新版“存抵貸”更復(fù)雜
各家銀行都曾推出過(guò)自己的“存抵貸”產(chǎn)品，只是名稱和對(duì)于“存抵貸”的具體操作上存在著一些差異。不過(guò)，從目前市場(chǎng)上運(yùn)作的“存抵貸”產(chǎn)品來(lái)看，抵減貸款利息的方式上呈現(xiàn)出更多的差異化，抵減的方式也越來(lái)越復(fù)雜。
如在興業(yè)銀行所推出的“存貸寶”業(yè)務(wù)中，不僅對(duì)于可以抵減貸款利息的比例制定了詳細(xì)的分檔，對(duì)于不同的資金量設(shè)置了相應(yīng)的扣除費(fèi)用，同時(shí)根據(jù)客戶還貸卡的級(jí)別，存款抵減貸款的比例還將有不同的浮動(dòng)，還貸卡級(jí)別越高，抵減的比例也相應(yīng)提高。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，興業(yè)銀行的一位房貸客戶張先生房貸余額為60萬(wàn)元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的7折，也就是4.158%。張先生前段時(shí)間由于出售房產(chǎn)獲得了一筆收入40萬(wàn)元，他暫時(shí)沒(méi)有提前還貸的考慮，但目前也沒(méi)有新的投資方向，因此在興業(yè)銀行開(kāi)通了“存貸寶”業(yè)務(wù)，在賬戶上存入了40萬(wàn)元。
按照興業(yè)“存貸寶”業(yè)務(wù)所制定的抵減比例分檔，20萬(wàn)元～60萬(wàn)元的存款余額可抵減的收益比例為56.53%，需要扣除的費(fèi)用是2萬(wàn)元。因此對(duì)于這筆40萬(wàn)元的資金，可供抵減貸款的部分就是40×56.53%-2=20.612萬(wàn)元。不過(guò)，張先生已經(jīng)是興業(yè)的白金卡客戶(在興業(yè)的資產(chǎn)余額大于30萬(wàn)元)，因此興業(yè)對(duì)于白金卡客戶還有一定的抵減系數(shù)上浮，白金卡客戶可以獲得的系數(shù)為1.1。按此來(lái)計(jì)算的話，張先生的40萬(wàn)元存款，1.1×40×56.53%-2=22.8732萬(wàn)元可以用來(lái)抵減貸款。
在“存貸寶”產(chǎn)品中，無(wú)論客戶的貸款利率是多少，產(chǎn)品的收益都是直接與之相對(duì)應(yīng)的。事實(shí)上，各家銀行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也都是遵循這樣的思路。如張先生目前的貸款適用的利率為4.158%，因此在計(jì)算“存貸寶”收益時(shí)也是按此利率水平來(lái)計(jì)算。可抵減部分能夠獲得的年收益就是228732元×(4.158%-0.36%)=8687.24元。此外，作為一筆40萬(wàn)元的存款，還可以獲得活期利息收益1440元，兩者相加年度收益為10127.24元。折算為年化收益的話，收益率為2.53%。
由于“存貸寶”產(chǎn)品是以按日計(jì)息的方式來(lái)計(jì)算的，存入的資金隨時(shí)可以動(dòng)用，因此不會(huì)影響到資金的流動(dòng)性。在某種程度上，我們也就可以把這一收益與市場(chǎng)上短期限產(chǎn)品的收益進(jìn)行比較。目前，短期限靈活理財(cái)產(chǎn)品的收益為1.6%～1.7%左右?？梢哉f(shuō)，如果使用這一類型的產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行大額流動(dòng)資金的運(yùn)作，還是具備一定優(yōu)勢(shì)的。
不同銀行抵減比例有差異
也有一些銀行對(duì)于“存抵貸”產(chǎn)品的設(shè)置是，存款超出一定額度(通常為5萬(wàn))的部分，按照對(duì)應(yīng)的比例來(lái)抵減貸款，并按照存款人同時(shí)享受的貸款利率來(lái)計(jì)算產(chǎn)品的收益。中信銀行的“存貸寶”業(yè)務(wù)即采用此法。
上表中列出了幾家銀行對(duì)于“存抵貸”產(chǎn)品所設(shè)置的分檔和抵扣比例。
