晨報記者 徐運

    在限購令的作用下，豪宅潛在購買者的數(shù)量有日漸減少的趨勢，為此不管是開發(fā)商，還是二手房業(yè)主，近期都有對價格作出一定調整的舉動。而5月新推出的部分豪宅項目也交出了不錯的“成績單”。

    “統(tǒng)一”單價5萬元以上

    在各中介和研究機構的報告中，前兩年的“豪宅”多指每平方米單價3萬元以上的高檔住宅，然而在官方沒有統(tǒng)一標準的情況下，各種報告中豪宅的門檻已越抬越高，近期的標準基本“統(tǒng)一”在單價5萬元以上。

    例如，德佑市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，全市一手豪宅(單價5萬元以上)成交面積為3.2萬平方米，環(huán)比4月下跌11%，但考慮到4月的豪宅成交有一半是來自于上海紫園的集中簽約，所以5月一手豪宅的成交面積看上去有所下滑，但實際上市場熱度卻可以說有所上升；均價7.51萬元/平方米，環(huán)比4月下跌8%。

    進入6月，豪宅成交繼續(xù)延續(xù)一定的熱度，上周(5.30-6.5)全市每平方米單價5萬元以上的高端商品住宅共成交27套，成交面積0.61萬平方米，比前周減少了9.0%，最近3周的豪宅成交面積一直穩(wěn)定在6000-7000平米之間。其中遠中風華園售出了8套公寓，繼續(xù)保持了穩(wěn)定勢頭，每平方米單價5萬-7萬元的房源達到了16套，翠湖天地嘉苑則再度售出了一套每平方米單價13.8萬元的豪宅。久未成交的長寧區(qū)新華路一號項目，上周也成交了一套復式房源，每平方米單價達到10.3萬元，新華路板塊長期沒有新盤推出，也使新華路一號這樣的老牌豪宅價值陡增。

    隨著豪宅市場熱度的增加，開發(fā)商也紛紛將豪宅項目推盤入市。上海星河灣花園和國新世紀[17.35 -0.29% 股吧]海景園的推盤面積都在5萬平方米以上；4月集中成交34套別墅的上海紫園，也趁勝追擊，推出了31套別墅；四季雅苑則在前期公寓房源尚未售罄的情況下，再度推出88套公寓；浦東的廣蘭麗園項目更是推出了一棟報價超過2億元的別墅。

    德佑地產研究部主任陸騎麟認為，近期各大銀行紛紛收緊房貸政策，進一步增加了剛性需求者的購房難度，但對豪宅市場卻影響甚微，所以上海的整體住宅市場依舊處于僵持狀態(tài)，而豪宅市場卻熱度不減。

    豪宅買家多為置換客

    5月成交業(yè)績最好的豪宅項目莫過于遠中風華園，總共售出31套房源，遙遙領先于其他豪宅項目，均價也高達7.76萬元/平方米。該項目的最大優(yōu)勢在于區(qū)位和開發(fā)商的品牌，畢竟靜安區(qū)已經很久沒有一手住宅房源推出了。翠湖天地嘉苑、上海紫園、嘉里華庭等項目在5月成交了每平方米單價10萬元以上的房源。

    二手房方面，各中介近期都有一些“重量級房源”成交。21世紀不動產上海銳豐表示，5月新外灘花苑成交了一套總價2500萬元的豪宅，棕櫚泉花園也成交量一套7.25萬/平方米的房源；德佑地產也反映，財富海景和御翠園上月各成交了一套8萬余元/平方米的豪宅。

    在限購限貸的背景下，什么樣的人在買豪宅？普陀的新湖明珠城近期推出一批單價4.5萬-5.5萬元/平方米的房源，吸引了不少購房者。項目營銷部經理高增華表示，近期買房的人當中以上海本地30歲左右置換客為主，其中有30%左右都是一次性付款。因為絕大多數(shù)人“先賣后買”，所以有全款付清的實力。

