就是說每筆資金每年要在銀行滾動16次以上，即不到一個月就重復(fù)放款1次，這還不考慮存款準(zhǔn)備金的影響。如此高速的資金流動，造成的后果是推動了房地產(chǎn)價格不斷上行。而這些流動的原因是資金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能減少流動性，直到回復(fù)到合理水平，而合理水平的指標(biāo)可以通過銀行業(yè)的毛利率的觀察，恢復(fù)到20%～30%的毛利率水平才較為合理。

    路在何方：房市上漲還是崩盤？

    既然現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求是如此之強(qiáng)，而供應(yīng)卻跟不上步伐，資金流動如此之快又助推其大幅上漲，因此房價不漲都難。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)也會造成較大影響。其影響主要是通過以下機(jī)制傳導(dǎo)：房價上漲→租金上漲→企業(yè)成本提高→物價上漲→消費(fèi)者承受→消費(fèi)者要求提高工資→企業(yè)成本上漲→物價上漲。而房地產(chǎn)所有者獲得更高租金后(直接或間接)，繼續(xù)投入到房地產(chǎn)，蓋更多的房子，收取更多的租金，呈現(xiàn)盤旋向上之勢，或者是通過購買房子，助推價格上行，直到新蓋的房子滿足了市場需求，房地產(chǎn)價格上漲才會放緩。因此，房地產(chǎn)價格上行，在起初轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，即消費(fèi)者被剝奪了自身的利益，之后造成企業(yè)利潤下降，即企業(yè)讓出了利潤，這不利于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。由此，真正的嗜血者便不得而知。

    從房地產(chǎn)所有者的角度看，假如他們供得起房子，房價不漲，他愿意繼續(xù)持有，不賣出直到房價上漲。如此，房價供應(yīng)受到抑制，買房人則持幣等待，一方面有剛性需求，必須買房，另一方面如果價格下跌，他會立即買入，價格就難以再下跌。如果價格持平，賣者不愿意賣，他買不到房，最后只能價格上漲買入，直到價格漲到買不起房子。如果經(jīng)濟(jì)停滯不前，房產(chǎn)所有者供不起房屋，將出手房產(chǎn)以止損，將導(dǎo)致供應(yīng)大幅增加，房價下跌。對于房地產(chǎn)的任何調(diào)控都會顯得蒼白無力，它只能將泡沫破裂時間向后推延，而不能根本上解決房價的問題。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)持有者也有風(fēng)險，由于土地歸國家所有，這些房地產(chǎn)所有者事實(shí)上面臨的最大風(fēng)險是土地到期歸國家無償收回，但在這種政策風(fēng)險到來之前，他們還是相對安全的。

    根據(jù)以往歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)要么是上漲，要么就是崩盤，很少能夠看到通過調(diào)控能夠解決房價的問題。房地產(chǎn)的周期一般是18年，如果從2000年算起，或許到2018年左右剛好是一個周期，房地產(chǎn)的崩盤和修復(fù)，一般也需要2～3年時間，可以估計(jì)，或許到2015年中國的房地產(chǎn)可能到達(dá)頂峰。這也正是契合政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因?yàn)檎{(diào)控只會讓崩盤的時間延遲，而不會解決崩盤本身。

    應(yīng)對之策：儲存財(cái)富 5年后或是機(jī)會

    從消極的方面來看，此時處在房地產(chǎn)上漲的半山腰，它或許還將上行，而后橫盤等待崩盤。當(dāng)然也有積極因素，房地產(chǎn)還沒有崩盤，因?yàn)榈禺a(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)上行，創(chuàng)造就業(yè)上提供了莫大動力。但如果崩盤，經(jīng)濟(jì)可能會進(jìn)入滯漲階段，物價飛漲，而經(jīng)濟(jì)不漲，買房更是天方夜譚。即使有房，可能會不值錢(至少相比此前投入的)，而此時還背著銀行的債務(wù)。不還，房子被收回；還了，生活壓力加大，并且千萬不能失業(yè)。

    當(dāng)前，持房者或許該待價而沽，房價短期難以下跌，但繼續(xù)追高的成本會讓其在未來5年中血本無歸。無房者不得不面對更為悲慘的境地，要么忍受高房價，買之，以透支未來30年的收入；要么忍受高房租，透支現(xiàn)在的收入，小心翼翼增長自己的財(cái)富，以期在5年后或許有買入的機(jī)會。但最重要的是要保留自己的財(cái)富，而不是錢。財(cái)富應(yīng)該以何種方式儲存，這本身才是最大的問題。

    鏈接

    筆者認(rèn)為解決中國房地產(chǎn)的問題要做到以下幾點(diǎn)：

    70年后土地?zé)o償收歸國有，以解決地方財(cái)政的問題，也就是地方財(cái)政要合理規(guī)劃70年的土地使用，并且劃定地域，防止房地產(chǎn)侵蝕農(nóng)業(yè)用地。

    加收遺產(chǎn)稅至70%，財(cái)富應(yīng)該以動態(tài)形勢保存，而不應(yīng)該凝固成固定資產(chǎn)，即應(yīng)該花更多的錢去培養(yǎng)后代，而不是留給他們大筆財(cái)產(chǎn)，這同時也解決了富二代的問題。

    加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)審計(jì)制度，這同時也解決了腐敗問題，只是現(xiàn)在腐敗在阻擾財(cái)產(chǎn)審計(jì)制度的改革。

    當(dāng)前解決問題的方式歸根結(jié)底是局限在調(diào)整短期貨幣供應(yīng)、提高利率等措施，都是短期行為，難以治本，真正從制度上去改革才能夠化解房價周期性的問題。