??? 今年博鰲房地產論壇上，陽光100董事長易小迪曾明言，開發(fā)利潤的2/3以上來自于土地升值。那些閑置土地長，開發(fā)周期慢的項目，顯然因為土地升值而獲利不菲。此前機構的統(tǒng)計顯示，閑置時間長達幾十年的土地，目前的土地價值已是當初地價的數(shù)十倍甚至上百倍。但是采用上述開發(fā)模式的地產商，未必會成為大贏家。

　　新世界中國 （以下簡稱新世界）海口“美麗沙”項目在2005年拿地，2011年開工，最晚一期工程直到2016年才動工，開發(fā)周期至少需要11年。雖然，外界預期該樓盤的獲利不菲，但緩慢的開發(fā)模式卻讓新世界為此付出巨大代價。在內地房企崇尚快速擴張的背景下，進入內地的香港房企卻顯得較為保守，過分強調土地增值帶來的收益，而忽略了充分利用財務杠桿去獲取更多的市場份額。

　　“美麗沙”開發(fā)周期超11年

　　日前，相關媒體報道，經過6年的“開發(fā)”，位于海南海口的新世界美麗沙項目土地剛剛得到平整，而根據(jù)去年4月30日新世界中國地產公司取得的 “美麗沙項目控制性詳細規(guī)劃成果批復文本”（以下簡稱《規(guī)劃》），該項目一期工程A標段的啟動時間應是2010年4月30日。據(jù)《每日經濟新聞》記者獲得的資料，該項目的前期土地平整工作應該早在獲得土地的兩年之內就完成。

　　該《規(guī)劃》顯示，美麗沙項目位于海甸島西部，占地約225.6公頃。該項目將分3期進行，其中第一期工程A標段的建設任務是 “別墅/小高層/公園”，啟動時間是2010年4月30日。第三期建設任務則為 “豪華別墅/超高層公寓”，啟動時間為2016年6月30日。據(jù)此判斷，該項目整體竣工時間將在2016之后。而新世界中國2010年年報則顯示，該項目的一期工程竣工時間為2012年。

　　記者了解到，2005年10月21日，在當時被稱為“海南最大宗土地”的“美麗沙”用地拍賣塵埃落定，新世界中國以18億元，平均每畝54.5萬元的價格競得面積逾3307畝的海口美麗沙的使用權。

　　這也就意味著，如果以今年作為該項目的正式動工時間，新世界美麗沙項目的土地至少已經閑置了近6年，而到其全部開發(fā)完畢，則需要至少11年的時間。時至今日，保守估計的11年開發(fā)周期已近一半，該項目用地上還是未見片磚片瓦。

　　正因如此，對美麗沙項目的質疑聲，這些年來一直不絕于耳。去年12月，就有一名網友在海南地產門戶網站——地產海南上發(fā)布了一篇名為 “?？诿利惿?規(guī)劃是鬼話”的帖子，其大意是不滿美麗沙多變的規(guī)劃。

　　新世界中國（?？冢┯邢薰究偨浝韯⒘θ涸诨貞岸诘亍辟|疑時曾表示，2006年5月份該項目的規(guī)劃已經提交相關專家進行第一次審查，由于涉及到一個搬遷問題，花費了較長時間與相關部門進行溝通，至2010年4月份《規(guī)劃》通過，已過去近4年。