圖中背景為上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，人物為中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)孔慶平（騰訊財(cái)經(jīng)配圖）

在普通商品房地塊 “人造豪宅”的風(fēng)潮已波及多家國(guó)內(nèi)一線(xiàn)地產(chǎn)巨頭。中海地產(chǎn)日前確認(rèn)，2009年以70億元天價(jià)拍下、有“新中國(guó)總價(jià)地王”之稱(chēng)的上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，也規(guī)劃了別墅項(xiàng)目。

與其他開(kāi)發(fā)商僅將凈資產(chǎn)的極小部分投入豪宅開(kāi)發(fā)不同，中海在上述地王項(xiàng)目的總投資達(dá)到122.9億元。根據(jù)中海地產(chǎn)2010年年報(bào)，公司截至2010年12月31日的凈資產(chǎn)只有1008億港元，按照人民幣與港元約1：0.84的匯率計(jì)算，上述總投資約占到中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)的15%。

此前，中海地產(chǎn)曾對(duì)外透露，從拿地到銷(xiāo)售的平均時(shí)間只有1年左右，而上述項(xiàng)目早在2010年3月25日就獲得了建設(shè)施工許可證。據(jù)效果網(wǎng)的工程招標(biāo)信息，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項(xiàng)目施工單位已進(jìn)場(chǎng)，但尚未開(kāi)工。對(duì)此中海地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“關(guān)于該地塊的發(fā)展和銷(xiāo)售情況，暫時(shí)沒(méi)有詳情披露。”

小高層地塊將蓋別墅

根據(jù)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C的土地出讓信息，地塊容積率高達(dá)2.2。按業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)，上述容積率的產(chǎn)品只能建8~11層的小高層和11~16樓的中高層，因此在2009年中海地產(chǎn)以高達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拍得該地塊時(shí)，很多人認(rèn)為這個(gè)地塊“面粉貴過(guò)面包”。

然而，此后上海市建設(shè)和交通委員會(huì)公布的長(zhǎng)風(fēng)6B、7C建設(shè)項(xiàng)目信息卻顯示，該項(xiàng)目并未按照常規(guī)思路開(kāi)發(fā)，有44000平方米將建成兩層樓的雙拼或聯(lián)排別墅，占項(xiàng)目總規(guī)劃建設(shè)面積的1/10，其余則是22層的超高層公寓房和公共配套設(shè)施。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，在中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊前，長(zhǎng)風(fēng)板塊的普通商品住宅從來(lái)沒(méi)有過(guò)聯(lián)排別墅或者雙拼別墅產(chǎn)品。搜房網(wǎng)的資料顯示，此前鄰近地區(qū)唯一出售過(guò)別墅項(xiàng)目的是中鷹黑森林。該樓盤(pán)320平方米的二手疊加別墅去年10月的掛牌價(jià)達(dá)到1520萬(wàn)元，折合每平方米近5萬(wàn)元，而且數(shù)量極其稀少。

與之相比，目前周邊的普通公寓售價(jià)大多只有3.5萬(wàn)元/平方米左右，即使精裝修產(chǎn)品售價(jià)也不過(guò)3.8萬(wàn)~3.9萬(wàn)元/平方米。顯然，中海聯(lián)排產(chǎn)品如果能夠推出，可以填補(bǔ)區(qū)域空白，賣(mài)出更高的價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于該項(xiàng)目樓板價(jià)達(dá)22000元/平方米，聯(lián)排別墅的土地成本可能比普通住宅更高。

但是，開(kāi)發(fā)商想要通過(guò)人為的方法把原先并非定位豪宅的地塊變成豪宅，顯然并不容易。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前上海在沒(méi)有景觀資源和地段優(yōu)勢(shì)的板塊人造豪宅，市場(chǎng)接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平層公寓為例，雖然售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，但是銷(xiāo)售情況卻非常不理想，遠(yuǎn)不及周邊的普通住宅產(chǎn)品。