以新近對(duì)“存貸寶”業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)的中信銀行為例，對(duì)于存款賬戶高出5萬(wàn)元的部分，中信采用了九級(jí)分檔的方式，分別對(duì)應(yīng)不同的抵扣比例。
表：各銀行房貸理財(cái)業(yè)務(wù)抵扣金額的提取比例
深發(fā)展“存抵貸” 還款賬戶存款余額 (單位：萬(wàn)元) 0-5(含) 5－10(含) 10-20(含) 20－30(含) 30-50(含) 50-60(含) 60-70(含) 70-80(含) 80－90(含) 90－100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 85% 75% 60% 65% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
中信銀行“存貸寶” 還款賬戶存款余額(單位：萬(wàn)元) 0-5(含) 5-10(含) 10-30(含) 30-50(含) 50-60(含) 60-70(含) 70-80(含) 80-90(含) 90-100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90%
平安銀行“按揭金賬戶” 還款賬戶存款余額(單位：萬(wàn)元) 0-3(含) 3-10(含) 10-30(含) 30-50(含) 50-70(含) 70-100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 40% 45% 50% 60% 70% 80%
同樣是40萬(wàn)元的活期存款，如果使用中信的“存貸寶”業(yè)務(wù)，(40-5)×50%=19.5萬(wàn)元的資金可以用于住房貸款的抵減。那么可抵減部分的年度收益就可以達(dá)到195000×(4.158%-0.36%)=7406.1元，加上活期存款的利息收益1440元，共計(jì)8846.1元，年化收益率可以達(dá)到2.21%。
值得一提的是，對(duì)于不同的資金量，銀行所制定的抵減標(biāo)準(zhǔn)往往不盡相同，一般來(lái)說(shuō)，資金量越大，可供抵減的比例也就越高，獲得的收益率也就越高。根據(jù)測(cè)算，以中信的“存貸寶”業(yè)務(wù)為例，假設(shè)貸款利率為4.158%，存款余額達(dá)到90萬(wàn)元，利用這一業(yè)務(wù)獲得的收益可以達(dá)到2.3%，存款金額達(dá)到150萬(wàn)元，收益率可以達(dá)到2.49%。
對(duì)于不同銀行這一業(yè)務(wù)的計(jì)算方式，房貸客戶可以根據(jù)銀行的規(guī)定、自己適用的利率水平、存款金額等進(jìn)行計(jì)算。
另外需要指出的是，上述的這些產(chǎn)品盡管目的都在于抵減房貸所產(chǎn)生的利息，但是他們的收益是以理財(cái)產(chǎn)品的收益方式另行進(jìn)行結(jié)算，按照指定的周期分配到存款人的賬戶中。因此，對(duì)于既有的房貸，還是應(yīng)當(dāng)原定的還款計(jì)劃進(jìn)行還款。
也有一些銀行對(duì)于“存抵貸”產(chǎn)品的設(shè)置是，存款超出一定額度(通常為5萬(wàn))的部分，按照對(duì)應(yīng)的比例來(lái)抵減貸款，并按照存款人同時(shí)享受的貸款利率來(lái)計(jì)算產(chǎn)品的收益。中信銀行的“存貸寶”業(yè)務(wù)即采用此法。
上表中列出了幾家銀行對(duì)于“存抵貸”產(chǎn)品所設(shè)置的分檔和抵扣比例。
以新近對(duì)“存貸寶”業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)的中信銀行為例，對(duì)于存款賬戶高出5萬(wàn)元的部分，中信采用了九級(jí)分檔的方式，分別對(duì)應(yīng)不同的抵扣比例。
表：各銀行房貸理財(cái)業(yè)務(wù)抵扣金額的提取比例
