房地產(chǎn)調控日益深入，銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本越來越高，作為房地產(chǎn)企業(yè)的“救命稻草”，各信托公司推出了收益率較高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，使得近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品異?；鸨?。投資者在享受高收益的同時，也應該注意到高風險，在選擇信托產(chǎn)品上要慎重。

采寫|《小康•財智》記者 啟晨

過去的10年，“房地產(chǎn)”締造了數(shù)以萬計的千萬富翁。對于許多投資客來講，在“房地產(chǎn)”行業(yè)喝湯，都比在其他行業(yè)“吃肉”油水大。然而自2009年以來，受國家經(jīng)濟宏觀調控的影響，抑制房地產(chǎn)的政策接二連三出臺，房價上漲的預期日益渺茫，與之相伴的房地產(chǎn)股也持續(xù)萎靡不振。這兩條通往“房地產(chǎn)”的投資之路堵上了，我們是否還有機會淘金？

房地產(chǎn)信托：火了！

今年以來，房地產(chǎn)信托的年化收益率不斷走高，越來越多的投資者開始走上了介入“房地產(chǎn)”的第三條通道：房地產(chǎn)信托。據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，僅2011年1~4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。5月份更是創(chuàng)下歷史新高，募集資金高達250億元。

與此同時，房地產(chǎn)信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.5%~6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以來的年化收益率則在7%以上，最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品隨處可見，而最高收益率則從11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的時候開始殺入房產(chǎn)信托領域，當時就購買了中融的一款房地產(chǎn)信托，兩年期，年化收益率11%左右。此后他又頻頻光顧各大信托公司的網(wǎng)站想再做一些投資。

他告訴記者，現(xiàn)在的信托產(chǎn)品很火，相當難買。有時，他知道一個新產(chǎn)品后，與客戶經(jīng)理聯(lián)系，還沒考慮好自己是不是買呢，人家告訴他已經(jīng)賣完了。比如，上個月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的別墅項目信托產(chǎn)品，同股同權，年化收益率可以達到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不錯的房地產(chǎn)公司，可什么叫同股同權呢？問問吧。于是，給客戶經(jīng)理打電話，還沒張嘴問他的問題呢，剛提“金地深圳別墅”6個字，客戶經(jīng)理就說：“抱歉，先生，這款產(chǎn)品我們已經(jīng)預約完了，我再給您推薦幾款其他的產(chǎn)品吧……”

后來，他才知道，客戶經(jīng)理推薦的順序是：買過他們產(chǎn)品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶、其他散客。像他這樣100萬元級別的，就屬于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托產(chǎn)品，客戶經(jīng)理還沒通知到他呢，就已經(jīng)被搶完了。由此，房地產(chǎn)信托火爆可見一斑。

房地產(chǎn)信托：安全嗎？

但是當記者問及林先生對房產(chǎn)信托了解的程度時，他告訴記者，其實現(xiàn)在就是看好它的高回報，也知道有風險，但是因為太好賣了，有時候還沒了解清楚是什么項目、位置在哪兒、開發(fā)商是誰、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想買了，對于風險程度還真不是十分了解。

中融信托公司的工作人員陳同告訴《小康•財智》記者，其實現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托分產(chǎn)品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運作主體完全不同，前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應信托資金回購或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應債權形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當貸款中介角色；而后者在實際運作過程里，信托公司必須參與房地產(chǎn)項目開發(fā)進程，并從項目開發(fā)收益分得一杯羹。

“相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值，而投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。”陳同表示，“但目前信托公司對房地產(chǎn)項目開發(fā)營銷尚缺乏豐富經(jīng)驗與運作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品，這個還是比較成熟的。”

在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上，當前多數(shù)信托公司已設計各自的房地產(chǎn)信托融資項目資質評分體系。記者調查發(fā)現(xiàn)，首先信托公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風險高低的評估標準。而落實到單個房地產(chǎn)開發(fā)項目時，四證齊全、開發(fā)商背景均會成為風險評判依據(jù)。

但是卻有業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)信托還是蘊含一定的風險，不要盲目迷信風險控制能力，任何高回報的投資都是有一定的高風險的。

因為隨著預期收益率的不斷走高，意味著開發(fā)商通過信托融資的成本在增加。據(jù)業(yè)內人士介紹，以前，一款預期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，加上向信托公司、銀行等相關機構支付的咨詢費、托管費等財務顧問費用為5%，開發(fā)商的融資成本在13%左右，而現(xiàn)在，隨著越來越多的開發(fā)商往信托上擠，承諾的預期年化收益率越來越高，平均達到10%左右，給信托公司的費用也在加大，7%、8%很正常。那么，開發(fā)商的融資成本就將達到17%以上，這就需要開發(fā)商要有很高的利潤。而在目前的市場行情下，開發(fā)商的利益應該是越來越低的。受到雙方面的重壓，開發(fā)商的壓力很大，房地產(chǎn)信托也就存在違約的風險。

選擇產(chǎn)品要謹慎

“日前接到銀監(jiān)會的窗口指導電話，除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務下半年暫停。目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托。”6月底中信信托負責全國房地產(chǎn)信托業(yè)務的投資總監(jiān)向記者透露，“除了保障房性質的信托計劃，沒有很好的合作關系，不會再發(fā)新的信托產(chǎn)品了。”

上述投資總監(jiān)表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托收緊有兩個因素，一是應銀監(jiān)會的要求，因為銀行的開發(fā)貸款在不斷收緊，而信托卻在大規(guī)模放款，與當前的市場調控相違背；二是由于房地產(chǎn)市場走勢不明朗，政策的變化無法預估，加上信托所要求的投資回報不斷上升，各大信托公司在風險掌控上也開始收緊。

而各家信托公司提供的“產(chǎn)品質量”相差較大。因此，即使接下來投放的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會比較謹慎，投資者還是應該注意產(chǎn)品結構、風險控制的甄別，不能只關注投資預期收益。

“收益和風險是成正比的，收益越高風險肯定越大。”招商銀行理財師表示，地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益高但也有風險。購買信托類產(chǎn)品一定要仔細看清合同，弄懂內容。

上述招商銀行理財師還建議，在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，應考慮如下三個方面。

首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產(chǎn)直接投資的經(jīng)驗。

其次，要選擇投資綜合實力較強的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，往往越大資金規(guī)?？赡玫皆絻?yōu)質的投資項目?？梢哉f，開發(fā)商的資質一定程度決定了其具體項目的資質。投資于一線城市、優(yōu)質項目的房地產(chǎn)信托，其風險程度更小，同時，也可多關注有房地產(chǎn)金融投資經(jīng)驗的開發(fā)商的信托產(chǎn)品。

最后，要關注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結構。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多為結構化設計，普通投資者不要只著眼在預期收益率，而要多看看其結構比例、風險控制機制，一旦項目面臨系統(tǒng)性風險，產(chǎn)品提供的保障可避免投資者承受更多損失。