    “現(xiàn)在專門的投資客已經很少了。”高增華說，基本上是自住兼顧增值保值的。“客戶手里基本有兩套房，這兩套房子隨便住哪套都可以，無非是哪套出租而已。”高增華還透露，這部分客戶對房產稅并不敏感，其中有名買家買了套房子后，房產稅評估下來每年要支付高達2.6萬元，但是他仍然表示“可以承受”。

    相比之下，二手房買家來源則要廣一些，陸騎麟表示，公司近期成交的豪宅中，外地和境外購房者都有，但基本也是出于自住或保值的目的，純投資者少之又少。

    部分豪宅價格調整

    不過，經過數(shù)月的僵持之后，不少地區(qū)的二手豪宅市場已經出現(xiàn)了殺價現(xiàn)象，德佑地產東區(qū)區(qū)域經理林俊權透露：“目前陸家嘴[14.38 -2.97% 股吧]地區(qū)的不少掛牌已久的豪宅，近期經過中介機構的殺價之后，迅速得以成交。”

    而一手豪宅市場中，部分開發(fā)商也對價格做出了調整。例如，浦東某豪宅項目今年推出的公寓房源，報價在6萬-12元元/平方米，但該項目至今售出的公寓房源中絕大多數(shù)單價都在6萬元以下，其中還有不少低于5.5萬元；新江灣城的某項目均價也從4月的7.1萬元/平方米下降到了5月的6.3萬元/平方米。畢竟，在限購令的作用下，豪宅潛在購買者的數(shù)量有日漸減少的趨勢，不管是一手豪宅開發(fā)商，還是二手豪宅業(yè)主，如果想要加快銷售速度的話，對價格做出一定調整也在情理之中。

    豪宅關鍵詞：

    人們過去對于豪宅的定義，主要以總價、面積、地段等作為判定標準。漢宇地產市場研究部認為，隨著豪宅的熱賣，如今人們眼中對于豪宅特質的定義已經產生多種考量要素。

    關鍵詞 1：稀缺性

    稀缺性、不可復制的自然資源、得天獨厚的地理位置等要素，都是決定豪宅品質和價值最關鍵前提。譬如：毗鄰“綠地”、“濕地”、“江河湖泊”等自然環(huán)境，就是豪宅棲息的首選之地；

    關鍵詞 2：私密性

    豪宅內部環(huán)境，低密度、私密性、建筑風格、園林景觀等都是其評判標準。如今豪宅社區(qū)普遍運用人車分流、層層灌木、四季園林等形式，突顯其整體環(huán)境與建筑形態(tài)融為一體的空間視覺效果。

    關鍵詞 3：規(guī)劃設計

    豪宅內部空間規(guī)劃，獨特的設計手法、創(chuàng)新功能的運用以及合理的動線設計，已經成為購買豪宅最為關注問題。

    關鍵詞 4：管家物業(yè)

    配套設施和管家式物業(yè)也是衡量豪宅項目的一大要素。其中，配套設施主要依賴“頂級會所”、“國際學校”等設施，更形象地把社區(qū)變成一個小鎮(zhèn)，增強業(yè)主的舒適性。管家式物業(yè)則是賦予豪宅靈魂所在，“區(qū)域管家”、“分類管家”、“貼身管家”等物業(yè)服務，能夠使得房產起到一定的保值增值效果。

    主筆手記

   豪宅突然“回暖”看不懂

    晨報記者 唐佳

    如所有人預料的那樣，歷來房地產市場的 “紅五月”今年并未如期而至——盡管成交略微有所回升，但整體來看，市場依然處于極度萎縮的谷底。

    不過，剛剛過去的5月里，樓市出現(xiàn)了一個令人難以理解的奇怪變化，那就是豪宅的交易量呈現(xiàn)明顯回暖的態(tài)勢。在上海，單價3萬、特別是5萬元以上的高檔住宅比其他類型的商品房的推盤和成交顯著更加活躍。尤其是沉寂已久的別墅市場，也突然令人吃驚地有小爆發(fā)的態(tài)勢。

