文》本刊記者/甄愛軍

    提前買入一些看似不起眼的房產(chǎn)，最終帶來超額的回報。房產(chǎn)投資者萬鑫做到了這一點。總結(jié)其成功經(jīng)驗，最值得稱道的一點就是根據(jù)規(guī)劃來投資，當(dāng)然，要趕在規(guī)劃實施之前“潛伏”下來。

    同樣是投資房產(chǎn)，如果僅僅只考慮市中心成熟板塊的公寓，以萬鑫的資金實力，他很有可能會面臨兩種結(jié)果，要么是在等待中喪失機會，要么是只能夠擁有一套房產(chǎn)。

    而現(xiàn)實情況是，萬鑫目前擁有8套房產(chǎn)，除了一套自住，其余7套均用于出租，僅租金收益這一項，每月超過了兩萬元。當(dāng)然，房產(chǎn)增值帶來的收益，已經(jīng)讓這位剛過40歲的男人，輕松實現(xiàn)了財務(wù)自由。

    雖然萬鑫很早就開始創(chuàng)業(yè)，從2001年就開始經(jīng)營一家公關(guān)公司，但公司的規(guī)模一直不大，因此也沒有給他帶來更多的收益，并不具備來自溫州私企主或者山西煤老板的資金實力，純粹是靠投資讓自己的財富得以膨脹。

    那么，他是怎么做到的呢？

    初次識“差”

    萬鑫是浙江人，在杭州上完大學(xué)之后進入一家外資廣告公司。積累了一定的資源之后，便出來開始自己創(chuàng)業(yè)。

    初到上海，萬鑫跟很多“新上海人”一樣，也夢想擁有一套屬于自己的住房，因此特別關(guān)注上海的房地產(chǎn)市場。

    有一次去朋友家串門，讓他聽到了不同尋常的消息。朋友在莘莊買了房，兩人自然也聊到了房價。朋友告訴他，當(dāng)初自己買進的時候只有1500元/平方米，但地鐵開通之后，房價幾乎翻倍。

    地鐵真的有那么大的能耐？要知道，當(dāng)時市中心核心區(qū)域的房價，在短時間內(nèi)也不可能出現(xiàn)這么大的漲幅。因為平時比較留意上海各個板塊市場行情的他，立刻覺察到了其中的不同之處，并隱約感覺到，地鐵對莘莊房價的影響，絕對不會只是個別現(xiàn)象。

    萬鑫從朋友的話里面，聽到了這樣的信息，差的地方，其實也有機會翻身。“好與差其實是相對的。尤其是地段的好與壞，會有很多因素來影響和改變它，把差地段變好。當(dāng)然，好地段也有可能會變差。”他說。

    選“差”看規(guī)劃

    真正開始房產(chǎn)投資，還是萬鑫創(chuàng)業(yè)之后的事情。

    公司開張一年半之后，他的個人賬戶里有了十幾萬元的現(xiàn)金，這筆錢該怎么用？他首先想到了投資房產(chǎn)。

    雖然當(dāng)時上海市中心區(qū)域的房價并不高，如市中心還能找到6000元/平方米左右的新盤，但如果按照傳統(tǒng)的置業(yè)方式，優(yōu)先考慮市中心區(qū)域的話，萬鑫手中的十幾萬元也不夠首付，是等到攢夠首付款投資市中心，還是投資便宜一點的房子？沒有經(jīng)驗的萬鑫此時有些猶豫不決了。

    這時候，之前的經(jīng)歷幫了他一把。是啊，為什么不選擇在外圍區(qū)域投資呢？當(dāng)時上海的房地產(chǎn)市場主要集中在外環(huán)線以內(nèi)，外圍區(qū)域還不太為人所接受，在大多數(shù)人看來，還是不折不扣的“下只角”。也正是因為如此，房價相對來說要低不少，以萬鑫的經(jīng)濟條件而言，完全可以承受。

