“未來兩個(gè)月內(nèi)，在嚴(yán)厲的限購及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應(yīng)的持續(xù)增加，價(jià)格下跌將是大勢所趨。”8月16日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的一份研究報(bào)告如是預(yù)計(jì)。

據(jù)中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島8個(gè)城市，8月5日-8月11日的新房成交量環(huán)比（較7月29日-8月4日成交量）下挫約15%。其中，深圳更是環(huán)比大幅下降50%，北京連續(xù)兩周的周成交量均處于今年以來的低位。

二手住宅市場同樣持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，，8月5日-8月11日京滬深穗津5市的二手房成交量環(huán)比降幅有擴(kuò)大趨勢，其中，廣州和深圳環(huán)比降幅分別達(dá)到63%和64%。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，今年三季度，全國各大城市房價(jià)會有所調(diào)整，交易量會隨著“金九銀十”的到來而有所上漲。如果價(jià)格下調(diào)空間較大，成交也會相應(yīng)放量。

“金九銀十”難現(xiàn)輝煌

降價(jià)已經(jīng)成了部分開發(fā)商緩解壓力的重要策略選項(xiàng)。

前述中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測顯示，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪。而品牌開發(fā)商的率先降價(jià)，將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個(gè)城市的房價(jià)將率先進(jìn)入下降通道。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，市場的持續(xù)低迷不振，主要在于空前嚴(yán)厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。預(yù)計(jì)至今年年底，隨著供應(yīng)壓力的不斷增大，政策效應(yīng)最終將體現(xiàn)為降價(jià)的全面蔓延。往年的“金九銀十”的價(jià)量齊升的景象，預(yù)計(jì)今年較難重現(xiàn)。

陳晟則認(rèn)為，近期樓市低迷跟淡季的市場周期有關(guān)。在“金九銀十”來臨前的8月，開發(fā)商更多地選擇按兵不動(dòng)蓄勢待發(fā)，加強(qiáng)客源蓄水，制定價(jià)格策略，為9月后的入市做準(zhǔn)備。而不少買房人也持觀望態(tài)度，對后市降價(jià)期待較為濃厚。

中房信分析師薛建雄稱，除了上海在7月下旬出現(xiàn)了一輪反彈行情外，全國其他一二線城市成交都很低迷。預(yù)計(jì)8月底9月初，市場會繼續(xù)出現(xiàn)9折左右的價(jià)格下調(diào)行情。開發(fā)商將會通過促銷啟動(dòng)市場回暖，總體市場將會出現(xiàn)3%~5%的降價(jià)，具體到各個(gè)樓盤，之前打9.5折、9.6折仍然賣不動(dòng)的，可能會打9折、8.5折，甚至個(gè)別打8折。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔也說，9、10月份是開發(fā)商不容錯(cuò)過的機(jī)會，到時(shí)不管供應(yīng)還是成交都會有一定反彈。

住宅庫存仍處高位

值得一提的是，多個(gè)城市的住宅庫存仍處高位。

前述中原地產(chǎn)最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月29日-8月4日，北京、上海和廣州等地的新增供應(yīng)合計(jì)達(dá)到97萬平方米，為今年以來的歷史高位，供過于求顯著，造成存量高位運(yùn)行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青島等城市的新房存量水平，已連續(xù)數(shù)周在今年以來的歷史高位徘徊。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)截至7月17日的統(tǒng)計(jì)顯示，上海市新房存量面積約為865萬平方米。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申稱，按6月份成交水平估算，這一存量夠近11個(gè)月消化。

庫存高企的同時(shí)，開發(fā)商的推盤步伐并未停滯。

中原地產(chǎn)分析師劉淵稱，最近4個(gè)月以來，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度。這表明開發(fā)商已意識到調(diào)控非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價(jià)來刺激銷售已成眾多開發(fā)商近期的首選。

劉淵說，未來2個(gè)月將是開發(fā)商集中推盤的時(shí)期，屆時(shí)受日漸增大的資金壓力影響，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將會進(jìn)一步放量。

據(jù)克而瑞分析師楊晨青介紹，市場自二季度起的一波企穩(wěn)反彈的勢頭基本中斷，其原因是供求兩方面共同作用的結(jié)果。從供應(yīng)來看，有六成的城市7月新增供應(yīng)量出現(xiàn)下滑；從需求方來看，購房急迫性最強(qiáng)烈的首次置業(yè)首次改善類需求，熱度相比5、6月份出現(xiàn)回落。

楊晨青認(rèn)為，由于當(dāng)前市場潛在的需求依然可觀，如果8、9月份樓市政策面能夠繼續(xù)保持當(dāng)前相對平靜的狀態(tài)，只要供應(yīng)量能夠提升，市場成交量依然有很大機(jī)會隨之回升。

楊晨青說，今年下半年市場走勢中，主要的不確定因素是政策面。理性看，政府目前手中可打的政策牌依然比較多，因此下半年一二線城市市場重演去年瘋狂的可能性很小。