海景單位是最受內(nèi)地買家喜好的物業(yè)之一.圖片來源：廣州日?qǐng)?bào)

銷售員在尖沙咀大街上尋找客源。圖片來源：廣州日?qǐng)?bào)

設(shè)在頂層的天際獨(dú)立屋也是內(nèi)地買家的最愛。圖片來源：廣州日?qǐng)?bào)

    三成總價(jià)2000萬元以上的豪宅為內(nèi)地人所購

    《家天下》記者天下行之香港篇

    “太太，有沒有興趣聽我介紹一下香港的豪宅啊，現(xiàn)在買香港樓真是很抵??！”一走出紅磡火車站，就有售樓先生如此赤裸推銷的話語。同樣的情形也在尖沙咀的LV、GUCCI專賣店前上演。推銷的人往往都操著一口較為流利的普通話，其瞄準(zhǔn)的對(duì)象則全都是內(nèi)地客。

    “在香港購買總價(jià)1000萬港元房屋的內(nèi)地買家，占整個(gè)購房人群的20%，購買2000萬港元房屋的內(nèi)地買家占30%，購買5000萬港元房屋的內(nèi)地買家占40%，超過1億港元頂級(jí)豪宅的內(nèi)地買家占70%。”日前，仲量聯(lián)行香港董事總經(jīng)理曾煥平向記者表示，如今內(nèi)地富豪已經(jīng)逐漸成為香港豪宅的主要消費(fèi)人群。因此，也就難怪內(nèi)地人在香港的街頭也能遇到賣樓者當(dāng)街?jǐn)埧土恕?/p>

    專題文/圖：本報(bào)特派記者：王荔玨

    香港樓市直擊

    人民幣升值 置業(yè)相當(dāng)8.3折

    目前，香港公認(rèn)的豪宅價(jià)格持續(xù)保持堅(jiān)挺，令市場(chǎng)擔(dān)心，此時(shí)內(nèi)地買家入市香港是否會(huì)有高位接盤的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，香港中原地產(chǎn)(亞太區(qū))住宅部董事總經(jīng)理陳永杰樂觀地認(rèn)為，現(xiàn)在依然是入市香港的好時(shí)機(jī)。因?yàn)?，人民幣持續(xù)升值讓內(nèi)地買家赴港購房規(guī)避通脹的同時(shí)，也無形中提供了匯率優(yōu)惠——香港貸款可以使用人民幣還款，這相當(dāng)于打了8.3折的優(yōu)惠。

    據(jù)悉，針對(duì)內(nèi)地客，信和集團(tuán)還專門找了一批畢業(yè)于中國人大、復(fù)旦大學(xué)以及香港大學(xué)等名校的內(nèi)地學(xué)生前來擔(dān)任“禮賓先生”及“禮賓小姐”，為的就是便于與內(nèi)地客無障礙地進(jìn)行交流。在廣州從事批發(fā)經(jīng)營的梁先生夫婦，前年在香港著名的豪宅盤貝沙灣以1300多萬港元買了一套約110平方米的高層洋房單位，梁太說，才兩年時(shí)間，貝沙灣的房價(jià)整體就已經(jīng)漲了兩成多，在香港，只有買豪宅才是升值最快的。近期，他們頻頻在香港看樓，打算再多買一套洋房。

    記者在采訪中了解到，內(nèi)地人到香港買房，其實(shí)，動(dòng)機(jī)并不是單一的為投機(jī)，這當(dāng)中既有自用的目的，同時(shí)也有投資、保值增值的需求。去年10月14日開始，香港政府決定暫時(shí)將房地產(chǎn)從投資移民計(jì)劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，但依然沒阻擋內(nèi)地人赴港置業(yè)的熱情。原因就在于，在國內(nèi)通脹預(yù)期高漲的情況下，很多內(nèi)地買家是為保值增值而來香港購房。近期以來，由于香港豪宅供應(yīng)量的減少，因此，部分內(nèi)地資金，也已經(jīng)從一手豪宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投到二手豪宅市場(chǎng)。

    入市有風(fēng)險(xiǎn) 加息壓力大

    香港樓市今年中等房屋均價(jià)已經(jīng)超過每平方米10萬元人民幣，超過1997年歷史最高點(diǎn)。因此投資樓市有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在。業(yè)界人士預(yù)測(cè)，目前香港的貸款利率依然偏低，因此，未來可能進(jìn)入利息上升周期，買家還須留意加息的風(fēng)險(xiǎn)。

