文》本刊記者/甄愛(ài)軍

    提前買(mǎi)入一些看似不起眼的房產(chǎn)，最終帶來(lái)超額的回報(bào)。房產(chǎn)投資者萬(wàn)鑫做到了這一點(diǎn)?？偨Y(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，最值得稱道的一點(diǎn)就是根據(jù)規(guī)劃來(lái)投資，當(dāng)然，要趕在規(guī)劃實(shí)施之前“潛伏”下來(lái)。

    同樣是投資房產(chǎn)，如果僅僅只考慮市中心成熟板塊的公寓，以萬(wàn)鑫的資金實(shí)力，他很有可能會(huì)面臨兩種結(jié)果，要么是在等待中喪失機(jī)會(huì)，要么是只能夠擁有一套房產(chǎn)。

    而現(xiàn)實(shí)情況是，萬(wàn)鑫目前擁有8套房產(chǎn)，除了一套自住，其余7套均用于出租，僅租金收益這一項(xiàng)，每月超過(guò)了兩萬(wàn)元。當(dāng)然，房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，已經(jīng)讓這位剛過(guò)40歲的男人，輕松實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。

    雖然萬(wàn)鑫很早就開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，從2001年就開(kāi)始經(jīng)營(yíng)一家公關(guān)公司，但公司的規(guī)模一直不大，因此也沒(méi)有給他帶來(lái)更多的收益，并不具備來(lái)自溫州私企主或者山西煤老板的資金實(shí)力，純粹是靠投資讓自己的財(cái)富得以膨脹。

    那么，他是怎么做到的呢？

    初次識(shí)“差”

    萬(wàn)鑫是浙江人，在杭州上完大學(xué)之后進(jìn)入一家外資廣告公司。積累了一定的資源之后，便出來(lái)開(kāi)始自己創(chuàng)業(yè)。

    初到上海，萬(wàn)鑫跟很多“新上海人”一樣，也夢(mèng)想擁有一套屬于自己的住房，因此特別關(guān)注上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    有一次去朋友家串門(mén)，讓他聽(tīng)到了不同尋常的消息。朋友在莘莊買(mǎi)了房，兩人自然也聊到了房?jī)r(jià)。朋友告訴他，當(dāng)初自己買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候只有1500元/平方米，但地鐵開(kāi)通之后，房?jī)r(jià)幾乎翻倍。

    地鐵真的有那么大的能耐？要知道，當(dāng)時(shí)市中心核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，在短時(shí)間內(nèi)也不可能出現(xiàn)這么大的漲幅。因?yàn)槠綍r(shí)比較留意上海各個(gè)板塊市場(chǎng)行情的他，立刻覺(jué)察到了其中的不同之處，并隱約感覺(jué)到，地鐵對(duì)莘莊房?jī)r(jià)的影響，絕對(duì)不會(huì)只是個(gè)別現(xiàn)象。

    萬(wàn)鑫從朋友的話里面，聽(tīng)到了這樣的信息，差的地方，其實(shí)也有機(jī)會(huì)翻身。“好與差其實(shí)是相對(duì)的。尤其是地段的好與壞，會(huì)有很多因素來(lái)影響和改變它，把差地段變好。當(dāng)然，好地段也有可能會(huì)變差。”他說(shuō)。

    選“差”看規(guī)劃

    真正開(kāi)始房產(chǎn)投資，還是萬(wàn)鑫創(chuàng)業(yè)之后的事情。

    公司開(kāi)張一年半之后，他的個(gè)人賬戶里有了十幾萬(wàn)元的現(xiàn)金，這筆錢(qián)該怎么用？他首先想到了投資房產(chǎn)。

    雖然當(dāng)時(shí)上海市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)并不高，如市中心還能找到6000元/平方米左右的新盤(pán)，但如果按照傳統(tǒng)的置業(yè)方式，優(yōu)先考慮市中心區(qū)域的話，萬(wàn)鑫手中的十幾萬(wàn)元也不夠首付，是等到攢夠首付款投資市中心，還是投資便宜一點(diǎn)的房子？沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)鑫此時(shí)有些猶豫不決了。

    這時(shí)候，之前的經(jīng)歷幫了他一把。是啊，為什么不選擇在外圍區(qū)域投資呢？當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在外環(huán)線以內(nèi)，外圍區(qū)域還不太為人所接受，在大多數(shù)人看來(lái)，還是不折不扣的“下只角”。也正是因?yàn)槿绱?，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)要低不少，以萬(wàn)鑫的經(jīng)濟(jì)條件而言，完全可以承受。

