在房?jī)r(jià)“維穩(wěn)”的大背景下，地方政府的土地出讓方式屢有創(chuàng)新之舉。北京近期準(zhǔn)備以“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式出讓一宗住宅用地，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

據(jù)北京市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的掛牌交易方式，就是在確定地價(jià)的情況下，以“價(jià)低者得”的原則，由競(jìng)買人競(jìng)報(bào)未來在該宗地上建設(shè)的商品住房的銷售價(jià)格，承諾房屋銷售價(jià)格最低者為競(jìng)得人。

資料顯示，本次出讓的地塊位于北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛秤村，土地面積約19萬平方米，總建筑規(guī)模約38萬平方米，其中商品住房面積約28萬平方米，是近年來北京市西部地區(qū)推出的最大規(guī)模的居住用地。該宗地東距西六環(huán)路僅約1公里，距地鐵S1線直線距離約2公里。

該宗地出讓地價(jià)限定為人民幣222285萬元（含土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)80230.61萬元），房屋銷售價(jià)格最高限價(jià)為13600元/平方米，競(jìng)買人按照不少于50元/平方米的競(jìng)價(jià)階梯向下投報(bào)承諾房屋銷售價(jià)格。

本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面積為120平方米，且滿足套型建筑面積90平方米以下的住宅房屋不低于總住宅建筑規(guī)模70%的要求。在銷售對(duì)象上，將優(yōu)先用于滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉介紹稱，此次地塊限定的最高售價(jià)低于區(qū)域目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，門頭溝年內(nèi)供應(yīng)的唯一期房住宅項(xiàng)目為綠島水岸，均價(jià)21000元平方米，區(qū)域內(nèi)普通商品房均價(jià)在18000元左右，二手房均價(jià)在1.5萬~1.8萬元/平方米。

他認(rèn)為，北京商品房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸郊區(qū)化，郊區(qū)熱點(diǎn)新城的住宅土地供應(yīng)，模式和價(jià)格將對(duì)整體市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生巨大影響。本地塊出讓方式是首次采取房?jī)r(jià)下調(diào)的模式。這一模式很可能在北京郊區(qū)大規(guī)模推廣，直接影響到在售住宅項(xiàng)目的價(jià)格。

此番土地出讓，除了能達(dá)到直接控制房?jī)r(jià)的目的，地方政府的土地收益也未受到損失。

以上述價(jià)格計(jì)算，此番出讓的地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過了5800元/平方米，而上月北京住總和北京駿洋房地產(chǎn)聯(lián)合體也在門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)拿下了一宗住宅用地，樓面價(jià)格也不過是5582元/平方米左右。

此番出讓土地如果交易成功，企業(yè)就會(huì)向政府交納222285萬元，其中土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)是80230.61萬元。一般而言，土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)被視為土地的一級(jí)開發(fā)成本。由此觀之，政府的土地純收益并不少。

接近6000元的樓面價(jià)，未來最高售價(jià)不能高于13600元，這留給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空間并不大。業(yè)界擔(dān)憂，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間被鎖死，將影響房企的參與熱情。

“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”這種做法并非北京首創(chuàng)，去年10月份，深圳便在全國(guó)首度采用“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”模式出讓了一塊安居房用地。京深兩地的做法雖在字眼上略有差別，但內(nèi)涵基本相同。

國(guó)土資源部今年年初曾專門派出專題調(diào)研組對(duì)深圳的做法進(jìn)行了調(diào)研，深圳土地出讓部門便曾向調(diào)研組表示，未來推廣“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”出讓方式時(shí)，理順出讓機(jī)制，科學(xué)合理確定房?jī)r(jià)和地價(jià)是一個(gè)難題。如果最高限價(jià)定得過低，加上其他一系列“較為苛刻”的出讓條件，導(dǎo)致準(zhǔn)入門檻過高，會(huì)將絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒之門外。而一旦土地市場(chǎng)被一兩家企業(yè)壟斷，土地的招拍掛就可能失去其公平性。