晨報(bào)記者 徐運(yùn)

    在限購(gòu)令的作用下，豪宅潛在購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量有日漸減少的趨勢(shì)，為此不管是開(kāi)發(fā)商，還是二手房業(yè)主，近期都有對(duì)價(jià)格作出一定調(diào)整的舉動(dòng)。而5月新推出的部分豪宅項(xiàng)目也交出了不錯(cuò)的“成績(jī)單”。

    “統(tǒng)一”單價(jià)5萬(wàn)元以上

    在各中介和研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告中，前兩年的“豪宅”多指每平方米單價(jià)3萬(wàn)元以上的高檔住宅，然而在官方?jīng)]有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，各種報(bào)告中豪宅的門(mén)檻已越抬越高，近期的標(biāo)準(zhǔn)基本“統(tǒng)一”在單價(jià)5萬(wàn)元以上。

    例如，德佑市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月，全市一手豪宅(單價(jià)5萬(wàn)元以上)成交面積為3.2萬(wàn)平方米，環(huán)比4月下跌11%，但考慮到4月的豪宅成交有一半是來(lái)自于上海紫園的集中簽約，所以5月一手豪宅的成交面積看上去有所下滑，但實(shí)際上市場(chǎng)熱度卻可以說(shuō)有所上升；均價(jià)7.51萬(wàn)元/平方米，環(huán)比4月下跌8%。

    進(jìn)入6月，豪宅成交繼續(xù)延續(xù)一定的熱度，上周(5.30-6.5)全市每平方米單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端商品住宅共成交27套，成交面積0.61萬(wàn)平方米，比前周減少了9.0%，最近3周的豪宅成交面積一直穩(wěn)定在6000-7000平米之間。其中遠(yuǎn)中風(fēng)華園售出了8套公寓，繼續(xù)保持了穩(wěn)定勢(shì)頭，每平方米單價(jià)5萬(wàn)-7萬(wàn)元的房源達(dá)到了16套，翠湖天地嘉苑則再度售出了一套每平方米單價(jià)13.8萬(wàn)元的豪宅。久未成交的長(zhǎng)寧區(qū)新華路一號(hào)項(xiàng)目，上周也成交了一套復(fù)式房源，每平方米單價(jià)達(dá)到10.3萬(wàn)元，新華路板塊長(zhǎng)期沒(méi)有新盤(pán)推出，也使新華路一號(hào)這樣的老牌豪宅價(jià)值陡增。

    隨著豪宅市場(chǎng)熱度的增加，開(kāi)發(fā)商也紛紛將豪宅項(xiàng)目推盤(pán)入市。上海星河灣花園和國(guó)新世紀(jì)[17.35 -0.29% 股吧]海景園的推盤(pán)面積都在5萬(wàn)平方米以上；4月集中成交34套別墅的上海紫園，也趁勝追擊，推出了31套別墅；四季雅苑則在前期公寓房源尚未售罄的情況下，再度推出88套公寓；浦東的廣蘭麗園項(xiàng)目更是推出了一棟報(bào)價(jià)超過(guò)2億元的別墅。

    德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟認(rèn)為，近期各大銀行紛紛收緊房貸政策，進(jìn)一步增加了剛性需求者的購(gòu)房難度，但對(duì)豪宅市場(chǎng)卻影響甚微，所以上海的整體住宅市場(chǎng)依舊處于僵持狀態(tài)，而豪宅市場(chǎng)卻熱度不減。

    豪宅買(mǎi)家多為置換客

    5月成交業(yè)績(jī)最好的豪宅項(xiàng)目莫過(guò)于遠(yuǎn)中風(fēng)華園，總共售出31套房源，遙遙領(lǐng)先于其他豪宅項(xiàng)目，均價(jià)也高達(dá)7.76萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位和開(kāi)發(fā)商的品牌，畢竟靜安區(qū)已經(jīng)很久沒(méi)有一手住宅房源推出了。翠湖天地嘉苑、上海紫園、嘉里華庭等項(xiàng)目在5月成交了每平方米單價(jià)10萬(wàn)元以上的房源。