    外圍低價(jià)位的物業(yè)有很多，那么萬(wàn)鑫又如何選擇呢？萬(wàn)鑫說(shuō)：“我就照葫蘆畫(huà)瓢，找地鐵站附近的房子，然后買(mǎi)進(jìn)。”第一次出手，他選擇莘莊附近的莘城苑。

    買(mǎi)進(jìn)莘城苑不久，他就發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。莘城苑距地鐵站尚有一段距離，受地鐵影響不大。當(dāng)時(shí)別的地方同等物業(yè)的價(jià)格每過(guò)一個(gè)月都會(huì)有不小的上調(diào)，但這里卻要等待更長(zhǎng)的時(shí)間才有相同的漲幅。怎么會(huì)這樣呢？他對(duì)此有些迷惑不解了。

    而這一次，萬(wàn)科的售樓人員幫他找到了答案。一次他去寶山看萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)四周是大片的工地，毫無(wú)特色。于是他向售樓人員抱怨了一句，這么偏遠(yuǎn)而且配套缺乏的地方怎么住人？但萬(wàn)科的售樓人員卻不慌不忙地向他講解起了寶山西城區(qū)的規(guī)劃，這讓他看到了這里未來(lái)的發(fā)展，有中央大道、北上海商業(yè)廣場(chǎng)以及醫(yī)療、教育設(shè)施，并讓他依稀看到了有一個(gè)莘莊的雛形。售樓人員最后一句話，給了他極大的啟發(fā)：“雖然萬(wàn)科在上海的項(xiàng)目大多數(shù)都建在外圍區(qū)域，但萬(wàn)科在項(xiàng)目選址上很有講究，基本上是根據(jù)規(guī)劃來(lái)拿地的。”他還記得這些話。萬(wàn)鑫豁然開(kāi)朗了。

    終獲高回報(bào)

    有了正確的指導(dǎo)思想，萬(wàn)鑫的房產(chǎn)投資變得順利了起來(lái)。

    此后，每當(dāng)資金積累到一定程度之后，他就用來(lái)投資房產(chǎn)。當(dāng)然，所有的房產(chǎn)都是經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選的，比如要通地鐵，要有區(qū)域規(guī)劃。有些板塊在當(dāng)時(shí)看起來(lái)并不怎樣，但如果政府已公示發(fā)展規(guī)劃，也會(huì)成為他“潛伏”的地方。按照這種思路，萬(wàn)鑫陸續(xù)在松江九亭、寶山廟行、浦東康橋和北蔡等板塊內(nèi)，購(gòu)進(jìn)了7套房產(chǎn)。“軌道9號(hào)線的開(kāi)通，會(huì)吸引徐家匯的白領(lǐng)到九亭去置業(yè)，而且七寶又被規(guī)劃成為上海重要的社區(qū)商業(yè)重鎮(zhèn)，這里的發(fā)展?jié)摿隙ú恍。粚毶轿鞒菂^(qū)的模板就是莘莊……”提起這些板塊，萬(wàn)鑫分析得頭頭是道。

    投資房產(chǎn)的時(shí)間持續(xù)了6年多，這些在當(dāng)初看起來(lái)并不起眼的資產(chǎn)，隨著規(guī)劃的實(shí)施以及軌道交通的開(kāi)通，價(jià)值都已大幅提升，按買(mǎi)進(jìn)時(shí)間的不同，手中所有房產(chǎn)都有了2～6倍的增值。

    萬(wàn)鑫打算長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，通過(guò)出租獲取穩(wěn)定的租金收益。在他看來(lái)，上海的市場(chǎng)需求仍然巨大，雖然國(guó)家針對(duì)樓市出臺(tái)了許多調(diào)控措施，但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還有上行空間。

    記者點(diǎn)評(píng)：具有萬(wàn)鑫這種資金實(shí)力的人有很多，但能夠取得萬(wàn)鑫同等投資成就的人卻不多，這可能不僅僅只是運(yùn)氣使然。萬(wàn)鑫自己開(kāi)公司，每年掙得幾十萬(wàn)元，這也不過(guò)相當(dāng)與一個(gè)年薪30萬(wàn)元左右的公司中層管理人員的收入水平。但萬(wàn)鑫并沒(méi)有像大多數(shù)人一樣，把錢(qián)存在銀行里，攢到足夠多了之后再在市中心買(mǎi)一套公寓，而是選擇在一些看似不起眼、但實(shí)際上未來(lái)發(fā)展空間巨大的區(qū)域，提前入場(chǎng)。這么做的好處有兩點(diǎn)，其一是沒(méi)有在等待中讓投資機(jī)會(huì)溜走；其二就是以極低的成本，換取更大的收益。

    房產(chǎn)投資并不一定就是“有錢(qián)人”的游戲，如果選“差”，也能成為贏家。這就是萬(wàn)鑫的過(guò)人之處。