近日，記者從南昌市房管局了解到，為更好地保護(hù)南昌市城市房屋存量房買賣中出售方、買受方、中介方三方的合法權(quán)益，明確三方的責(zé)任與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。南昌市工商行政管理局、南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定并結(jié)合實(shí)際使用情況對(duì)《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》示范文本進(jìn)行了修改，記者了解到，該文本將從2011年8月1日起，在全市統(tǒng)一啟用。

　　新合同對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)要求更嚴(yán)格

　　新合同的出臺(tái)對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)行為，防止不法中介的違法行為有著重要的作用。記者了解到，凡已合法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的機(jī)構(gòu)，在南昌市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，必須統(tǒng)一使用由南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局、南昌市工商行政管理局和市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同制定的《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》示范文本。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》示范文本時(shí)，需加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。

　　另外，簽訂《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》及有關(guān)資料保存期不少于5年。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印制《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》時(shí)，不得添加或刪減示范文本內(nèi)容。合同文本一式三份，分白、黃、紅三聯(lián)。根據(jù)南昌市房管局的要求，各機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行，認(rèn)真做好統(tǒng)一《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》示范文本啟用工作，對(duì)未執(zhí)行啟用合同示范文本的機(jī)構(gòu)，南昌市房管局將責(zé)令限期改正，逾期不改正的，將取消網(wǎng)上簽約資格。

　　部分條款存在爭(zhēng)議

　　據(jù)了解，新版的二手房交易合同與原合同有著較大的差別，新合同中的一些條款比原合同中規(guī)定的更為詳細(xì)。例如新合同中第六條第二款中規(guī)定，乙方（即買方）在貸款資料齊全的情況下應(yīng)在x日內(nèi)辦理銀行按揭（公積金貸款），乙方首付甲方人民幣x元，余款人民幣x元，在x日內(nèi)通過(guò)銀行或商業(yè)貸款或公積金貸款，支付給甲方。易佰家不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)交易中心駱鳴總監(jiān)告訴記者，舊合同中對(duì)于房款的支付日期并沒(méi)有硬性的規(guī)定，對(duì)于按揭貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，支付房款的時(shí)間必須由銀行下發(fā)的貸款的時(shí)間來(lái)定，由于受信貸政策的影響，下發(fā)貸款的時(shí)間并不能確定，因此新合同中對(duì)于支付房款時(shí)間的硬性規(guī)定顯然存在著不合理的方面。

　　此外，新合同中第十條規(guī)定，自合同訂立后，視為丙方（即中介）參與房屋居間交易，并提供了相應(yīng)的居間服務(wù)，丙方可按物價(jià)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲乙雙方收取房屋買賣中介傭金，該費(fèi)用在辦完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的當(dāng)日支付給丙方，如甲乙雙方同時(shí)或某一方違約造成房屋不能交易過(guò)戶時(shí)，違約方的居間傭金不予退還。舊合同中規(guī)定，合同簽訂后中介公司有權(quán)收取中介費(fèi)，新合同對(duì)此作出了修改，中介費(fèi)在辦完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后支付。駱總監(jiān)告訴記者，對(duì)于辦完所有手續(xù)各方有不同的理解，房東可以是認(rèn)為拿到房款，客戶可以認(rèn)為是拿到產(chǎn)權(quán)證，但這都需要一個(gè)時(shí)間段，這樣一來(lái)中介公司的利益便得不到保障。

　　新合同更有利于消費(fèi)者

　　對(duì)于此次《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》的出臺(tái)，記者采訪了江西商海律師事務(wù)所的崔瑩律師，“新版合同三方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容更為具體完善，可操作性強(qiáng)。選擇性條款增多，對(duì)于不熟悉二手房交易過(guò)程的消費(fèi)者有利。”

　　另外，新合同中第十五條規(guī)定，三方在履行合同過(guò)程中，若發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)協(xié)商解決并簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，任何口頭承諾均視無(wú)效，協(xié)商不成，甲乙丙三方同意提交南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的申請(qǐng)南昌仲裁委員會(huì)仲裁。相比舊合同而言，新合同在解決合同糾紛的過(guò)程中增加了行政干預(yù)，“這也體現(xiàn)了政府服務(wù)于民的理念。因?yàn)橄嘤诔绦驈?fù)雜和費(fèi)用較高的仲裁而言，行政調(diào)解對(duì)于消費(fèi)者可以說(shuō)是最為經(jīng)濟(jì)和快捷解決糾紛的方式”，崔律師如是說(shuō)。

　　崔律師告訴記者，很多消費(fèi)者都由于不熟悉二手房交易流程造成了一些不必要的糾紛，消費(fèi)者在進(jìn)行二手房買賣時(shí)如需中介，應(yīng)找有合法證件的正規(guī)中介及經(jīng)紀(jì)人。對(duì)于買方而言，除了實(shí)地看房、了解房屋情況外，最重要的審查賣方的主體資格及相關(guān)房產(chǎn)證件，以確保簽訂合同有效和日后順利過(guò)戶。而對(duì)于賣方而言最重要的確保自己的資金及時(shí)到位。

　　文/記者王良君