險(xiǎn)資投資將開(kāi)閘 抄底商業(yè)地產(chǎn)利多還是弊多
來(lái)源:中國(guó)證券網(wǎng) 作者:佚名 發(fā)布時(shí)間:2009年01月14日
在股市和債市的夾擊之下,保險(xiǎn)資金通向物業(yè)性地產(chǎn)的投資閘門(mén)正徐徐開(kāi)啟。
日前,剛剛閉幕的十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議對(duì)保險(xiǎn)法修訂草案進(jìn)行了第二次審議,代表們對(duì)草案增加的“保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)”這一規(guī)定已無(wú)任何異議,修訂后的《保險(xiǎn)法》有望在明年上半年出臺(tái)。而剛剛結(jié)束的全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議也明確提出,2009年將加強(qiáng)保險(xiǎn)資產(chǎn)監(jiān)管,研究投資經(jīng)營(yíng)性物業(yè)政策。
業(yè)內(nèi)人士表示,保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)漸行漸近,但由于商業(yè)地產(chǎn)2009年前景不明,并且之前已有了大量“曲線(xiàn)”投資先例,未來(lái)政策開(kāi)閘后仍有比例限制,因此實(shí)質(zhì)利好不值得過(guò)多期待。
提高資金運(yùn)用效率
國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料顯示,只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7%以上時(shí),其經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。而我國(guó)除了2007年因資本市場(chǎng)大牛市創(chuàng)造出12%的歷史新高外,平均投資收益只有4%左右,投資渠道的限制無(wú)疑是原因之一。
據(jù)查,國(guó)外保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)投資主要有兩類(lèi),一類(lèi)是保險(xiǎn)公司因自身經(jīng)營(yíng)所用的房地產(chǎn)投資;另一類(lèi)是為了取得收益而專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。具體的投資方式包括:投資于REITs,購(gòu)買(mǎi)抵押貸款證券化類(lèi)產(chǎn)品(如MBS、CMBS等),以及直接或間接通過(guò)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
保監(jiān)會(huì)主席助理袁力表示,通過(guò)商業(yè)性地產(chǎn)投資,之后通過(guò)租賃來(lái)獲取穩(wěn)定的收入,這樣對(duì)壽險(xiǎn)公司的資金回報(bào)會(huì)很有好處,但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和買(mǎi)賣(mài)、炒房方面的投資,這個(gè)基本不允許。而從目前的情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)上主要集中在自有物業(yè)這方面。
業(yè)內(nèi)人士指出,以委托方式投資經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不僅符合保險(xiǎn)公司自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),在安全性和收益性上也充分體現(xiàn)了保險(xiǎn)資金的投資特性。“由于租金走勢(shì)向好,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)就像'蓄水池’,可以帶來(lái)比較長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收益。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示。
“曲線(xiàn)”投資陽(yáng)光化
事實(shí)上,我國(guó)保險(xiǎn)資金“曲線(xiàn)”涉足物業(yè)性地產(chǎn)已是公開(kāi)的秘密,通過(guò)特批形式,中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過(guò)這方面經(jīng)驗(yàn),僅金融街上就有中國(guó)人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外,民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。
受限于之前的政策,保險(xiǎn)資金通常采用兩種“曲線(xiàn)”進(jìn)入方式,一種是以自用名義購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓變相投資,一種是通過(guò)集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司變相投資房地產(chǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),包括中國(guó)人壽、太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)平安等在內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從2006年起就陸續(xù)以直接或間接方式購(gòu)入土地或?qū)懽謽?。初步統(tǒng)計(jì),2006年至今各大保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積達(dá)122.52萬(wàn)平方米。
以2008年的交易為例,4月中國(guó)太保以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈,8月中國(guó)平安以約24億元的代價(jià)接手了北京原“美邦國(guó)際中心”的商業(yè)和寫(xiě)字樓部分。中國(guó)平安有關(guān)負(fù)責(zé)人曾向記者坦承,平安信托投資和管理下的物業(yè),包括平安信托作為信托的受托人與投資管理人的角色投資和管理的物業(yè),其綜合存量接近100億元。
中國(guó)平安是通過(guò)信托方式投資房地產(chǎn)的典型企業(yè)。平安保險(xiǎn)以委托貸款等形式,擴(kuò)大平安信托股本,間接投資房地產(chǎn)。中國(guó)平安2007年年報(bào)顯示,2007年其通過(guò)平安信托轉(zhuǎn)投的投資性房地產(chǎn)達(dá)到40.51億元。
因此,多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,監(jiān)管部門(mén)對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)“放行”的最大意義在于政策突破,讓其陽(yáng)光化。
抄底商業(yè)地產(chǎn)利多?弊多?