深發(fā)展“存抵貸” 還款賬戶存款余額 (單位：萬(wàn)元) 0-5(含) 5－10(含) 10-20(含) 20－30(含) 30-50(含) 50-60(含) 60-70(含) 70-80(含) 80－90(含) 90－100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 85% 75% 60% 65% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
中信銀行“存貸寶” 還款賬戶存款余額(單位：萬(wàn)元) 0-5(含) 5-10(含) 10-30(含) 30-50(含) 50-60(含) 60-70(含) 70-80(含) 80-90(含) 90-100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90%
平安銀行“按揭金賬戶” 還款賬戶存款余額(單位：萬(wàn)元) 0-3(含) 3-10(含) 10-30(含) 30-50(含) 50-70(含) 70-100(含) 100以上
抵扣金額提取比例 0 40% 45% 50% 60% 70% 80%
同樣是40萬(wàn)元的活期存款，如果使用中信的“存貸寶”業(yè)務(wù)，(40-5)×50%=19.5萬(wàn)元的資金可以用于住房貸款的抵減。那么可抵減部分的年度收益就可以達(dá)到195000×(4.158%-0.36%)=7406.1元，加上活期存款的利息收益1440元，共計(jì)8846.1元，年化收益率可以達(dá)到2.21%。
值得一提的是，對(duì)于不同的資金量，銀行所制定的抵減標(biāo)準(zhǔn)往往不盡相同，一般來(lái)說(shuō)，資金量越大，可供抵減的比例也就越高，獲得的收益率也就越高。根據(jù)測(cè)算，以中信的“存貸寶”業(yè)務(wù)為例，假設(shè)貸款利率為4.158%，存款余額達(dá)到90萬(wàn)元，利用這一業(yè)務(wù)獲得的收益可以達(dá)到2.3%，存款金額達(dá)到150萬(wàn)元，收益率可以達(dá)到2.49%。
對(duì)于不同銀行這一業(yè)務(wù)的計(jì)算方式，房貸客戶可以根據(jù)銀行的規(guī)定、自己適用的利率水平、存款金額等進(jìn)行計(jì)算。
另外需要指出的是，上述的這些產(chǎn)品盡管目的都在于抵減房貸所產(chǎn)生的利息，但是他們的收益是以理財(cái)產(chǎn)品的收益方式另行進(jìn)行結(jié)算，按照指定的周期分配到存款人的賬戶中。因此，對(duì)于既有的房貸，還是應(yīng)當(dāng)原定的還款計(jì)劃進(jìn)行還款。
以存抵貸縮減貸款期限
外資銀行的“存抵貸”產(chǎn)品則使用了另外一種模式，存款抵減貸款獲得的收益并不是以“理財(cái)收益”的名義結(jié)算到個(gè)人賬戶，而是直接用于房貸期限的縮減。通過(guò)在存款賬戶上存入資金的方式，原有的還款計(jì)劃就會(huì)由銀行系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，同樣的貸款額，同樣的每月還款，貸款期限卻可以較大幅度地縮減，實(shí)質(zhì)上起到降低利息的作用。
同時(shí)，與中資行產(chǎn)品所不同的是，渣打、南洋商業(yè)銀行等推出的以存抵貸產(chǎn)品可以采用全額抵減的方式，也就是說(shuō)存入的資金無(wú)需按照指定比例，而是全部進(jìn)行貸款的抵減，這一點(diǎn)上還是具備很大的優(yōu)勢(shì)的。在這兩家銀行，無(wú)論是人民幣房貸或是外幣房貸，都適用于以存抵貸的產(chǎn)品。
如渣打的“活力貸”產(chǎn)品就是其中的代表。渣打的工作人員介紹說(shuō)，渣打系統(tǒng)采用每日結(jié)算的方式，存款賬戶上的資金從當(dāng)日的計(jì)息基數(shù)中抵消，這樣下來(lái)，貸款的應(yīng)計(jì)利息就會(huì)相應(yīng)地減少，因此月供款中的更多比例將直接用于償還貸款的本金，從而縮短了貸款的年限。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人張先生為改善居住條件，購(gòu)買了一套新房，貸款金額為110萬(wàn)元，還款期限為30年。以5%的住房貸款利率來(lái)計(jì)算，張先生每個(gè)月的還款金額為5905元。如果張先生每個(gè)月除去消費(fèi)和房貸月供之外，每月平均還可以節(jié)余4000元，存在渣打的存款賬戶上。