    二手房方面，各中介近期都有一些“重量級(jí)房源”成交。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐表示，5月新外灘花苑成交了一套總價(jià)2500萬(wàn)元的豪宅，棕櫚泉花園也成交量一套7.25萬(wàn)/平方米的房源；德佑地產(chǎn)也反映，財(cái)富海景和御翠園上月各成交了一套8萬(wàn)余元/平方米的豪宅。

    在限購(gòu)限貸的背景下，什么樣的人在買(mǎi)豪宅？普陀的新湖明珠城近期推出一批單價(jià)4.5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平方米的房源，吸引了不少購(gòu)房者。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理高增華表示，近期買(mǎi)房的人當(dāng)中以上海本地30歲左右置換客為主，其中有30%左右都是一次性付款。因?yàn)榻^大多數(shù)人“先賣(mài)后買(mǎi)”，所以有全款付清的實(shí)力。

    “現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)的投資客已經(jīng)很少了。”高增華說(shuō)，基本上是自住兼顧增值保值的。“客戶(hù)手里基本有兩套房，這兩套房子隨便住哪套都可以，無(wú)非是哪套出租而已。”高增華還透露，這部分客戶(hù)對(duì)房產(chǎn)稅并不敏感，其中有名買(mǎi)家買(mǎi)了套房子后，房產(chǎn)稅評(píng)估下來(lái)每年要支付高達(dá)2.6萬(wàn)元，但是他仍然表示“可以承受”。

    相比之下，二手房買(mǎi)家來(lái)源則要廣一些，陸騎麟表示，公司近期成交的豪宅中，外地和境外購(gòu)房者都有，但基本也是出于自住或保值的目的，純投資者少之又少。

    部分豪宅價(jià)格調(diào)整

    不過(guò)，經(jīng)過(guò)數(shù)月的僵持之后，不少地區(qū)的二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了殺價(jià)現(xiàn)象，德佑地產(chǎn)東區(qū)區(qū)域經(jīng)理林俊權(quán)透露：“目前陸家嘴[14.38 -2.97% 股吧]地區(qū)的不少掛牌已久的豪宅，近期經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的殺價(jià)之后，迅速得以成交。”

    而一手豪宅市場(chǎng)中，部分開(kāi)發(fā)商也對(duì)價(jià)格做出了調(diào)整。例如，浦東某豪宅項(xiàng)目今年推出的公寓房源，報(bào)價(jià)在6萬(wàn)-12元元/平方米，但該項(xiàng)目至今售出的公寓房源中絕大多數(shù)單價(jià)都在6萬(wàn)元以下，其中還有不少低于5.5萬(wàn)元；新江灣城的某項(xiàng)目均價(jià)也從4月的7.1萬(wàn)元/平方米下降到了5月的6.3萬(wàn)元/平方米。畢竟，在限購(gòu)令的作用下，豪宅潛在購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量有日漸減少的趨勢(shì)，不管是一手豪宅開(kāi)發(fā)商，還是二手豪宅業(yè)主，如果想要加快銷(xiāo)售速度的話(huà)，對(duì)價(jià)格做出一定調(diào)整也在情理之中。

    豪宅關(guān)鍵詞：

    人們過(guò)去對(duì)于豪宅的定義，主要以總價(jià)、面積、地段等作為判定標(biāo)準(zhǔn)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，隨著豪宅的熱賣(mài)，如今人們眼中對(duì)于豪宅特質(zhì)的定義已經(jīng)產(chǎn)生多種考量要素。

    關(guān)鍵詞 1：稀缺性

    稀缺性、不可復(fù)制的自然資源、得天獨(dú)厚的地理位置等要素，都是決定豪宅品質(zhì)和價(jià)值最關(guān)鍵前提。譬如：毗鄰“綠地”、“濕地”、“江河湖泊”等自然環(huán)境，就是豪宅棲息的首選之地；