    在北京，最高單價達到使人乍舌的30萬元的釣魚臺7號院項目也于5月開盤，它也因為創(chuàng)造了中國商品住宅單價最高紀錄而被媒體稱為 “天價豪宅”，引起海外的廣泛關注和爭議。6月初，北京市相關部門叫停了它的23套房銷售，據(jù)稱，正在查它的違規(guī)證據(jù)。

    按理說，自從北京、上海等一線城市的限購令出臺后，絕大多數(shù)有錢人在這些地方都已經沒有資格再買房子，而能夠拿得出千萬元以上的家庭，又怎么可能是原來沒買過房子的所謂“無房戶”。因此，上述數(shù)據(jù)和信息實在讓人感覺十分難以解釋。在新華路的中介門店，一套上千萬元的二手豪宅居然賣得比普通住宅還快，據(jù)稱是“杭州一生意人1250萬元買給回國女兒居住的”。這樣的“業(yè)績”無怪乎銷售人員對某明星掛出的6000萬元華山路豪宅的交易也充滿著信心！

    不過，不管原因最終如何，豪宅的回暖似乎傳遞了這樣一個信息：市場的力量往往是不可抗拒的。原本，那么多調控政策目的不就是想打壓高價房嗎？但現(xiàn)在看來，假如有所謂“市場復蘇”的話首先復蘇的恰恰是有關部門最想壓制的高價房！再以釣魚臺7號院來說吧，雖說在目前這個社會輿論環(huán)境下，它開出那么高的價格來確實有點不識相，但按市場經濟的基本原則較真而論，確實令人看不出它這么做有什么不可以的。

    由此看來，樓市的調控依然是持久戰(zhàn)，而且，今后的調控要更加注意順應市場的力量，而非硬和它對著干。

    單價最貴:

    “翠湖天地嘉苑”一個月成交4套

    晨報記者 唐佳

    單價最貴的“翠湖天地嘉苑”五月成交四套。有跡象表明，目前上海豪宅市場開始呈現(xiàn)出觸底反彈態(tài)勢。

    據(jù)統(tǒng)計，一手房市場中，均價在4萬元/平方米之上的豪宅公寓項目，5月份共計42個項目有房源成交，而位于盧灣淮海中路板塊的“翠湖天地嘉苑”，成為5月份成交單價最高樓盤，本月共計成交4套豪宅物業(yè)，成交均價為143715元/平方米，目前僅剩余10套房源在售。

    翠湖天地嘉苑成交的四套房源分別為一套三室二廳，三套五室二廳，成交總價分別為3107萬元、4880萬元、5250萬元和5546萬元。據(jù)悉，剩余的十套房源，出于現(xiàn)在政府規(guī)定要一房一價的緣故，未來的漲價可能性不高，況且已經開盤多時，售樓處對于剩余房源的價格都已經確定下來。

    無獨有偶，二手房市場豪宅成交量同樣顯現(xiàn)回升勢頭。二手房有關監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份總價在500萬以上的豪宅項目，合計成交套數(shù)為316套。5月底，某中介門店成交一套“世茂濱江花園”物業(yè)，房東現(xiàn)長期在外國居住，并且手上擁有多套物業(yè)，面對目前國家多輪調控政策，對于未來樓市走向較為迷茫，故委托中介誠意售房。該套物業(yè)為166平方米四房戶型，豪華裝修，掛牌價為715萬元。經過物業(yè)顧問多組客戶帶看，買家陳先生表示濃厚興趣。房東考慮到陳先生誠意買房，故小幅調整價格，以此促成成交。最終陳先生以710萬元的價格買入該套物業(yè)。

