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聶梅生在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年會(huì)上發(fā)表主旨演講

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騰訊財(cái)經(jīng)訊 6月17日消息，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生今日表示，她認(rèn)為目前房地產(chǎn)的形勢(shì)為：市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)重新定位，企業(yè)面臨調(diào)整。

聶梅生進(jìn)一步解釋稱，目前，對(duì)企業(yè)來說，商品房市場(chǎng)將面臨保障房平分秋色的局面。

“在這次調(diào)控中，大型企業(yè)，不管是商品住宅的整合能力還有集中度都要提高，中小型企業(yè)困難加大，現(xiàn)在中小型企業(yè)融資問題比大型企業(yè)要嚴(yán)峻得多，這樣的結(jié)果企業(yè)集中度會(huì)提高。所以企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張，我們今年銷售多少，明年銷售多少，這樣一種發(fā)展轉(zhuǎn)向整合，集成式的發(fā)展，也是我們房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重整。”聶梅生稱。

以下為聶梅生發(fā)言實(shí)錄：

聶梅生：謝謝主持人，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，大家上午好，歡迎大家參加我們2011年房地產(chǎn)商會(huì)的年會(huì)，我的發(fā)言有兩個(gè)方面，就是房地產(chǎn)形勢(shì)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的途徑。

我想用四句話來說房地產(chǎn)的形勢(shì)，第一叫市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)，第二，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，第三，行業(yè)重新定位，第四，企業(yè)面臨調(diào)整。

下面我就一項(xiàng)一項(xiàng)的說一下。

5月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)布了，可以看得出來，從資本來看，我一直認(rèn)為這次2010年到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，流動(dòng)性很強(qiáng)，我們先分析資本層面。應(yīng)對(duì)當(dāng)前5.5個(gè)cpi，繼續(xù)收緊額貨幣政策，貨幣供應(yīng)，5月當(dāng)月人民幣貸款同比少征了1000億。從貸款，信貸和固定政策沒有放款的現(xiàn)象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達(dá)到了37.8的增幅，相當(dāng)?shù)母摺Ｎ覀兺诠潭ㄙY產(chǎn)增幅高出了12個(gè)百分點(diǎn)，目前就是這樣。國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)，相對(duì)我們投資的增長(zhǎng)太少了，同期增長(zhǎng)的4.6%。外資這塊大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了57.3%，外資226億美元進(jìn)來。

關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)的紅字，就是個(gè)人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個(gè)人抵押貸款下降，一方面是限購政策的作用，同時(shí)也說明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過去8%提升到現(xiàn)在的15%，這是當(dāng)前的情況。我們房企民居資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到71.36%，這是從資本層面進(jìn)入了糾結(jié)。

第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大連下滑了81%和27%。說明土地層面也進(jìn)入了一個(gè)糾結(jié)狀況，開發(fā)商有投資的錢，就沒有錢去買未來的地，如果未來的地不買供給就不能提高，這樣房?jī)r(jià)供需又會(huì)出現(xiàn)反彈。開發(fā)商拿地使土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷，使地方政府財(cái)政收入減少，保障房計(jì)劃的實(shí)施就會(huì)受阻，使住房的需求矛盾進(jìn)一步加劇。

第三方面看市場(chǎng)，大家比較重視量和價(jià)的問題。5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說處在一個(gè)比較焦灼的狀況。因?yàn)槊魈觳虐l(fā)布統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，我們看一下研究院的數(shù)據(jù)，調(diào)控的結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn)，半數(shù)停止上漲，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，是這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。停止上漲的，甚至也有一些城市開始下降，大部分是限購的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，供需雙方繼續(xù)觀望?，F(xiàn)在已經(jīng)是6月17號(hào)了，數(shù)據(jù)說的是5月份的，這個(gè)月的數(shù)據(jù)是怎么樣的？我們看北京市的統(tǒng)計(jì)，北京6月新房二手房的成交量較5月份下調(diào)了12%和21%。

調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)？就是觸及到制度問題，根本性的問題，就是一時(shí)半會(huì)調(diào)不了。比如土地制度，土地財(cái)政的比重持續(xù)上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財(cái)政去年達(dá)到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認(rèn)為是開發(fā)商的漲價(jià)和黑白合同等等就不夠了。

所以我認(rèn)為調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)就是這樣，鐵三角之一就是買地的一方，去年開發(fā)企業(yè)落實(shí)土地面積4億平方米，現(xiàn)在還有3億平方米在那里，就吸入了買地的錢?，F(xiàn)在開發(fā)的是去年、前年的還沒有賣完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬億不動(dòng)，就是一個(gè)牢牢的鎖定的底盤，動(dòng)一家就牽動(dòng)另外兩家。開發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開發(fā)，兩年以后土地才能變成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會(huì)有反復(fù)，這是關(guān)于制度性。