??? 【《證券市場(chǎng)周刊》記者 王金】房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)一年半，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)開始顯現(xiàn)，然而在五次加息、取消七折利率的基礎(chǔ)上，購(gòu)房成本不降反升。開發(fā)商的暴利時(shí)代終結(jié)了，暴利轉(zhuǎn)移到了銀行?？傊?，目前看來(lái)，離“還利于民”更加遙遠(yuǎn)。

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　　萬(wàn)科再現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，這些城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)，包括天津、南京、三亞、成都、廈門等。持平的有14個(gè)，包括北京、杭州、合肥、無(wú)錫等。其中，上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)成交量持續(xù)萎縮，成交價(jià)雖有小幅上漲，但環(huán)比漲幅沒(méi)有超過(guò)0.2%。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有19個(gè)，包括北京、天津、南京、三亞、重慶等，持平的城市有12個(gè)，包括深圳、杭州、長(zhǎng)沙、青島等。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)乃至回落的跡象更為明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)效果，大多數(shù)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購(gòu)范圍的擴(kuò)大和保障房的大量入市，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控效果會(huì)更加明顯。

　　本刊5月13日發(fā)表的《房?jī)r(jià)拐點(diǎn)臨近》已闡述過(guò)，在房地產(chǎn)調(diào)控這場(chǎng)持久戰(zhàn)中，力量的對(duì)比瞬息萬(wàn)變。只要中央政府的決心不變，開發(fā)商的實(shí)力將被不斷消耗。以目前的情形分析，如果流動(dòng)性持續(xù)全面收緊，導(dǎo)致外部融資切斷，需求真實(shí)萎縮，旺銷窗口遲遲打不開，存貨又不斷堆積，那么開發(fā)商真的要歇菜了，降價(jià)拐點(diǎn)即將來(lái)臨。

　　而且，如果名義房?jī)r(jià)停止上漲，CPI又保持在5%以上，那么實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)下降。

　　現(xiàn)在看來(lái)，名義房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)正在顯現(xiàn)。

　　布局全國(guó)的房企龍頭萬(wàn)科（000002.SZ）一直以開盤首月去化率60%作為制定價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。雖然自本輪調(diào)控以來(lái)，萬(wàn)科從未提及“降價(jià)”，但在這種根據(jù)市場(chǎng)行情浮動(dòng)以保證快速周轉(zhuǎn)的定價(jià)機(jī)制下，我們可以看到：萬(wàn)科2011年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，銷售金額656.5億元，均價(jià)11600元/平方米。而2010年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元，均價(jià)12050元/平方米。上半年均價(jià)較去年全年下降4%?？梢?jiàn)萬(wàn)科上半年的業(yè)績(jī)建立在以價(jià)換量的基礎(chǔ)上。近年來(lái)萬(wàn)科銷售均價(jià)一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點(diǎn)論降價(jià)以來(lái)，萬(wàn)科的第二個(gè)價(jià)格拐點(diǎn)。

　　其他大型開發(fā)商、名樓盤打折的個(gè)案近幾個(gè)月層出不窮，不勝枚舉。

　　不少開發(fā)商在下半年結(jié)束觀望，重新制定價(jià)格策略。北京本地龍頭公司首開股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年將在提高去化速度的基礎(chǔ)上，采取有競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)策略，比之前有一定幅度的下調(diào)，主要是隨行就市地制定價(jià)格。這也是開發(fā)商普遍采取的策略。據(jù)了解，目前首開股份開發(fā)的樓盤打折力度不等。其中，中端產(chǎn)品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價(jià)24000元/平方米，1居減14萬(wàn)元，2居減18萬(wàn)元，3居減19萬(wàn)元，復(fù)式減33萬(wàn)元，打折幅度超過(guò)10%。

　　可以預(yù)見(jiàn)，由于5月份的傳統(tǒng)地產(chǎn)旺季沒(méi)有如期出現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)“金九銀十”不再抱有不切實(shí)際的希望，下半年大面積主動(dòng)降價(jià)出逃的情況幾乎已成定局。

　　二手房市場(chǎng)的反應(yīng)更為靈敏。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月北京 90-144平米的兩居與144平米以上三居的價(jià)格指數(shù)都環(huán)比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，上海144平米以上的三居價(jià)格指數(shù)也環(huán)比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。同樣，一些重點(diǎn)二線城市如南京、鄭州、福州等，其二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)了下行趨勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)降20% 購(gòu)房成本方持平

　　房子降價(jià)固然大快人心，這是經(jīng)過(guò)一年多的持續(xù)努力打下來(lái)的，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的初步成果。然而，先別盲目樂(lè)觀，房子降價(jià)和購(gòu)房成本下降是同一回事嗎？

　　假設(shè)一種情境，一位擁有北京戶口打算購(gòu)買婚房的首次購(gòu)房者，在東五環(huán)看中了一套標(biāo)價(jià)200萬(wàn)元的房子。在2010年4月調(diào)控之前，當(dāng)時(shí)的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率打7折，按揭基準(zhǔn)利率執(zhí)行2008年12月23日調(diào)整的五年期以上為5.94%。

　　按此標(biāo)準(zhǔn)貸款30年，需繳納首付40萬(wàn)元，貸款總額160萬(wàn)元，月供7785元，還款總額約280萬(wàn)元。該房總成本約320萬(wàn)元。

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　　調(diào)控之后，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率。經(jīng)過(guò)2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，基準(zhǔn)利率上調(diào)1.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后五年以上按揭貸款基準(zhǔn)利率7.05%。

　　按照北京市目前比較狠的折扣，如果上述房子降價(jià)10%達(dá)到180萬(wàn)元，那么貸款30年需繳納首付54萬(wàn)元，貸款總額126萬(wàn)元，月供8425元，還款總額約303萬(wàn)元。該房總成本約357萬(wàn)元(參見(jiàn)表)。

　　通過(guò)以上對(duì)比，可以清晰地看出，調(diào)控后100萬(wàn)元的按揭貸款，利息成本較調(diào)控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上漲38%。

　　因而，歷時(shí)一年半之久的調(diào)控之后，即便在房?jī)r(jià)下調(diào)10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來(lái)的是首付成本上漲35%，月供成本以及還款總額上漲8.2%，購(gòu)房總成本上漲11.6%的驚人局面！

　　所不同的僅僅是，利潤(rùn)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到銀行的錢袋子里，而購(gòu)房者需要承擔(dān)更高昂的購(gòu)房成本。

　　另外，相當(dāng)多的剛性需求者，購(gòu)房權(quán)利還受到了限制！

　　上述例子雖然是情景假設(shè)，然而由于利率政策各地差異不大，這個(gè)模型目前具有普適性。那么，房?jī)r(jià)究竟要下調(diào)多少，首貸購(gòu)房者的成本才能回到調(diào)控之前的水平呢？

　　答案是20%。

　　房?jī)r(jià)需要在調(diào)控前基礎(chǔ)上下降20%，首貸購(gòu)房者的購(gòu)房成本才和調(diào)控之前持平。只有房?jī)r(jià)下調(diào)30%，首貸購(gòu)房者才能夠得到13%的優(yōu)惠。如果房?jī)r(jià)未降，則購(gòu)房成本上漲24%。