    據(jù)了解，陳先生夫婦都是外企高管，具備較強購買能力，在郊外環(huán)已有一套三房物業(yè)，但由于距離市中心相對較遠，生活出行存在一定不便，打算置換一套市中心公寓。但考慮到限購政策影響，故打算一步到位，購置一套大面積豪宅物業(yè)。

    類似陳先生此類的實力買家，成為目前豪宅市場的主流購房群體。漢宇地產市場分析人士認為，無論目前調控政策如何變化，遇到具備一定升值、保值功能的心儀豪宅項目，這些實力買家仍然愿意出手；而手上擁有多套物業(yè)的投資型賣家，或因資金周轉不靈、轉變投資渠道、對于后市心態(tài)轉變或者急于套現(xiàn)等因素，會選擇拋售物業(yè)，來換取資金。漢宇地產市場研究部認為豪宅熱賣的主要原因是，“限購”、“限貸”政策出臺之后，雖然一度對于房地產市場影響顯著，尤其是全市豪宅市場，交易量一度陷入困境，豪宅遇到前所未有的危機。但值得注意的是，“限購”政策會使得實力買家愈發(fā)珍惜購買權利，購房者會根據(jù)自身購買能力，一步到位來選擇豪宅項目。

    六月“豪宅運”：

    別墅上市或現(xiàn)小高潮

    晨報記者 張昱欣

    雖然樓市調控政策始終未出現(xiàn)明顯松綁跡象，但5月部分住宅項目開盤熱銷，使一些開發(fā)商暫別觀望，計劃在本月推出新房源再次試探市場熱度。據(jù)上海搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新，6月本市預計開盤的住宅項目共有52個數(shù)據(jù)，其中，別墅類高端物業(yè)的推盤量將出現(xiàn)上半年以來的一波“小高潮”。

    在升級版限購令、房產稅“加碼”樓市調控力度之下，高端住宅市場一度陷入罕見的低迷狀態(tài)。然而，5月份的成交數(shù)據(jù)卻打破了這種冷清局面——調研機構數(shù)據(jù)顯示，5月上海別墅實際開盤8個，環(huán)比4月上漲14.29%。在這8個樓盤中，僅有龍湖好望山和綠地秋霞坊項目是全新盤，其余均為加推房源。此外，5月實際開盤項目中，4個推出的是獨棟別墅房源，占到總體量的一半。而延遲開盤的12個項目中，預計有3個將在本月上市，余下1個將于9月推出。前后相加，6月申城樓市預計將有多達12個別墅類項目上市或加推房源。

    搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師黃漪認為，5、6月份別墅物業(yè)集中放量現(xiàn)象值得關注。自今年2月嚴厲的樓市調控政策出臺以來，高端物業(yè)面對不斷細化的樓市調控和萬億金額的存貨重壓，不少豪宅項目或以信托抵押方式融資以緩解資金鏈緊張的壓力，加之5、6月亦是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，因此不少高端別墅項目選擇在此時開盤或加推以回籠資金，在高端物業(yè)集中放量的推動下，預計6月上海別墅市場將會有一波上升行情。

    除別墅項目外，包括新江灣城板塊的華潤置地[13.08 -1.51%]橡樹灣，浦西濱江板塊的綠城黃浦灣等也將在本月推出大平層、大戶型等高端住宅物業(yè)產品。分析人士指出，導致6月新盤項目數(shù)量明顯增加，尤其是高端物業(yè)放量的主要原因，既有開發(fā)商從年度推盤計劃方面的考慮，也從另一個側面反映出其對后市由謹慎轉向比較樂觀的期待。“雖然開盤項目數(shù)有所增加，但仍可以看到一些項目以少量多次的推盤節(jié)奏緩慢入市，或是先推出部分房源以試探市場反應，進而調整上市節(jié)點配合項目整體營銷。”該分析人士認為，時下開發(fā)商仍以“探市”目的為主，通過價格手段拉動銷量的意愿并不明顯。

    以上數(shù)據(jù)由同策咨詢提供,僅供參考。