98家上市房企背負1.01萬億巨債?資金鏈越來越緊

　　在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。同時，業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。?

　　資金緊張，業(yè)績下滑，但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發(fā)商看來，全新樓盤售價低于吹風價，或者是原樓盤新項目售價不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。?

　　為什么開發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價？記者試圖尋求答案。文/表?本報記者?蔣悅飛、張忠安?

　　開發(fā)商的悖論?

　　降價風聲緊?實質(zhì)性降價仍是未來時?

　　溫州出現(xiàn)了拋貨潮，富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中報發(fā)布會上表示，富力公司在價格上已下調(diào)10%，預(yù)計下半年還將作出調(diào)整。但實質(zhì)性的降價仍是未來時。?

　　7月份全國70個大中城市房價報告顯示，?70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。?

　　來自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上，市民實際承受的房價上漲幅度更高：廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價高達13218元/平方米，同比上升17.8%?！邦A(yù)計9月份前后房價將首次出現(xiàn)環(huán)比負增長?！币拙又袊念A(yù)言能否成真？?

　　開發(fā)商的資金?

　　資金鏈緊?業(yè)績下滑?

　　開發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平?

　　不降價，并不是說開發(fā)商的日子很好過。實際上，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。?

　　來自CREIS和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2011年1~5月，開發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達到歷史最高，已經(jīng)和2008年金融危機時持平。一季度開發(fā)貸款額度僅為0.17萬億元，同比降48%。?

　　股權(quán)融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實屬罕見。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準備上市，但沒有一家成行，相反有一家公司，復地還退市了。?

　　另外，中國指數(shù)研究院的報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來穩(wěn)定在1%左右。?

　　萬億債務(wù)或使?

　　房企投資降速?

　　截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報，累計實現(xiàn)凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。?

　　“萬保招金”這四大龍頭業(yè)績增幅也多數(shù)表現(xiàn)不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績增長71.74%外，萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%，而金地集團更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。?

　　債務(wù)增幅高于業(yè)績增幅?

　　而上市房企平均資產(chǎn)負債率超過60%。截至今年6月30日，這些公司的債務(wù)總額達10102.7億元，同比增長43%，遠高于業(yè)績增幅。其中被稱為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬保招金”負債最高，合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。?

　　同時，98家公司的平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家資產(chǎn)負債率有不同程度的上升，負債率超過70%的也達到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬科為77.85%。?

　　分析稱，雖然上市房企為避免短期償債壓力過高，債務(wù)結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，短期借款和一年內(nèi)到期流動負債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務(wù)成本，業(yè)績增長受到?jīng)_擊，房價和投資調(diào)整或是必然選擇。