與傳統(tǒng)意義上的豪宅相比，上述人造豪宅并不存在稀缺性。五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅曾介紹說(shuō)，在普通商品住宅地塊建別墅類(lèi)產(chǎn)品，并不存在開(kāi)發(fā)難度。即使容積率達(dá)到3，只要排放合理，一樣可以造別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品。

宋會(huì)雍說(shuō)，“人造豪宅”銷(xiāo)售不佳，一方面是因?yàn)楫a(chǎn)品并不稀缺，另一方面，還因?yàn)樯虾：勒袌?chǎng)整體疲軟。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從中房信和網(wǎng)上房地產(chǎn)獲取的數(shù)據(jù)，截至今年5月，上海成交均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅總量達(dá)到115萬(wàn)平方米，但1~5月只銷(xiāo)售了23萬(wàn)平方米，按這一速度，單是積壓的這部分庫(kù)存，銷(xiāo)售周期就在2年以上。

或拖累中海地產(chǎn)擴(kuò)張速度

或許是意識(shí)到了上海豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力，中海地產(chǎn)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)間要比中海地產(chǎn)其他項(xiàng)目更長(zhǎng)。

中海地產(chǎn)方面曾透露，中海從拿地到銷(xiāo)售的平均時(shí)間在一年左右。根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的信息，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊早在去年3月25日就已經(jīng)獲得了建設(shè)施工許可證。但是記者就該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售進(jìn)度采訪(fǎng)中海地產(chǎn)投資者關(guān)系部楊海松時(shí)，對(duì)方卻表示關(guān)于該地塊的發(fā)展和銷(xiāo)售情況暫時(shí)沒(méi)有詳情披露。

據(jù)效果網(wǎng)的招標(biāo)信息，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項(xiàng)目施工單位已進(jìn)場(chǎng)，但尚未開(kāi)工。

根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的建設(shè)項(xiàng)目信息，該項(xiàng)目的總投資達(dá)到122.9億元。截至2010年12月31日，中海地產(chǎn)的凈資產(chǎn)和當(dāng)年度的銀行存款及現(xiàn)金結(jié)余分別只有1008億港元和320億港元。如此計(jì)算，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊的總投資占到了中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)的15%。

如果長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊不能很快開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，中海地產(chǎn)15%的凈資產(chǎn)會(huì)被沉淀，進(jìn)而影響到公司整體資金周轉(zhuǎn)速度。

記者就長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊的巨額投資對(duì)中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)影響有多大等問(wèn)題詢(xún)問(wèn)楊海松，但并未得到正面回復(fù)。對(duì)方僅表示，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊是基于商業(yè)原則購(gòu)買(mǎi)的，有合理的投資測(cè)算。

實(shí)際上，中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售速度已較去年大幅加快。中海地產(chǎn)今年前5月的銷(xiāo)售額增幅由2010年的8.8%增長(zhǎng)至81.8%，銷(xiāo)售面積由去年的同比下降16.4%變?yōu)榻衲甑脑黾?4.9%。

上海同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司研究經(jīng)理張宏偉認(rèn)為，中海地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度加快，可能與豪宅開(kāi)發(fā)占用了一定資金有關(guān)。

中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵說(shuō)，中海地產(chǎn)采用降價(jià)等方法快速銷(xiāo)售的背后，是中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，整個(gè)公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度明顯在加快。此前業(yè)內(nèi)有消息稱(chēng)，中海地產(chǎn)今年可能想再增加一些優(yōu)質(zhì)地塊，因此正大力銷(xiāo)售存貨，同時(shí)也在考慮清理手中持有的物業(yè)。不過(guò)上述說(shuō)法沒(méi)有得到中海地產(chǎn)的證實(shí)。

張宏偉說(shuō)，由于上海豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售很難馬上改善，因此有豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，或許也會(huì)采取類(lèi)似的方法，對(duì)旗下非豪宅項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)。按這種說(shuō)法，上海人造豪宅的泡沫有可能會(huì)演變成新一輪的降價(jià)潮。（每日經(jīng)濟(jì)新聞 楊羚強(qiáng)）