那么這部分存款，就可以按日從當(dāng)期的貸款基數(shù)中進(jìn)行抵減，從而降低了貸款的應(yīng)還利息。假設(shè)張先生每個(gè)月都保證賬戶上4000元的結(jié)余，那么通過(guò)相應(yīng)計(jì)算可以得到張先生的貸款只需要23年左右就可以還清，比原定計(jì)劃縮短了7年左右。
南洋商業(yè)銀行的“置理想”賬戶亦是使用了同樣的原理。利用“置理想”賬戶所提供的綜合財(cái)務(wù)方案，以“存抵貸”的方式達(dá)到節(jié)省利息的方式，但“置理想”的收益也是主要以縮短貸款期限的方式來(lái)體現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)于存款賬戶上的資金，可以全額來(lái)抵減對(duì)應(yīng)的貸款利息，以達(dá)到縮減貸款期限的目的。
不過(guò)由于“活力貸”、“置理想”產(chǎn)品中，具體對(duì)于貸款期限的影響需經(jīng)過(guò)銀行特定的程式進(jìn)行計(jì)算，因此建議貸款人直接向銀行進(jìn)行具體的咨詢。
外資銀行的“存抵貸”產(chǎn)品則使用了另外一種模式，存款抵減貸款獲得的收益并不是以“理財(cái)收益”的名義結(jié)算到個(gè)人賬戶，而是直接用于房貸期限的縮減。通過(guò)在存款賬戶上存入資金的方式，原有的還款計(jì)劃就會(huì)由銀行系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，同樣的貸款額，同樣的每月還款，貸款期限卻可以較大幅度地縮減，實(shí)質(zhì)上起到降低利息的作用。
同時(shí)，與中資行產(chǎn)品所不同的是，渣打、南洋商業(yè)銀行等推出的以存抵貸產(chǎn)品可以采用全額抵減的方式，也就是說(shuō)存入的資金無(wú)需按照指定比例，而是全部進(jìn)行貸款的抵減，這一點(diǎn)上還是具備很大的優(yōu)勢(shì)的。在這兩家銀行，無(wú)論是人民幣房貸或是外幣房貸，都適用于以存抵貸的產(chǎn)品。
如渣打的“活力貸”產(chǎn)品就是其中的代表。渣打的工作人員介紹說(shuō)，渣打系統(tǒng)采用每日結(jié)算的方式，存款賬戶上的資金從當(dāng)日的計(jì)息基數(shù)中抵消，這樣下來(lái)，貸款的應(yīng)計(jì)利息就會(huì)相應(yīng)地減少，因此月供款中的更多比例將直接用于償還貸款的本金，從而縮短了貸款的年限。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人張先生為改善居住條件，購(gòu)買了一套新房，貸款金額為110萬(wàn)元，還款期限為30年。以5%的住房貸款利率來(lái)計(jì)算，張先生每個(gè)月的還款金額為5905元。如果張先生每個(gè)月除去消費(fèi)和房貸月供之外，每月平均還可以節(jié)余4000元，存在渣打的存款賬戶上。
那么這部分存款，就可以按日從當(dāng)期的貸款基數(shù)中進(jìn)行抵減，從而降低了貸款的應(yīng)還利息。假設(shè)張先生每個(gè)月都保證賬戶上4000元的結(jié)余，那么通過(guò)相應(yīng)計(jì)算可以得到張先生的貸款只需要23年左右就可以還清，比原定計(jì)劃縮短了7年左右。
南洋商業(yè)銀行的“置理想”賬戶亦是使用了同樣的原理。利用“置理想”賬戶所提供的綜合財(cái)務(wù)方案，以“存抵貸”的方式達(dá)到節(jié)省利息的方式，但“置理想”的收益也是主要以縮短貸款期限的方式來(lái)體現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)于存款賬戶上的資金，可以全額來(lái)抵減對(duì)應(yīng)的貸款利息，以達(dá)到縮減貸款期限的目的。
不過(guò)由于“活力貸”、“置理想”產(chǎn)品中，具體對(duì)于貸款期限的影響需經(jīng)過(guò)銀行特定的程式進(jìn)行計(jì)算，因此建議貸款人直接向銀行進(jìn)行具體的咨詢。