    外圍低價位的物業(yè)有很多，那么萬鑫又如何選擇呢？萬鑫說：“我就照葫蘆畫瓢，找地鐵站附近的房子，然后買進。”第一次出手，他選擇莘莊附近的莘城苑。

    買進莘城苑不久，他就發(fā)現(xiàn)了問題。莘城苑距地鐵站尚有一段距離，受地鐵影響不大。當(dāng)時別的地方同等物業(yè)的價格每過一個月都會有不小的上調(diào)，但這里卻要等待更長的時間才有相同的漲幅。怎么會這樣呢？他對此有些迷惑不解了。

    而這一次，萬科的售樓人員幫他找到了答案。一次他去寶山看萬科開發(fā)的樓盤，當(dāng)時四周是大片的工地，毫無特色。于是他向售樓人員抱怨了一句，這么偏遠而且配套缺乏的地方怎么住人？但萬科的售樓人員卻不慌不忙地向他講解起了寶山西城區(qū)的規(guī)劃，這讓他看到了這里未來的發(fā)展，有中央大道、北上海商業(yè)廣場以及醫(yī)療、教育設(shè)施，并讓他依稀看到了有一個莘莊的雛形。售樓人員最后一句話，給了他極大的啟發(fā)：“雖然萬科在上海的項目大多數(shù)都建在外圍區(qū)域，但萬科在項目選址上很有講究，基本上是根據(jù)規(guī)劃來拿地的。”他還記得這些話。萬鑫豁然開朗了。

    終獲高回報

    有了正確的指導(dǎo)思想，萬鑫的房產(chǎn)投資變得順利了起來。

    此后，每當(dāng)資金積累到一定程度之后，他就用來投資房產(chǎn)。當(dāng)然，所有的房產(chǎn)都是經(jīng)過精挑細選的，比如要通地鐵，要有區(qū)域規(guī)劃。有些板塊在當(dāng)時看起來并不怎樣，但如果政府已公示發(fā)展規(guī)劃，也會成為他“潛伏”的地方。按照這種思路，萬鑫陸續(xù)在松江九亭、寶山廟行、浦東康橋和北蔡等板塊內(nèi)，購進了7套房產(chǎn)。“軌道9號線的開通，會吸引徐家匯的白領(lǐng)到九亭去置業(yè)，而且七寶又被規(guī)劃成為上海重要的社區(qū)商業(yè)重鎮(zhèn)，這里的發(fā)展?jié)摿隙ú恍?；寶山西城區(qū)的模板就是莘莊……”提起這些板塊，萬鑫分析得頭頭是道。

    投資房產(chǎn)的時間持續(xù)了6年多，這些在當(dāng)初看起來并不起眼的資產(chǎn)，隨著規(guī)劃的實施以及軌道交通的開通，價值都已大幅提升，按買進時間的不同，手中所有房產(chǎn)都有了2～6倍的增值。

    萬鑫打算長期持有房產(chǎn)，通過出租獲取穩(wěn)定的租金收益。在他看來，上海的市場需求仍然巨大，雖然國家針對樓市出臺了許多調(diào)控措施，但長期來看，房價還有上行空間。

    記者點評：具有萬鑫這種資金實力的人有很多，但能夠取得萬鑫同等投資成就的人卻不多，這可能不僅僅只是運氣使然。萬鑫自己開公司，每年掙得幾十萬元，這也不過相當(dāng)與一個年薪30萬元左右的公司中層管理人員的收入水平。但萬鑫并沒有像大多數(shù)人一樣，把錢存在銀行里，攢到足夠多了之后再在市中心買一套公寓，而是選擇在一些看似不起眼、但實際上未來發(fā)展空間巨大的區(qū)域，提前入場。這么做的好處有兩點，其一是沒有在等待中讓投資機會溜走；其二就是以極低的成本，換取更大的收益。

    房產(chǎn)投資并不一定就是“有錢人”的游戲，如果選“差”，也能成為贏家。這就是萬鑫的過人之處。