風(fēng)云變幻，樓市中不確定因素太多。南昌樓市普通住宅雖然成交量還在上漲，但市場(chǎng)基本面還很薄弱，經(jīng)不起政策和利空消息的考驗(yàn)，從緊的政策或者利空消息一出，可能今日熱情洶涌的購(gòu)房者，明日就急速退潮了。普通住宅在成交均價(jià)慢漲中保持成交量的穩(wěn)定。而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時(shí)風(fēng)云再起，成交量、成交均價(jià)都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

　　受“七城會(huì)”和地鐵站順利建設(shè)影響，南昌樓市商潮涌動(dòng)，地鐵商業(yè)受到市場(chǎng)投資者的追捧。地鐵商鋪和地鐵附近的寫(xiě)字樓尤其收到投資客的搶購(gòu)，同時(shí)，隨著城市交通的不斷完善，城市不斷擴(kuò)容，新的商業(yè)中心正在逐步形成，新商業(yè)中心沿街商鋪也成市場(chǎng)的焦點(diǎn)。而作為新崛起的CBD紅谷灘，各種商業(yè)利好積聚，市場(chǎng)“錢(qián)潮”也正在快速涌進(jìn)這個(gè)區(qū)域。從非住宅成交數(shù)據(jù)也顯示，紅谷灘的崛起引發(fā)了南昌商業(yè)地產(chǎn)成交量爆發(fā)。

　　上周新建商品房成交644套

　　據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（8月1日~7日），南昌新建商品房共成交644套，其中新建商品房住宅總成交套數(shù)為327套，日均成交46套，環(huán)比下跌23.7%，新建商品房住宅成交總面積為4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20%；非住宅產(chǎn)品成交總套數(shù)為317套，日均成交41套，環(huán)比上漲89%，成交總面積為2.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲66%。從數(shù)據(jù)上看，非住宅產(chǎn)品周成交量首次和住宅產(chǎn)品基本持平，市場(chǎng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)旺銷(xiāo)的勝景。

　　上周新建住宅成交量出現(xiàn)了一定下跌，一方面是市場(chǎng)普通住宅新推房源多少有關(guān)，上周普通住宅只有小量項(xiàng)目房源加推，而沒(méi)有一個(gè)新項(xiàng)目入市，這樣自然銷(xiāo)售無(wú)法形成大規(guī)模的成交量。受政策的影響，普通住宅在限購(gòu)、限貸的情形下，二套房以上都需要全額付款，其信貸杠桿已經(jīng)大幅縮短，其投資成本也在增加，甚至和商業(yè)地產(chǎn)投資一樣。這樣普通住宅投資已經(jīng)沒(méi)有了信貸杠桿優(yōu)勢(shì)，而其投資回報(bào)率又不如商業(yè)地產(chǎn)，于是商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。受商業(yè)地產(chǎn)熱捧的影響，相當(dāng)一部分投資資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行商鋪、寫(xiě)字樓和公寓的購(gòu)買(mǎi)。商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)率影響了投資客的投資理念，以前只投資普通住宅、低投資、低風(fēng)險(xiǎn)的保守投資理念正逐漸向高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率的投資理念轉(zhuǎn)變。而這種投資理念的轉(zhuǎn)變讓許多投資資本進(jìn)入非住宅市場(chǎng)。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的火熱也促使了人們投資理念的改變。

　　紅谷灘崛起引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)成交量放量

　　上周，紅谷灘非住宅產(chǎn)品成交233套，占全市區(qū)域非住宅產(chǎn)品成交量的二分之一強(qiáng)。投資客對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱衷，主要是基于對(duì)紅谷灘發(fā)展前景的看好。數(shù)據(jù)也證明，今年以來(lái)，紅谷灘一直是非住宅成交量的“重鎮(zhèn)”，一直是市場(chǎng)的焦點(diǎn)。隨著老城區(qū)人口不斷向紅谷灘分流，紅谷灘人氣漸旺，同時(shí)，城市化進(jìn)程不斷加劇，地級(jí)市人口向南昌涌進(jìn)，而紅谷灘是其首選。居住人口的激增，人流涌動(dòng)，商業(yè)也開(kāi)始旺盛起來(lái)。而以綠地中央廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及南昌銅鑼灣廣場(chǎng)為代表的城市綜合體不斷出現(xiàn)，為南昌人打造了世界級(jí)的購(gòu)物中心和提供了更為舒適的購(gòu)物體驗(yàn)。同時(shí)以時(shí)間廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、鼎峰中央為代表的與一線城市持平的寫(xiě)字樓產(chǎn)品不斷呈現(xiàn)，為全國(guó)戰(zhàn)略的企業(yè)提供了中部總部基地，以及為向有志于全省發(fā)展的地級(jí)市企業(yè)提供了更為優(yōu)越的總部中心。同時(shí)南昌市規(guī)劃的1號(hào)、2號(hào)和5號(hào)地鐵線都穿紅谷灘而過(guò)，交通便利，同時(shí)紅谷灘區(qū)域路網(wǎng)工程正在合理化改造，隨著區(qū)域立體交通的完善，對(duì)紅谷灘商業(yè)又是一個(gè)巨大的刺激。

　　上周，紅谷灘商業(yè)地產(chǎn)成交量激增，一方面受紅谷灘商業(yè)氛圍漸濃，城市CBD漸成的大環(huán)境的影響，另一方面是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期地鐵鉆鋪，名門(mén)世家沿街商鋪的集中銷(xiāo)售，以及時(shí)間廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的集中推盤(pán)所致。受地鐵建設(shè)利好消息的刺激以及對(duì)未來(lái)地鐵商業(yè)的前景看好，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期地鐵鉆鋪一經(jīng)推出，即受到市場(chǎng)投資客的搶購(gòu)。同時(shí)，隨著綠地中央廣場(chǎng)的出現(xiàn)，世貿(mào)路和會(huì)展路變成城市中軸，而地處世貿(mào)路和會(huì)展路中心的名門(mén)世家沿街商鋪也受到市場(chǎng)的追捧，成交均價(jià)和成交量一路上揚(yáng)。隨著以財(cái)富廣場(chǎng)為代表的老城區(qū)寫(xiě)字樓的“落寞”，全國(guó)公司進(jìn)入南昌市場(chǎng)，辦公首選紅谷灘，地級(jí)市企業(yè)在昌選總部基地，辦公地點(diǎn)也首選紅谷灘，由此紅谷灘寫(xiě)字樓也成為市場(chǎng)投資的“香餑餑”，行情看漲，而在此時(shí)，時(shí)間廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、鼎峰中央等寫(xiě)字樓的適時(shí)推出，也是非住宅地產(chǎn)周成交量出現(xiàn)大增的主要原因。

　　由于普通住宅受調(diào)控政策影響較大，普通住宅的周成交量會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，而紅谷灘商業(yè)剛剛起步，其商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將是投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　文/記者廖林立