國(guó)務(wù)院發(fā)布土地市場(chǎng)“國(guó)五條”、政府強(qiáng)調(diào)下半年樓市調(diào)控力度不放松、二三線城市進(jìn)一步將實(shí)施限購(gòu)等政策、上海叫停非戶籍居民補(bǔ)稅購(gòu)房……如果沒有“7.23”動(dòng)車追尾事件，也許各大媒體的頭條將是樓市。

　　靜觀南昌市場(chǎng)，上半年在限購(gòu)、限貸的雙重壓力下，新房成交量萎縮。而不斷攀升的房?jī)r(jià)，引發(fā)新一輪樓市調(diào)控可能越來越大，加上剛性需求已經(jīng)部分釋放、超過150萬㎡新增住宅即將入市等因素，下半年樓市供大于求局面基本形成，房企間面臨一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

(2010年1月至2011年6月南昌市商品住宅供求情況比對(duì))

　　上半年“價(jià)漲量跌” 供大于求趨勢(shì)明顯

　　2011年上半年，南昌市區(qū)成交均價(jià)為7279元/㎡，環(huán)比2010年下半年上漲8.4%，同比2010年上半年上漲35%。漲幅已躋身全國(guó)三甲，中房信集團(tuán)克而瑞南昌機(jī)構(gòu)（后簡(jiǎn)稱克而瑞）高級(jí)分析師陳守業(yè)認(rèn)為：“行政手段干預(yù)執(zhí)行力度不夠，如‘一房一價(jià)’形同虛設(shè)；高通脹下房地產(chǎn)依舊為最佳投資產(chǎn)品；這兩點(diǎn)是南昌房?jī)r(jià)上漲過快的重要原因。”

　　相比價(jià)格的上漲，成交量則出現(xiàn)萎縮。且供求關(guān)系開始轉(zhuǎn)變。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南昌樓市的供求關(guān)系開始從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求。2010年1月至2011年2月，市場(chǎng)基本保持供不應(yīng)求的局面。而3月限購(gòu)令的出臺(tái)，供求關(guān)系陡然改變，31.5萬㎡的放量，僅去化8.3萬㎡。在供應(yīng)量減少后，4、5月出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。而不少房企6月的集中放量，使得供過于求的局面再一次出現(xiàn)。目前南昌市區(qū)住宅市場(chǎng)存量已連續(xù)5周位于歷史峰值8000套左右，供大于求趨勢(shì)明顯。

　　下半年供應(yīng)量加大 房企面臨鏖戰(zhàn)

　　“現(xiàn)在的按揭貸款越來越難辦理，企業(yè)要快速回籠資金確實(shí)比較難。”香緹溪岸營(yíng)銷總監(jiān)何艷群告訴記者。隨著時(shí)間的推移，限購(gòu)、限貸的壓力已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。而近期中央政府連續(xù)發(fā)出聲音，樓市調(diào)控力度不會(huì)放松，房企面臨的壓力越來越大。

　　房企的壓力不僅于此，在銷售任務(wù)和資金鏈緊張的雙重壓力之下，南昌市區(qū)下半年將迎來新一波推售潮。“現(xiàn)在天氣熱了，前來看房的購(gòu)房者和成交量都有所下滑。這也是很正常的。”豐和新城營(yíng)銷經(jīng)理王衛(wèi)嬌說。受炎熱天氣影響，7月傳統(tǒng)淡季仍有20多個(gè)項(xiàng)目入市。房企已經(jīng)提前拉開了下半年鏖戰(zhàn)的序幕。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，下半年南昌市區(qū)至少有100個(gè)樓盤將推出新房源，其中包括至少20個(gè)新入市項(xiàng)目。保守估計(jì)，新增供應(yīng)量將維持在150萬㎡，房企間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，不容樂觀。

　　業(yè)內(nèi)人士分析：“南昌房?jī)r(jià)連續(xù)呈現(xiàn)上漲，必將引發(fā)更為深化的調(diào)控，購(gòu)房需求將進(jìn)一步被抑制，下半年樓市供大于求的局面基本形成，價(jià)格是否下降，就要看房?jī)r(jià)的資金壓力如何。”

　　■記者彭超/文

專家觀點(diǎn)

　　供大于求 房?jī)r(jià)下滑概率增加

　　定邦投詢董事總經(jīng)理 江俊柏

　　上半年南昌商品住宅市場(chǎng)的整個(gè)供應(yīng)量和成交量與全國(guó)其他省會(huì)城市相比，相對(duì)比較小，供求基本持平，這樣的消費(fèi)特征，一定程度促使房?jī)r(jià)漲幅比較快。但各房企銷售量并不高，在限購(gòu)限貸等多重壓力下，較為活躍的南昌樓市散發(fā)出來的氣息并不是很樂觀。

