周芳

近日，武漢市4年前的“老地王”漢口京漢大道義和巷項(xiàng)目，以“金地京漢1903”的豪宅面孔亮相中心城區(qū)，隨即引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

2007年，金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH，下稱“金地集團(tuán)”）摘得這塊武漢單價(jià)“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)6879元/平方米，甚至超過(guò)了周邊的房?jī)r(jià)。如今，在二三線城市限購(gòu)令日趨收緊的形勢(shì)下，昔日老地王以武漢市地標(biāo)性豪宅（單價(jià)2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米）身份面世，其命運(yùn)也引起多方猜測(cè)。

“這是個(gè)命運(yùn)多舛的地王。”昨日，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，無(wú)不做出這樣的評(píng)價(jià)。據(jù)了解，由于當(dāng)時(shí)地價(jià)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，加之隨后兩年武漢房?jī)r(jià)回調(diào)，開發(fā)就意味著虧本賣，“老地王”一直閑置，甚至一度出現(xiàn)退地傳言。

“終于熬到武漢房?jī)r(jià)回暖，不料又遭遇住宅市場(chǎng)限購(gòu)令，這讓客戶定位在已持多套房產(chǎn)者的‘新樓王’再陷泥淖。”業(yè)內(nèi)人士直言。

根據(jù)金地集團(tuán)的介紹，在武漢宣布，金地京漢1903項(xiàng)目將建成包含兩棟48層超高層住宅、多層頂級(jí)會(huì)所、天幕高爾夫練習(xí)場(chǎng)等為一體的、具有漢口特征的城市地標(biāo)性豪宅。

本報(bào)記者昨日在上述項(xiàng)目工地內(nèi)看到，兩棟在建超高層建筑目前已經(jīng)建到18~19層。而就在一年多以前，此處還是一片空地，空地上的雜草長(zhǎng)了一米多高。

昔日地王何以曬了多年的地皮？面對(duì)質(zhì)疑，金地集團(tuán)給出了不同版本的解釋。2008年底，金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，由于拆遷等方面的原因，方案需要重新調(diào)整，所以相關(guān)部門對(duì)開發(fā)年限延長(zhǎng)了一年。而金地京漢1903項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李自東的解釋是，項(xiàng)目動(dòng)工前的前期調(diào)研、客戶訪談的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，拉長(zhǎng)了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間。

不過(guò)，多位知情人士向本報(bào)透露，由于武漢土地市場(chǎng)在2008年至2009年初急轉(zhuǎn)直下，金地集團(tuán)不得不延遲開發(fā)以等待市場(chǎng)回暖；而在這一等待期內(nèi)，其工地上則常年擺放著兩臺(tái)挖土機(jī)以應(yīng)對(duì)政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，“這在武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)相當(dāng)普遍”。

對(duì)此，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)地王地塊故意曬地皮一事并不知情。

中國(guó)指數(shù)院一位專家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，事實(shí)上，金地武漢義和巷“地王”項(xiàng)目是一樁開發(fā)延誤的典型案例，“其原因可能是多方面的，包括政府層面的拆遷及規(guī)劃調(diào)整，以及企業(yè)自身資金流問(wèn)題、對(duì)項(xiàng)目當(dāng)即開發(fā)的盈利前景不明和項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整擱置。”

李自東在接受本報(bào)記者采訪時(shí)亦直言，最初的方案僅是三棟超高層建筑，“普通的商住兩用樓”，但隨著附近的武漢天地和長(zhǎng)江對(duì)岸的萬(wàn)達(dá)公館、武漢綠地中心等項(xiàng)目接連啟動(dòng)、開盤，昔日地王也擔(dān)負(fù)了更大的使命——建成與上海外灘九里、香港天璽等城市地標(biāo)比肩的豪宅。

事實(shí)上，對(duì)于飽受曬地皮爭(zhēng)議的這塊“老地王”而言，擺在其面前的“新挑戰(zhàn)”則更為棘手。

據(jù)李自東介紹，從目前已超1萬(wàn)元的綜合建造成本來(lái)看，項(xiàng)目開盤價(jià)可能在2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，意味著昔日地王即將變身武漢市的新樓王。

但該新樓王對(duì)主流客戶的定位落在“已有多套住房但在漢口中心區(qū)沒(méi)有購(gòu)房的武漢尤其是漢口本地居民”上，并輔以“中高等收入的外地居民”。然而，在當(dāng)前住宅銷售市場(chǎng)的“三限”以及呼之欲出的針對(duì)二三線城市“限購(gòu)”等多重現(xiàn)實(shí)壓力下，如何說(shuō)服目標(biāo)客戶用手里現(xiàn)有的多套房產(chǎn)換購(gòu)一套樓王房？這引起業(yè)內(nèi)諸多猜測(cè)：昔日老地王、今日新樓王，房子賣得出去嗎？

除了金地京漢1903項(xiàng)目外，武漢從2007年以來(lái)土地市場(chǎng)還出現(xiàn)了多宗單價(jià)“地王”，其樓面地價(jià)都逼近了周邊的房?jī)r(jià)，“面粉貴過(guò)面包”特征明顯。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，相比項(xiàng)目開工之前的囤地監(jiān)管，對(duì)于開工后的進(jìn)度監(jiān)管更是空白。如多大規(guī)模的地塊要在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)開發(fā)完畢，目前沒(méi)有有效的措施，其造成的后果比單純的囤地不開發(fā)更為隱蔽，難以察覺(jué)。尤其當(dāng)“地王”遇到長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)控與疲軟，“面粉貴過(guò)面包”的地王地塊們以各種“瞞天過(guò)海”的方式推遲開發(fā)或放緩開發(fā)進(jìn)度將成常態(tài)。