馬光遠 經(jīng)濟學博士

8月10日，國務院法制辦對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定(修訂征求意見稿)》公開征求意見。該意見稿最引人注目的規(guī)定是關于開發(fā)商捂盤惜售，哄抬房價的具體處罰標準：意見稿明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價，經(jīng)有關行政主管部門查實，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

即使以最高3萬元的罰款標準衡量，現(xiàn)在只能在北京五環(huán)邊上買一平米的房子，這樣的處罰，與其視為對開發(fā)商的懲罰，毋寧視為對開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售、哄抬房價等行為的變相鼓勵。

“哄抬房價，罰酒三杯”，在多年來房價調控的過程中，政府有關部門總是三令五申地強調嚴禁捂盤惜售，哄抬房價云云，但由于沒有硬性的控制措施，以及違法成本幾乎可以忽略不計，每每房價上漲，捂盤惜售、哄抬房價幾乎成了所有開發(fā)商集體行動的邏輯。典型的案例是去年4月，位于北京市朝陽區(qū)五里橋附近的兩幢樓開盤引爆上千人的糾紛。早在去年4月3日，上千名購房者在某樓盤連夜排號交付“定金”2萬元之后，售樓方給予了兩項口頭優(yōu)惠政策。等到開盤時，售樓方突然宣布：售價比當初承諾的價格每平方米上漲4000元，均價最高達2.8萬元，且之前的優(yōu)惠政策全部無效。一個晚上每平米暴漲4000元，每套房子漲了幾十萬元，開發(fā)商一夜之間就憑空賺了上億元。對于這樣的行為，北京的住建部門在整個糾紛發(fā)生過程中自始至終沒有露面，盡管有媒體的曝光，但最終不了了之。

相同的案例還有今年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》。今年6月24日，國家發(fā)改委對8個城市50多個在售樓盤開展明碼標價情況檢查，發(fā)現(xiàn)12家房地產(chǎn)企業(yè)違反商品房明碼標價規(guī)定，并對違規(guī)企業(yè)進行了處罰。檢查的50個樓盤12個出了問題，違法率在20%以上，違反明碼標價規(guī)定的不乏中海、金隅、金地、保利等業(yè)內知名企業(yè)。而處罰的金額則更令人尋味：12家開發(fā)商，總共罰款360萬元，平均每家30萬元，差不多就是10平米的面積，而罰款總額不夠在一線城市買一套地段好的房子。

筆者一直認為，鑒于中國房地產(chǎn)市場長期以來的信息不透明，以及購房者處于絕對劣勢的狀況，通過嚴格的法規(guī)，對哄抬房價、捂盤惜售以及開發(fā)商的價格欺詐行為進行規(guī)范和懲罰，能夠在某種程度上改變購房者的信息不對稱，對于開發(fā)商而言，是一個有力的約束，對于規(guī)范房地產(chǎn)的交易秩序和制度建設大有裨益，遏制開發(fā)商對價格信息的壟斷，還購房者的知情權。

然而令人遺憾的是，一旦開發(fā)商觸動這些條款，即使按照最高的處罰標準，對于財大氣粗的開發(fā)商而言無疑幾乎可以忽略不計，在違法成本幾乎等于零的情況下，開發(fā)商寧可選擇價格違法獲取暴利，而不會遵守明碼標價、不得哄抬房價等規(guī)定。因為這實在是一個簡單到不能再簡單的算術題。因此，即使這樣的規(guī)定本身的積極意義自不待言，但在處罰如同“罰酒”的情況下，既無法約束開發(fā)商，更無法維護市場秩序，最終成為束之高閣的廢棄品。似乎為了安撫購房者，《商品房銷售明碼標價規(guī)定》還規(guī)定了“賠償制度”，是這樣寫的：“房地產(chǎn)企業(yè)應當對所售房屋進行標價，每一單獨使用的房屋價格均應當公開；并且在三個月之內不得調整，如需要調整的則應當在網(wǎng)站上明示；對于不明示房屋價格的，每位消費者(包括簽訂合同及未簽訂合同的)均可以提出5000元的賠償請求。”面對高漲的房價，5000元的賠償無疑是對購房者的調戲和調侃。

無論是立法，還是制度建設，都是極其嚴肅之事項，制度要得到遵守，要得到宗教般的虔誠，制度本身的合理性和嚴肅性是必不可少的。筆者倒是希望在對房地產(chǎn)領域的違法進行處罰的時候，真的可以學學歐美等國的立法真諦，違法成本應該高于違法收益，這是法律存在的基本前提。歐美等國的價格秩序之所以井然，絕非因為溫情脈脈的處罰，而是動輒數(shù)億美元甚至數(shù)十億美元的罰單換得的結果。真正法治社會的建立不是調情，不是兒戲，而是罰得違法者絕不敢以身試法。