    關(guān)鍵詞 2：私密性

    豪宅內(nèi)部環(huán)境，低密度、私密性、建筑風(fēng)格、園林景觀等都是其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如今豪宅社區(qū)普遍運(yùn)用人車(chē)分流、層層灌木、四季園林等形式，突顯其整體環(huán)境與建筑形態(tài)融為一體的空間視覺(jué)效果。

    關(guān)鍵詞 3：規(guī)劃設(shè)計(jì)

    豪宅內(nèi)部空間規(guī)劃，獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法、創(chuàng)新功能的運(yùn)用以及合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，已經(jīng)成為購(gòu)買(mǎi)豪宅最為關(guān)注問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞 4：管家物業(yè)

    配套設(shè)施和管家式物業(yè)也是衡量豪宅項(xiàng)目的一大要素。其中，配套設(shè)施主要依賴(lài)“頂級(jí)會(huì)所”、“國(guó)際學(xué)校”等設(shè)施，更形象地把社區(qū)變成一個(gè)小鎮(zhèn)，增強(qiáng)業(yè)主的舒適性。管家式物業(yè)則是賦予豪宅靈魂所在，“區(qū)域管家”、“分類(lèi)管家”、“貼身管家”等物業(yè)服務(wù)，能夠使得房產(chǎn)起到一定的保值增值效果。

    主筆手記

   豪宅突然“回暖”看不懂

    晨報(bào)記者 唐佳

    如所有人預(yù)料的那樣，歷來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “紅五月”今年并未如期而至——盡管成交略微有所回升，但整體來(lái)看，市場(chǎng)依然處于極度萎縮的谷底。

    不過(guò)，剛剛過(guò)去的5月里，樓市出現(xiàn)了一個(gè)令人難以理解的奇怪變化，那就是豪宅的交易量呈現(xiàn)明顯回暖的態(tài)勢(shì)。在上海，單價(jià)3萬(wàn)、特別是5萬(wàn)元以上的高檔住宅比其他類(lèi)型的商品房的推盤(pán)和成交顯著更加活躍。尤其是沉寂已久的別墅市場(chǎng)，也突然令人吃驚地有小爆發(fā)的態(tài)勢(shì)。

    在北京，最高單價(jià)達(dá)到使人乍舌的30萬(wàn)元的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院項(xiàng)目也于5月開(kāi)盤(pán)，它也因?yàn)閯?chuàng)造了中國(guó)商品住宅單價(jià)最高紀(jì)錄而被媒體稱(chēng)為 “天價(jià)豪宅”，引起海外的廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。6月初，北京市相關(guān)部門(mén)叫停了它的23套房銷(xiāo)售，據(jù)稱(chēng)，正在查它的違規(guī)證據(jù)。

    按理說(shuō)，自從北京、上海等一線城市的限購(gòu)令出臺(tái)后，絕大多數(shù)有錢(qián)人在這些地方都已經(jīng)沒(méi)有資格再買(mǎi)房子，而能夠拿得出千萬(wàn)元以上的家庭，又怎么可能是原來(lái)沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子的所謂“無(wú)房戶(hù)”。因此，上述數(shù)據(jù)和信息實(shí)在讓人感覺(jué)十分難以解釋。在新華路的中介門(mén)店，一套上千萬(wàn)元的二手豪宅居然賣(mài)得比普通住宅還快，據(jù)稱(chēng)是“杭州一生意人1250萬(wàn)元買(mǎi)給回國(guó)女兒居住的”。這樣的“業(yè)績(jī)”無(wú)怪乎銷(xiāo)售人員對(duì)某明星掛出的6000萬(wàn)元華山路豪宅的交易也充滿(mǎn)著信心！

