標(biāo)普調(diào)降中國(guó)房企評(píng)級(jí)展望 預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將跌10%

標(biāo)普下調(diào)中國(guó)房企評(píng)級(jí)展望至負(fù)面，稱其還款能力將受考驗(yàn)

盡管前5個(gè)月商品房銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾仍將中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)降至負(fù)面。

15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)新房銷售價(jià)格可能會(huì)有10%左右的下降。

標(biāo)普稱，“展望未來(lái)6-12個(gè)月的市場(chǎng)情況，實(shí)在看不到有可以提振市場(chǎng)的因素。”標(biāo)普信用分析師符蓓說(shuō)，2009年以來(lái)，房屋供應(yīng)量一直處于高位，“加上強(qiáng)烈融資需求下的高杠桿率，讓我們對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。”

摩根士丹利6月15日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)研報(bào)同樣預(yù)計(jì)，三季度內(nèi)地開(kāi)發(fā)商將推出更多新樓盤(pán)，且會(huì)提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國(guó)主要城市的銷售均價(jià)進(jìn)一步下降。

此前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積32932萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，銷售額同比增長(zhǎng)18.1%。同一日，央行宣布年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，再次收緊了市場(chǎng)流動(dòng)性。

標(biāo)普?qǐng)?bào)告還對(duì)亞太地區(qū)獲公開(kāi)評(píng)級(jí)的41家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用前景發(fā)表了評(píng)論，其中30家為中國(guó)公司，且這些公司的評(píng)級(jí)多處在評(píng)級(jí)體系的較低端。

“政策消息多為負(fù)面”

符蓓直言，近期政策方面的消息，對(duì)于地產(chǎn)商而言都是負(fù)面的，“限購(gòu)令從一線城市范圍擴(kuò)大，銷售將面臨很大壓力，同時(shí)還要面臨政策執(zhí)行及資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)……”

符蓓說(shuō)，地產(chǎn)商大多制訂了較高的全年銷售目標(biāo)，接下去會(huì)是一個(gè)艱難的博弈過(guò)程，“如果銷售方面遠(yuǎn)低于公司和市場(chǎng)預(yù)期，在信貸政策沒(méi)有放松的情況下，很快就將削弱開(kāi)發(fā)企業(yè)目前仍屬?gòu)?qiáng)勁的現(xiàn)金流。”

需求方面同樣不容樂(lè)觀。符蓓稱，從2009年開(kāi)始，很多地產(chǎn)商都在積極地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，但自去年“國(guó)八條”出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商的推貨量比較小，“于是便造成目前市場(chǎng)上的新房供應(yīng)量和存貨量都處于高位。”國(guó)家在制定調(diào)控政策上，沒(méi)有出現(xiàn)放松跡象，“這是因?yàn)榻衲陙?lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的交易量雖然有所下滑，但交易價(jià)格并未出現(xiàn)回落，只是增幅在下降。”

符蓓預(yù)計(jì)，今年下半年將出現(xiàn)具有實(shí)質(zhì)意義的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，如果市場(chǎng)銷量依然低迷，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流將迅速枯竭，價(jià)格折扣力度則可能會(huì)加大。

新華社15日引述北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的消息稱，今年前五個(gè)月，北京市新建普通住房成交均價(jià)14127元/平方米，比去年下降4.8%。（編注：此數(shù)據(jù)中所述新建普通住房，是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。）

上海市統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，滬上商品住宅銷售面積為561.99萬(wàn)平方米，比去年同期下降21.9%。

房企發(fā)債難度加大

可見(jiàn)的是，目前很多房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿率都處于相當(dāng)高的水平。

標(biāo)普昨日稱，在市場(chǎng)前景難料的情況下，很多開(kāi)發(fā)商不惜以削弱資本結(jié)構(gòu)和增加再融資風(fēng)險(xiǎn)（由于債務(wù)集中到期）為代價(jià)，于近期積極增強(qiáng)流動(dòng)性，例如海外發(fā)債融資。

標(biāo)普提供的數(shù)據(jù)顯示，去年年初至今，中國(guó)房地產(chǎn)公司在海外進(jìn)行的債券融資規(guī)模已達(dá)170億美元；其中，今年1-5月份，合計(jì)發(fā)債規(guī)模達(dá)到80億美元。雖然債券發(fā)行對(duì)房企的現(xiàn)金流起到了正面作用，但也推高了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

而標(biāo)普此番下調(diào)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)展望，也將會(huì)加大這些公司今后發(fā)債的難度。一般來(lái)講，資信等級(jí)低的債券，風(fēng)險(xiǎn)較大，只能以較高的利率發(fā)行吸引投資者購(gòu)買。

里昂證券今年5月發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，中資房企今年的發(fā)債成本（也就是債券利率）都在10%以上。

但即便如此，香港市場(chǎng)已出現(xiàn)中資房企的債券認(rèn)購(gòu)不足的情況。而境外發(fā)債是中資房企近期重要的融資渠道之一。

央企開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)？

不過(guò)也有部分央企開(kāi)發(fā)商稱，其面臨的資金壓力并不很大，“一線城市銷售不給力，二三四線城市銷售情況還是很好的。”

給予央企開(kāi)發(fā)商信心的是當(dāng)前的銷售數(shù)據(jù)。6月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，1-5月，該公司合約銷售額共計(jì)約92億元，比去年同期上升約46%。

山西證券首席分析師苗繼文分析也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)上一輪金融危機(jī)，一些中小開(kāi)發(fā)商“已經(jīng)被拍死在沙灘上了，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都是有過(guò)資金抗壓經(jīng)驗(yàn)的”。

苗繼文指出，像萬(wàn)科、保利這樣的大企業(yè)，現(xiàn)在的資金面狀況還是可以的，因?yàn)榍拔逶碌匿N售情況還很不錯(cuò)。

“而且現(xiàn)在的投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，由一二線城市逐步向三四線城市推進(jìn)。而三四線城市的土地還是很便宜的，所以大企業(yè)的資金壓力由此能得以很好的緩解。”苗繼文說(shuō)。

符蓓也承認(rèn)，有央企背景的內(nèi)地房企，包括中國(guó)海外及華潤(rùn)置地等，由于規(guī)模較大、有母公司支持及較易取得貸款，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師陳彥彬同樣認(rèn)為，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的資金狀況尚未惡化到2008年前后的程度，“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商依靠高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，如果不是國(guó)家救市，資金鏈就斷裂了”。

對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，苗繼文稱，要看政府下一步的政策走向和開(kāi)發(fā)商的資金面實(shí)際狀況。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰也稱，如果銀根繼續(xù)緊縮的話，房?jī)r(jià)有可能下降。（東方早報(bào) 忻尚倫 王齊）