相比一線城市成交大幅下滑，南昌在限購(gòu)政策實(shí)施的頭幾月出現(xiàn)成交萎靡后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸上升。但對(duì)比推售量可以發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)后，南昌樓市的去化率比往年要低不少。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)后，南昌新房住宅去化率僅為72.24%。

　　據(jù)了解，南昌下半年入市的樓盤不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年，限購(gòu)、限貸形勢(shì)愈演愈烈，在供應(yīng)增加，客群相對(duì)減少的情況下，很可能迫使房企為完成銷售目標(biāo)、回籠資金而尋求變相讓利、甚至降價(jià)。

　　限購(gòu)后，新房住宅去化率72%

　　事實(shí)上，限購(gòu)令實(shí)施后，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀。“近幾年南昌的新房住宅成交量平均水平保持在300萬(wàn)平米左右，2009年，南昌的新房住宅成交量更是達(dá)到400萬(wàn)平米，而即使在最低谷的2008年，也賣了168萬(wàn)平米，今年上半年的新房住宅成交量只達(dá)到100萬(wàn)平米左右。”一位從事多年市場(chǎng)研究的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上半年南昌市新房住宅成交面積為108.99萬(wàn)平米，同比去年129.1萬(wàn)平米的成交面積，下降了15.58%。同時(shí)，對(duì)比今年上半年6個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，可以明顯發(fā)現(xiàn)，1、2月份的成交面積達(dá)到上半年成交總量的41.99%，而實(shí)施限購(gòu)令后的四個(gè)月，成交面積占比為58.01%。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)馬遠(yuǎn)文分析認(rèn)為，限購(gòu)令的頒布，拉動(dòng)了1、2月份的銷售，為了趕“最后一撥”，甚至消化了去年的庫(kù)存，而限購(gòu)令實(shí)施后，成交量的下降十分明顯。“盡管近幾月，成交量有所回升，但是去化率只在70%左右。”馬遠(yuǎn)文說(shuō)：“往年去化率保持在90%以上。

　　數(shù)據(jù)顯示，3、4、5、6月份，南昌市新房住宅推售量約為87.56萬(wàn)平米，占上半年推售總量的85.2%，四個(gè)月的新房住宅成交量為63.25萬(wàn)平米，去化率僅為72.24%。

　　“限貸”愁壞南昌樓市

　　去化率不高，而新的房源還在源源不斷進(jìn)入市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這意味著越來(lái)越多的開發(fā)資金被套牢，而無(wú)法收回足夠房款的開發(fā)企業(yè)，其資金壓力勢(shì)必會(huì)大增。雪上加霜的是，銀行貸款難，直接導(dǎo)致賣出去房卻遲遲拿不到房款甚至退房的情況時(shí)有發(fā)生。

　　據(jù)了解，目前南昌一些商業(yè)銀行已經(jīng)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，一些銀行則將首套房貸首付提至四成，并提高貸款利率。然而即使提高利率，也不表示能馬上貸到款。目前南昌已經(jīng)有一些樓盤面臨向業(yè)主追要房款的尷尬。而受多輪加息影響，不少剛需置業(yè)者無(wú)法承受高月供，不得不延遲簽約或者選擇退房。目前，5年以上貸款利率達(dá)到7.05%，為十年來(lái)最高。

　　受信貸及調(diào)控政策影響，今年開發(fā)企業(yè)的融資渠道急劇變窄。“房產(chǎn)信托產(chǎn)品比去年要火爆很多。”該業(yè)內(nèi)人士表示，融資渠道的減少，使房企不得不積極推售利率更高的信托產(chǎn)品。而除了一些大型品牌房企外，大多數(shù)中小型開發(fā)企業(yè)根本不具備發(fā)售信托產(chǎn)品的資格。

　　受政策影響，房企求“硬著陸”

　　開發(fā)貸受阻，更多的房企還是期望靠銷售回籠資金。“按往年，6、7月份并不是推售旺季，而今年受政策影響，開發(fā)企業(yè)加緊推售，就是為了保證‘硬著陸’。”新景祥總經(jīng)理林松青表示。

　　奧克斯·盛世經(jīng)典的營(yíng)銷經(jīng)理表示：“此前我們預(yù)見(jiàn)到調(diào)控壓力會(huì)越來(lái)越大，所以沒(méi)有降低施工速度，事實(shí)上，市場(chǎng)供應(yīng)量正在逐步加大。”據(jù)了解，上半年奧克斯·盛世經(jīng)典已經(jīng)多次加推。“針對(duì)一次性付款的客戶，我們加大了優(yōu)惠力度，比按揭多優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。”而類似的情況不少樓盤都存在。

　　“就現(xiàn)階段而言，現(xiàn)金比高額利潤(rùn)更為保險(xiǎn)。”林松青認(rèn)為，為了快速去化，回籠資金，房企在追求合理利潤(rùn)的前提下進(jìn)行推售。按往常，一次性付款只比按揭多享受1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。而據(jù)了解，城東某樓盤要求客戶必須一次性付款。

　　為了能夠在諸多廣告當(dāng)中脫穎而出，一些樓盤再次用上了“最低價(jià)起”的廣告策略。業(yè)內(nèi)人士分析，在客戶群體相對(duì)減少的現(xiàn)階段，打出“底價(jià)起”的策略，也是為了能夠吸引更多的客戶。

　　下半年趨緊，抵抗性下跌或出現(xiàn)

　　“按照規(guī)律，CPI維持在一個(gè)高位，都會(huì)有一個(gè)后續(xù)期。”江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院劉鎮(zhèn)院長(zhǎng)認(rèn)為：“就目前看，針對(duì)通脹的調(diào)控力度不會(huì)減弱，再次加息的可能性還比較大。”而加息，將再次影響一部分剛需的置業(yè)計(jì)劃。

　　12日，中央對(duì)二三線城市也要限購(gòu)的表態(tài)，無(wú)疑是當(dāng)頭棒喝。二三線城市執(zhí)行限購(gòu)，對(duì)一些全國(guó)布局的大型房企來(lái)說(shuō)，將造成一定的資金回轉(zhuǎn)壓力。而限貸、限購(gòu)的雙重壓力下，客群減少的趨勢(shì)將更加明顯，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，而出現(xiàn)變相降價(jià)、讓利的情況也不無(wú)可能。林松青認(rèn)為：“下半年形勢(shì)趨緊，房企盡可能跑量。而為了保證資金周轉(zhuǎn)，不排除采用降價(jià)策略。”

　　“下半年形勢(shì)如何，關(guān)鍵在于政府政策取向，而一線城市的調(diào)整力度會(huì)影響政策取向。”劉鎮(zhèn)表示：“到必須放量的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)抵抗性下跌的情況，試探性的降價(jià)，但非常明顯的降價(jià)不太可能。”他認(rèn)為相比現(xiàn)在，房企可能更愿意在9、10月份作出選擇。

　　■記者張?zhí)鹛?文