    不過(guò)，不管原因最終如何，豪宅的回暖似乎傳遞了這樣一個(gè)信息：市場(chǎng)的力量往往是不可抗拒的。原本，那么多調(diào)控政策目的不就是想打壓高價(jià)房嗎？但現(xiàn)在看來(lái)，假如有所謂“市場(chǎng)復(fù)蘇”的話(huà)首先復(fù)蘇的恰恰是有關(guān)部門(mén)最想壓制的高價(jià)房！再以釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院來(lái)說(shuō)吧，雖說(shuō)在目前這個(gè)社會(huì)輿論環(huán)境下，它開(kāi)出那么高的價(jià)格來(lái)確實(shí)有點(diǎn)不識(shí)相，但按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則較真而論，確實(shí)令人看不出它這么做有什么不可以的。

    由此看來(lái)，樓市的調(diào)控依然是持久戰(zhàn)，而且，今后的調(diào)控要更加注意順應(yīng)市場(chǎng)的力量，而非硬和它對(duì)著干。

    單價(jià)最貴:

    “翠湖天地嘉苑”一個(gè)月成交4套

    晨報(bào)記者 唐佳

    單價(jià)最貴的“翠湖天地嘉苑”五月成交四套。有跡象表明，目前上海豪宅市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)出觸底反彈態(tài)勢(shì)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，一手房市場(chǎng)中，均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米之上的豪宅公寓項(xiàng)目，5月份共計(jì)42個(gè)項(xiàng)目有房源成交，而位于盧灣淮海中路板塊的“翠湖天地嘉苑”，成為5月份成交單價(jià)最高樓盤(pán)，本月共計(jì)成交4套豪宅物業(yè)，成交均價(jià)為143715元/平方米，目前僅剩余10套房源在售。

    翠湖天地嘉苑成交的四套房源分別為一套三室二廳，三套五室二廳，成交總價(jià)分別為3107萬(wàn)元、4880萬(wàn)元、5250萬(wàn)元和5546萬(wàn)元。據(jù)悉，剩余的十套房源，出于現(xiàn)在政府規(guī)定要一房一價(jià)的緣故，未來(lái)的漲價(jià)可能性不高，況且已經(jīng)開(kāi)盤(pán)多時(shí)，售樓處對(duì)于剩余房源的價(jià)格都已經(jīng)確定下來(lái)。

    無(wú)獨(dú)有偶，二手房市場(chǎng)豪宅成交量同樣顯現(xiàn)回升勢(shì)頭。二手房有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份總價(jià)在500萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目，合計(jì)成交套數(shù)為316套。5月底，某中介門(mén)店成交一套“世茂濱江花園”物業(yè)，房東現(xiàn)長(zhǎng)期在外國(guó)居住，并且手上擁有多套物業(yè)，面對(duì)目前國(guó)家多輪調(diào)控政策，對(duì)于未來(lái)樓市走向較為迷茫，故委托中介誠(chéng)意售房。該套物業(yè)為166平方米四房戶(hù)型，豪華裝修，掛牌價(jià)為715萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)物業(yè)顧問(wèn)多組客戶(hù)帶看，買(mǎi)家陳先生表示濃厚興趣。房東考慮到陳先生誠(chéng)意買(mǎi)房，故小幅調(diào)整價(jià)格，以此促成成交。最終陳先生以710萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)入該套物業(yè)。

    據(jù)了解，陳先生夫婦都是外企高管，具備較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力，在郊外環(huán)已有一套三房物業(yè)，但由于距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，生活出行存在一定不便，打算置換一套市中心公寓。但考慮到限購(gòu)政策影響，故打算一步到位，購(gòu)置一套大面積豪宅物業(yè)。

    類(lèi)似陳先生此類(lèi)的實(shí)力買(mǎi)家，成為目前豪宅市場(chǎng)的主流購(gòu)房群體。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，無(wú)論目前調(diào)控政策如何變化，遇到具備一定升值、保值功能的心儀豪宅項(xiàng)目，這些實(shí)力買(mǎi)家仍然愿意出手；而手上擁有多套物業(yè)的投資型賣(mài)家，或因資金周轉(zhuǎn)不靈、轉(zhuǎn)變投資渠道、對(duì)于后市心態(tài)轉(zhuǎn)變或者急于套現(xiàn)等因素，會(huì)選擇拋售物業(yè)，來(lái)?yè)Q取資金。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為豪宅熱賣(mài)的主要原因是，“限購(gòu)”、“限貸”政策出臺(tái)之后，雖然一度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯著，尤其是全市豪宅市場(chǎng)，交易量一度陷入困境，豪宅遇到前所未有的危機(jī)。但值得注意的是，“限購(gòu)”政策會(huì)使得實(shí)力買(mǎi)家愈發(fā)珍惜購(gòu)買(mǎi)權(quán)利，購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自身購(gòu)買(mǎi)能力，一步到位來(lái)選擇豪宅項(xiàng)目。