很多國(guó)家保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例大概在5%至10%之間。而保監(jiān)會(huì)有統(tǒng)計(jì)顯示,截至去年年末,全國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為3.2萬(wàn)億元,如以這個(gè)比例計(jì)算,就意味著可投入不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)資至少超1000億元,甚至達(dá)到2000億元。
“不過(guò),不要對(duì)保險(xiǎn)資金開(kāi)閘房地產(chǎn)投資感到特別樂(lè)觀。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)系教授郝演蘇說(shuō),“保險(xiǎn)資產(chǎn)可動(dòng)用的估計(jì)有2.5萬(wàn)億元,而保監(jiān)會(huì)允許投資不動(dòng)產(chǎn)的最大上限是10%,分給全國(guó)120家保險(xiǎn)公司,小公司分得額度更少,對(duì)其而言沒(méi)有什么意義。而大公司之前盡管有著制度上的限制,但還是早已涉足其中,因此實(shí)質(zhì)意義并不大。”
此外,開(kāi)展這方面的投資風(fēng)險(xiǎn)仍需謹(jǐn)慎防范。首先,在經(jīng)營(yíng)方面,保險(xiǎn)公司承擔(dān)了物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán),而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng),由此加大了保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)物業(yè)的壓力;在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面,物業(yè)經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶(hù)確定,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn),保險(xiǎn)公司在這方面的經(jīng)驗(yàn)欠缺很大;在專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍方面,保險(xiǎn)公司面臨的就是人才困境,如果不能組建一支成熟的有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì),一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤,保險(xiǎn)公司將難以承受。
郝演蘇還提示,除了上述操作風(fēng)險(xiǎn)之外,還有主要來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀調(diào)控政策效果還未顯現(xiàn),保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)是否是最佳時(shí)機(jī),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是福是禍,尚難判斷。仲量聯(lián)行北京副董事總經(jīng)理張瑩在其第三季度行業(yè)報(bào)告會(huì)上預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)2009年第四季度北京商鋪市場(chǎng)的平均租金將下跌15%-20%。
世邦魏理仕也指出,由于供應(yīng)量急增,2009年市場(chǎng)平均租金將下降,市場(chǎng)空置率將有所上升。高力國(guó)際最新報(bào)告顯示,考慮到2009年新增供應(yīng)量的逐漸增加,空置率甚至有可能會(huì)超越2007年年末16.71%的水平,創(chuàng)五年內(nèi)歷史新高。
有業(yè)內(nèi)人士指出,2009年,商業(yè)地產(chǎn)的租金將進(jìn)入一個(gè)階段性低谷。不過(guò)不排除商業(yè)地產(chǎn)的低谷正是保險(xiǎn)資金抄底良機(jī)的可能性。
但業(yè)內(nèi)人士判斷,投資房地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)在短時(shí)間“開(kāi)閘”。一方面,雖然保險(xiǎn)法修訂草案的通過(guò)已無(wú)懸念,但草案中僅有原則性規(guī)定,還沒(méi)有具體的配套規(guī)定,后續(xù)還要保監(jiān)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則;另一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于敏感時(shí)期,保監(jiān)會(huì)將從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度適度放緩保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的節(jié)奏,同時(shí)保險(xiǎn)公司不熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng),涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)也將慎之又慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整到位,保險(xiǎn)資金將陸續(xù)開(kāi)閘放水。
還有業(yè)內(nèi)人士指出,投資不動(dòng)產(chǎn)有一個(gè)明顯的問(wèn)題,就是在退出機(jī)制上受到制約,變現(xiàn)能力很差,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
但郝演蘇解釋,對(duì)于壽險(xiǎn)公司而言,大部分保單的有效期都是10年至20年,相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)流動(dòng)性要求不是很高。此外,保監(jiān)會(huì)對(duì)各種投資渠道都有一定的比例限制,指導(dǎo)資金實(shí)現(xiàn)多元化配置,并且一半以上資金還是在固定收益領(lǐng)域,因此這方面不必太過(guò)擔(dān)憂(yōu)。