    留意土地使用的年限

    香港樓宇的土地使用年限分多種，部分舊樓既有999年的產(chǎn)權(quán)，也有99年的產(chǎn)權(quán)。而目前在售的一手樓則全部只有50年產(chǎn)權(quán)，買家需要區(qū)分清楚。

    留意按揭申請(qǐng)的審核

    由于香港銀行批核內(nèi)地人的按揭申請(qǐng)沒有劃一的標(biāo)準(zhǔn)，而銀行的政策及準(zhǔn)則亦不時(shí)改變，故內(nèi)地人在簽訂買賣合同前，應(yīng)自行向銀行咨詢批核條件，并讓銀行就其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行初步審批，待審批通過后才落實(shí)購買物業(yè)。

    留意實(shí)用面積的定義

    自2008年10月10日起，香港樓宇的實(shí)用面積的定義已經(jīng)統(tǒng)一。買家應(yīng)留意：?jiǎn)挝坏?ldquo;實(shí)用面積”是指單位的主體面積，包括露臺(tái)和工作平臺(tái)的面積；“其他地方的面積”，例如：平臺(tái)、天臺(tái)、花園、閣樓、天井、臺(tái)階、窗臺(tái)、冷氣機(jī)房、車位等，則會(huì)逐項(xiàng)列出，但不包括在“實(shí)用面積”內(nèi)；買家在計(jì)算單位價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意是以“實(shí)用面積”或“建筑面積”計(jì)算，如有疑問，可向發(fā)展商查詢。

    留意偽豪宅跟風(fēng)賣高價(jià)

    近期買家喜好入市地鐵九龍站上蓋的物業(yè)，因此，附近的不少樓宇也紛紛以豪宅的面孔亮相，讓不明就里的內(nèi)地買家認(rèn)為買得過。但其實(shí)，在香港，買家對(duì)豪宅的定義還是相當(dāng)清晰的，以地段為例，香港人最認(rèn)可的除了目前九龍站一帶的由知名品牌開發(fā)商開發(fā)的豪宅之外，其他受到市民認(rèn)可的豪宅區(qū)域還包括了跑馬地、淺水灣頭段、中環(huán)半山區(qū)等等。若論海景，則依然是港島中區(qū)的海景最靚，并非是所有的海景盤都能稱為豪宅。建議買家在入市前多做咨詢，免得受騙入了價(jià)格高位盤。

    無需一味追求學(xué)區(qū)房

    據(jù)了解，雖然有部分內(nèi)地買家在香港置業(yè)時(shí)，也會(huì)為了入名校而一擲千金置豪宅，但據(jù)中介人士介紹，整體上，內(nèi)地買家對(duì)香港學(xué)區(qū)房的追捧并不十分明顯，一方面，這是由于并非大部分買家置業(yè)香港都為了孩子讀名校，另一方面則是由于香港的名校資源相對(duì)較多。據(jù)了解，盡管香港的學(xué)校也是劃片區(qū)，以就近入學(xué)為原則，但不同的是可就讀學(xué)校的選擇范圍非常大，而且根本不需要擁有片區(qū)的房產(chǎn)。

    購房流程與費(fèi)用

    內(nèi)地人香港買樓要走哪些流程？

    看盤，選定單位后下定金，一般是付樓價(jià)的10%，簽訂臨時(shí)買賣合同；

    3天內(nèi)上律師樓(一般是由發(fā)展商委托)簽訂正式買賣合同；3～6個(gè)月內(nèi)(視開發(fā)商要求)繳交10%～15%的樓款。

    到交樓日，買家最少需要支付總樓價(jià)的60%，其余40%可以按揭方式支付。若是買賣二手樓，中介傭金一般是買賣雙方各付1%；如果是通過中介買一手樓，則買家不用付中介費(fèi)，只有發(fā)展商支付中介費(fèi)給經(jīng)紀(jì)。

    需要提醒的一點(diǎn)是，內(nèi)地買家若以按揭的方式買樓，在申請(qǐng)按揭及批核的過程中，銀行會(huì)要求客戶提供身份證明、入息證明、住址證明及買賣合約等文件，部分銀行除了需要買家提供上述文件外，還需要買家提供持有香港身份證的港人作為聯(lián)名借款人或擔(dān)保人。

    內(nèi)地人香港買樓要付哪些錢？

    內(nèi)地人與香港人買房的稅費(fèi)是完全一樣的。

    印花稅：2000萬以上的，按樓價(jià)的4.25%收??；650萬～2000萬以內(nèi)的，按樓價(jià)的3.75%收取。

    律師費(fèi)一般每宗都在數(shù)千元左右(視物業(yè)價(jià)值的大小有一定的價(jià)差)。