新華網深圳7月4日電 （記者趙瑞希）

在新國八條、房價控制目標、一房一價政策的共同作用下，上半年深圳新建商品住房出現量漲價跌的態(tài)勢，成交面積同比小幅上漲3.73%，成交均價則同比下降11.31%。

專家認為，雖然上半年房價的下降主要靠限價政策影響，但如果在新房供應大量增加的下半年，政策持續(xù)發(fā)力，那么深圳房價走勢將值得期待。

新增量和成交量與去年同期持平

上半年，深圳商品住宅新增面積和成交面積均基本與去年同期持平，呈現小幅上漲態(tài)勢，分別增長3.04%和3.73%。

新建商品住宅成交量方面，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱深圳規(guī)土委）數據顯示，2011年1至6月，深圳新建商品住房成交面積分別為34.54萬平方米、15.23萬平方米、22.82萬平方米、16.13萬平方米、24.64萬平方米、26.74萬平方米。

據此初步計算，上半年深圳新建商品住房成交面積為140.10萬平方米。與2010年上半年的135.06萬平方米成交面積相比，同比上漲3.73%。

新建商品住宅批準預售方面，中原地產根據深圳市規(guī)土委數據進行的不完全統(tǒng)計顯示，2011年上半年，深圳商品住宅批準預售面積為146.28萬平方米，批準預售套數為17166套。

深圳規(guī)土委數據顯示，2010年上半年，深圳新建商品住宅批準預售面積為141.96萬平方米，批準預售套數為17003套。

據此計算，2011年上半年深圳新建商品住宅批準預售面積和套數與去年同期基本持平，分別微弱上漲3.04%和0.96%。

北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同表示，因為去年上半年也同樣面臨宏觀調控，成交也并不理想。今年雖然有限購、限貸政策導致成交萎縮，但同時又有限價政策導致成交回升。因此，今年上半年商品住宅新增量和成交量與去年同期相比基本持平。

價格波動明顯一二手房價出現倒掛

上半年，深圳樓市價格波動明顯，其中有三個月成交均價低于每平方米2萬元。4月中旬之后，新入市樓盤價格下降幅度明顯，導致一二手房價出現倒掛現象。

深圳規(guī)土委數據顯示，2011年上半年，深圳新建商品住房每平方米月成交均價波動明顯，經歷了1－2月份20168元和20588元的高位運行后，在3月份降至19424元，4月份又有所反彈，增至20295元，而5月份迅速降至15262元，6月份維持在17828元。

記者根據上訴數據，粗略統(tǒng)計上半年深圳新建商品住宅的成交均價為18798元，與去年同期21194.68元的成交均價相比，下降了11.31%。

值得注意的是，4月中旬以來，深圳新入市樓盤價格開始明顯走低。

記者5月7日走訪深圳龍華片區(qū)的萊蒙水榭春天項目時，銷售人員告訴記者，雖然尚未拿到預售許可證，但價格大約會在每平方米25000元左右。而當時附近在售樓盤的均價也大約處于該水平。

然而，6月7日，該樓盤的正式開盤均價僅為每平方米21000元，明顯低于周邊其他樓盤。

對此，世聯地產華南首席分析師曹取說，在房價控制目標和一房一價政策的雙重壓力下，深圳規(guī)土委在備案環(huán)節(jié)對開發(fā)商進行了價格限制。“雖然深圳規(guī)土委沒有明確地說價格必須低于多少，但是開發(fā)商能夠明顯地感覺到政府在對新入市樓盤進行價格管控。”

因此，曹取認為，深圳樓市前4個月的價格變化主要受結構性變化影響，而5月份開始，深圳房價開始有了實質性地下降。

世聯地產數據顯示，5月以來，深圳新入市樓盤價格分別下調了10%至15%不等。5月初，中海地產打出了“新房八折”的銷售優(yōu)惠，迎來數千人排隊搶購的場景。而6月份開盤的深圳招商觀園項目，開盤均價為12000元／平方米，低于周邊項目均價約2000元／平方米。

限價政策正在拉動深圳房價進入下行區(qū)間。然而需要關注的是，限價政策下，深圳一手房價格的大幅下降，導致了一、二手房價格倒掛現象的出現，有的片區(qū)新房價格比二手房低20%，甚至更多。

有分析認為，2008年全國范圍內出現的一、二手房價倒掛現象再次降臨深圳，是市場出現拐點的前兆。

但韓世同認為，如果5至6月份的價格變化是限價政策造成的結果，那么這種變化并不能反映市場的真實變化，一旦政策取消，房價可能就會反彈。“在限價條件下出現的拐點是不具有市場意義的。”韓世同說。

下半年房價走勢：值得期待

專家認為，雖然上半年房價的下降主要靠限價政策影響，但如果在新房供應大量增加的下半年，政策持續(xù)發(fā)力，那么深圳房價走勢將值得期待。

建行深圳分行有關人士告訴記者，很多開發(fā)商選擇降價促銷，是為了調節(jié)財務報表，使得這些上市房企表現更為“亮眼”。

曹取對此也表示認同，他說，目前采取降價促銷策略的，大多是大型房企，因為這些上市房企有調節(jié)財務報表的壓力。而中小型房企，尤其是有其他主營業(yè)務支撐的小型房企降價最難。原因在于，這些開發(fā)商的其他主營業(yè)務能夠為公司提供充裕的現金流，同時，對于這些開發(fā)商而言，30%的銷售率，就足夠維持其現金流的需要。因此，雖然5月以來新增批售樓盤出現了實質性的價格下跌，但其周邊的其他樓盤并沒有采取跟隨策略，依然維持高位運行。

“但是受2009年下半年商品住宅新開工面積大量增加的影響，今年下半年將有大量新房集中入市。供應量的大幅上升，將加大開發(fā)商降價的壓力。”曹取說。

韓世同表示，雖然目前開發(fā)商資金鏈的確比較緊張，但經過2008年的洗禮，開發(fā)商更加注重現金流的管理。新國八條一出臺，國內大型中介機構就給出“現金為王”的對策，要房企“快出貨、緩建房、少拿地”。目前，按這一對策來部署的房企資金壓力顯然不太大。而捂盤惜售、期待政策放寬的房企資金狀況則很緊，已經到挖東墻補西墻的地步，靠借債度日。然而，在銀行信貸緊縮的情況下，融資成本在急劇攀升。

韓世同說，如果下半年繼續(xù)維持這樣的限價政策，高價樓盤積壓狀況將會更加嚴重，而中低端樓盤的成交會可能比較暢旺。這種分化將迫使開發(fā)商大幅降價促銷，從而減少庫存，增加現金流。

（新華網廣東頻道 趙瑞希）