    六月“豪宅運(yùn)”：

    別墅上市或現(xiàn)小高潮

    晨報(bào)記者 張昱欣

    雖然樓市調(diào)控政策始終未出現(xiàn)明顯松綁跡象，但5月部分住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，使一些開(kāi)發(fā)商暫別觀望，計(jì)劃在本月推出新房源再次試探市場(chǎng)熱度。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新，6月本市預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目共有52個(gè)數(shù)據(jù)，其中，別墅類(lèi)高端物業(yè)的推盤(pán)量將出現(xiàn)上半年以來(lái)的一波“小高潮”。

    在升級(jí)版限購(gòu)令、房產(chǎn)稅“加碼”樓市調(diào)控力度之下，高端住宅市場(chǎng)一度陷入罕見(jiàn)的低迷狀態(tài)。然而，5月份的成交數(shù)據(jù)卻打破了這種冷清局面——調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月上海別墅實(shí)際開(kāi)盤(pán)8個(gè)，環(huán)比4月上漲14.29%。在這8個(gè)樓盤(pán)中，僅有龍湖好望山和綠地秋霞坊項(xiàng)目是全新盤(pán)，其余均為加推房源。此外，5月實(shí)際開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，4個(gè)推出的是獨(dú)棟別墅房源，占到總體量的一半。而延遲開(kāi)盤(pán)的12個(gè)項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)有3個(gè)將在本月上市，余下1個(gè)將于9月推出。前后相加，6月申城樓市預(yù)計(jì)將有多達(dá)12個(gè)別墅類(lèi)項(xiàng)目上市或加推房源。

    搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師黃漪認(rèn)為，5、6月份別墅物業(yè)集中放量現(xiàn)象值得關(guān)注。自今年2月嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，高端物業(yè)面對(duì)不斷細(xì)化的樓市調(diào)控和萬(wàn)億金額的存貨重壓，不少豪宅項(xiàng)目或以信托抵押方式融資以緩解資金鏈緊張的壓力，加之5、6月亦是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，因此不少高端別墅項(xiàng)目選擇在此時(shí)開(kāi)盤(pán)或加推以回籠資金，在高端物業(yè)集中放量的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)6月上海別墅市場(chǎng)將會(huì)有一波上升行情。

    除別墅項(xiàng)目外，包括新江灣城板塊的華潤(rùn)置地[13.08 -1.51%]橡樹(shù)灣，浦西濱江板塊的綠城黃浦灣等也將在本月推出大平層、大戶(hù)型等高端住宅物業(yè)產(chǎn)品。分析人士指出，導(dǎo)致6月新盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量明顯增加，尤其是高端物業(yè)放量的主要原因，既有開(kāi)發(fā)商從年度推盤(pán)計(jì)劃方面的考慮，也從另一個(gè)側(cè)面反映出其對(duì)后市由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向比較樂(lè)觀的期待。“雖然開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)有所增加，但仍可以看到一些項(xiàng)目以少量多次的推盤(pán)節(jié)奏緩慢入市，或是先推出部分房源以試探市場(chǎng)反應(yīng)，進(jìn)而調(diào)整上市節(jié)點(diǎn)配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)。”該分析人士認(rèn)為，時(shí)下開(kāi)發(fā)商仍以“探市”目的為主，通過(guò)價(jià)格手段拉動(dòng)銷(xiāo)量的意愿并不明顯。

    以上數(shù)據(jù)由同策咨詢(xún)提供,僅供參考。