今年4、5、6月，新房住宅成交面積、成交套數(shù)的持續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格也在不斷上漲，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)在樓市調(diào)控下火爆依舊。

　　但與火熱的市場(chǎng)成交形成強(qiáng)烈反差的是，南昌樓市新房存量亦在持續(xù)上升。根據(jù)數(shù)據(jù)，從6月中旬開始，南昌新房存量已經(jīng)連續(xù)3周超過8000套，未來仍有可能繼續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，銀根收緊與限購導(dǎo)致市場(chǎng)成交率偏低，大量新房存量的產(chǎn)生，使南昌樓市供求關(guān)系從以前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求。

　　已有不少房企開始擔(dān)憂，新房存量的暴漲與近期大量樓盤的集中推售，南昌房?jī)r(jià)將面臨考驗(yàn)。

　　“一緊一緩”房企資金存壓力

　　中國(guó)人民銀行決定，自2011年7月7日起，加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家貨幣政策的持續(xù)緊縮，房企要獲取開發(fā)貸款是越來越難，信托則成為不少房企的融資渠道。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的房地產(chǎn)信托已經(jīng)占據(jù)整個(gè)信托融資業(yè)務(wù)的40%以上。“目前，缺錢是個(gè)集中性的問題，是包括大房企在內(nèi)的所有企業(yè)的現(xiàn)狀。”香緹溪岸營(yíng)銷總監(jiān)何群艷認(rèn)為。

　　近日，香港文匯報(bào)報(bào)道“內(nèi)地開發(fā)商為延展拖欠銀行貸款賄賂銀行高管房”的消息，也從個(gè)案反映出房地產(chǎn)行業(yè)資金出現(xiàn)緊張。

　　“現(xiàn)在銀行不怎么發(fā)放開發(fā)貸款了，購房者的購房貸款都很難通過審核，房企的融資成本進(jìn)一步提高。特別是近期拿地的企業(yè)壓力會(huì)更大。”天使集團(tuán)副總經(jīng)理彭俐告訴記者。銀行對(duì)購房按揭貸款的嚴(yán)格把控，也使得房企的資金回籠放緩。

　　開發(fā)貸款的收緊，按揭貸款的放緩，不少房企的資金壓力將越來越大，需要通過銷售回籠資金。

　　火爆銷售下的隱患

　　南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4、5、6月新房住宅的成交面積分別為15.74萬㎡、19.44萬㎡、20.88萬㎡，成交套數(shù)分別為1474套、1771套、1983套。3個(gè)月的成交面積、成交套數(shù)均呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。采訪中記者了解到，香緹溪岸、滿庭春MOMA等項(xiàng)目的購房者當(dāng)中，通過銀行按揭貸款買房的占總比重的80%左右。在限購下，首次置業(yè)和第二次置業(yè)者成為目前購房群體的主力軍。

　　而在南昌新房銷售火爆的背后，也隱藏著巨大的隱患。南昌市新房存量一般保持在7000套左右。而6月3203套新房的集中入市，新房存量已經(jīng)連續(xù)3周處于8000套以上的高位。

　　有信息顯示，綠地新都會(huì)、綠地中央廣場(chǎng)、奧克斯盛世經(jīng)典、力高濱江國(guó)際、御湖國(guó)際、綠都丹石街區(qū)、香溢花城、滿庭春MOMA、香緹溪岸等20余個(gè)住宅項(xiàng)目將于7月開盤或推售，在剛需有限的情況下，新房存量可能進(jìn)一步攀升。

　　房企在傳統(tǒng)淡季推盤能否吸引購房者的關(guān)注，還有待觀察，但新房源連續(xù)兩個(gè)月的集中入市，無疑對(duì)在售項(xiàng)目帶來較大壓力。

　　8000套只是一個(gè)數(shù)字，其背后隱藏的是供求關(guān)系的悄然轉(zhuǎn)變。從供不應(yīng)求，到供求平衡，南昌樓市已經(jīng)接近臨界點(diǎn)。樓市供過于求的苗頭初現(xiàn)。

　　存量上升 房?jī)r(jià)面臨考驗(yàn)

　　江西中江地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)童勁松表示：“單看一個(gè)月的數(shù)據(jù)還不能說明太多的問題。如果是連續(xù)一個(gè)季度新房存量過高，而且與往年同期對(duì)比區(qū)別很大，供求關(guān)系可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。”

　　2010年南昌樓市逆市火爆，不少房?jī)r(jià)今年制定了更高的銷售任務(wù)，有的高達(dá)20億甚至40億。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南昌市區(qū)今年上半年的房企銷冠僅為6.2億，還不及40億的1/6。在銷售高壓下，下半年將有更大體量的房源入市，新房庫存攀升的可能性很大，樓市供過于求的局面將更加明顯，南昌房?jī)r(jià)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市臨界點(diǎn)一旦被打破，樓市將迎來拐點(diǎn)。

　　■記者彭超、實(shí)習(xí)生劉歆/文