　　從今年上半年市場(chǎng)反映的成交情況來看，大部分房企上半年銷售額度完成量距離年度銷售總額度相差甚遠(yuǎn)，這也就意味著下半年房企將背負(fù)較重的銷售任務(wù)，而下半年又將有大體量的項(xiàng)目相繼入市推盤，南昌樓市很有可能出現(xiàn)推貨促銷期。

　　然而當(dāng)前的貨幣政策對(duì)房企開發(fā)來說完全是致命的的因素。針對(duì)樓市的限貸等金融調(diào)控，對(duì)房企的資金回流是一個(gè)關(guān)卡，長(zhǎng)期來看貨幣政策不會(huì)有松懈，并且從目前的形勢(shì)來看，趨緊的可能性更大，這對(duì)房企的滾動(dòng)開發(fā)和鏈條運(yùn)作都是不利的。

　　南昌上半年商品住宅市場(chǎng)的新增量是116萬方左右，銷售量在111萬方左右，而下半年還將有更大體量的房源入市，目前限購(gòu)限貸的大形勢(shì)下，南昌樓市的觀望情緒很重。

　　在銷售任務(wù)和資金回流的壓力下，下半年大體量的項(xiàng)目入市，供應(yīng)量的增加，必然將改變樓市的供求格局，局部區(qū)域?qū)⒑芸赡艹霈F(xiàn)供過于求的的狀況，通常從供需方面來說，供過于求很有可能將促使房?jī)r(jià)下滑。

　　一直以來政府行政手段干預(yù)樓市，目的在于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從純開放式管理到現(xiàn)在實(shí)行集約式管理，從銀行資金、信貸政策、購(gòu)買政策等多方面齊發(fā)力約束房地產(chǎn)的發(fā)展，形象點(diǎn)說房地產(chǎn)市場(chǎng)是在鋼絲上跳舞，要謹(jǐn)慎發(fā)展。不過，雖然目前的局面對(duì)房企來說，操作的難度更大了空間更小了，但整個(gè)發(fā)展流程更加規(guī)范發(fā)展。（實(shí)習(xí)生舒燕平整理）

　　樓市回歸理性需政府、社會(huì)共同努力

　　江西社會(huì)科學(xué)院首席研究員 余悅

　　房?jī)r(jià)居高不下，限購(gòu)限貸壓力不減，新一輪調(diào)控呼之欲出……長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)對(duì)政府、開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者來說，并不是一件好事。讓樓市回歸理性，需要政府、社會(huì)的共同努力。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、民生綜合考量的問題。政府的調(diào)控政策，始終在強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。限購(gòu)、限貸，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下存在一定的問題，只能是短期內(nèi)的行政手段。政府在整個(gè)問題的疏導(dǎo)中，應(yīng)該起主導(dǎo)作用。

　　目前，政府要解決的是“居者有其屋”和“居者優(yōu)其屋”兩方面的問題。政府可以通過保障性住房的建設(shè)，解決“居者有其屋”的問題。同時(shí)還要考慮保障性住房?jī)r(jià)格定位、房屋質(zhì)量、是否會(huì)產(chǎn)生新的貧民窟等一系列可能衍生的問題，使保障房真正起到作用。而“居者優(yōu)其屋”方面，政府應(yīng)該通過土地供應(yīng)量的加大，土地價(jià)格的合理定位來進(jìn)行調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的回落或趨穩(wěn)，不能出現(xiàn)商品住房質(zhì)量隨房?jī)r(jià)下跌而降低的情況。

　　開發(fā)企業(yè)都希望利潤(rùn)的最大化，只要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)也是無可厚非的。但處在限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策之下，房企在價(jià)格定位、獲取利潤(rùn)方面應(yīng)該全面考量，特別是現(xiàn)行房地產(chǎn)帶來多方面綜合關(guān)聯(lián)的狀況下，如何把利潤(rùn)的最大化和社會(huì)責(zé)任、消費(fèi)心理都能夠和諧的解決，需要一種眼光和智慧。合理的價(jià)格定位，合理的利潤(rùn)，在直接降價(jià)存在阻力的情況下，可以通過加大優(yōu)惠等手段隱性降價(jià)，以價(jià)換量，緩解銷售和資金壓力。此外，房企也可以適當(dāng)?shù)膮⑴c保障性住房的建設(shè)，以獲取政府的政策支持。

　　對(duì)購(gòu)房者而言，套用一句歌詞“該出手時(shí)就出手”，不應(yīng)該過多的等待。購(gòu)房者考慮太多，抱有抄底的心態(tài)去購(gòu)房是不理智的。就目前南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，只要區(qū)位好，最少在未來十年中還有較快的發(fā)展，只可能短期內(nèi)出現(xiàn)震蕩。剛需要注重住房是否能帶來工作、生活上的便利，投資者則需更為謹(jǐn)慎，選擇具備升值潛力的區(qū)域。（記者彭超整理）