文/兩岸知名不動產(chǎn)評論家 蔡為民

    政策調(diào)控進入深水區(qū)，房地產(chǎn)融資形勢愈趨嚴(yán)峻，開發(fā)商正逐步陷入資金枯竭之窘境。

    信托業(yè)已關(guān)閉融資大門

    繼5月中旬銀監(jiān)會要求信托業(yè)控制房地產(chǎn)信托規(guī)模，6月下旬更破天荒首度明確表達，銀行應(yīng)減少對有捂地、捂盤行為的開發(fā)商發(fā)放貸款，7月上旬再對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)展開“窗口指導(dǎo)”，明示今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，均需逐筆報批。顯示調(diào)控逼迫房價下修已無退路，而開發(fā)商則前途茫茫。

    且讓我們來看信托融資平臺對開發(fā)商而言，到底意味著什么？

    2010年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)快速增長，當(dāng)年一季度其余額為2351億元，至2011年5月底已翻倍至5587.66億元，僅5月即達256億元，創(chuàng)單月新高。說明信托業(yè)及其產(chǎn)品，已成為銀行緊縮信貸后，開發(fā)商重要的融資平臺。

    成也銀行，敗也銀行

    銀監(jiān)會一連串動作之目的，或許真的只是在控制、防范信貸與金融風(fēng)險，卻無可避免地加劇了開發(fā)商經(jīng)營壓力，果然是“成也銀行，敗也銀行”！且其副作用在相當(dāng)程度上，是使市場上已少得可憐的購房者更加謹(jǐn)慎恐懼。令人擔(dān)心的是，由于開發(fā)商長期身處借貸無門、銷售又窮絕的境況，樓市危機已然蠢動。

    以現(xiàn)階段樓市買氣狀態(tài)觀之，政府意圖昭然若指，就是與開發(fā)商割袍斷義、“棄卒保帥”——保房地產(chǎn)，棄房地產(chǎn)業(yè)。畢竟，房地產(chǎn)是地方政府的金礦，而房產(chǎn)商倒閉總會有后起之秀，市場仍能繼續(xù)。

    開發(fā)商不降價有其苦衷

    畢竟，國際經(jīng)濟與金融局勢如此、通脹如此、民怨如此，這本來是無可奈何、沒有對錯的選擇，惟目前的市場狀況卻微妙而嚴(yán)峻。從限購開始的2月到6月底，一、二線限購城市房源上市量逐步成長，雖歷經(jīng)近半年之滯銷，價位僅下滑5%～8%之間，明顯不相襯，此乃極其錯綜復(fù)雜的因素所形成，包括：開發(fā)商仍然期待政策松綁后，消費者的超前、透支性購買；一旦降價銷售，回款補貼先前購買者的補償金都不一定夠；降價使氣勢頓失便罷，萬一還是沒什么人買怎么辦……凡此種種，才是房產(chǎn)商拼死硬撐房價的主因。不是不降，而是降了有沒有用的問題。

    因此在我看來，純粹的“限購”似已不合事宜，且最終形成“兩敗俱傷”之慘烈局面——截至7月4日，滬深兩市計35家房企，其中17家業(yè)績報憂，而京滬土地出讓收入相較去年同期幾乎腰斬再腰斬，均可窺見端倪。執(zhí)是之故，再次呼吁 “限購”已接近完成階段性任務(wù)，必須盡快思考退出機制與替代方案，使政策要求能更好的體現(xiàn)。

    限購不如限售

    簡而易行的，是仿照香港與臺灣做法，從需求最本質(zhì)之所在的“限售”加以導(dǎo)正市場，如：買房后5年內(nèi)(或更長時間)不得轉(zhuǎn)售，否則課以成交總價15%～20%之稅費(營業(yè)稅升級版)，這種做法的最大好處，是使消費者更冷靜、理性地思考購房目的，而非純粹盲從跟風(fēng)或牟取暴利之心理驅(qū)動，如此則使投機、投資者自動而非被迫退出，還市場真實的供需關(guān)系。其立竿見影的效果是，政府將突然發(fā)現(xiàn)我們根本不需要這么多的保障房(多少人是基于“買到經(jīng)適房等同中樂透”的心態(tài)，千方百計使自己“淪為”社會低收入戶)，進而可以調(diào)節(jié)、緩解各地方政府因保障房建設(shè)所需經(jīng)費過于龐大，而焦頭爛額的現(xiàn)狀，甚至通脹情況也將得到大幅度改善，可謂“一舉數(shù)得”！

    尤其重要的是，當(dāng)“限售”取代“限購”之后，開發(fā)商降價誘因倍增，消除“降價也不見得有人買”的心頭大患，于是心甘情愿配合市場、主動降價。

    當(dāng)然，我不能排除上述說法只是“美好的想象”，但無論如何總會比目前之僵固狀態(tài)，“要死大家一起死”的悲壯情境好多了吧？