調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)“不限購”、“不限貸”的吆喝聲越喊越高，就在商業(yè)地產(chǎn)賣得風(fēng)生水起之時，近日銀監(jiān)會主席劉明康矛頭直指商業(yè)地產(chǎn)，要求加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的貸款管理。

　　8月23日，上海銀監(jiān)局隨后發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房。同時要求，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。那南京的情況究竟怎么樣呢？

　　個人消費(fèi)貸

　　買商業(yè)地產(chǎn)門檻高

　　筆者通過對南京多家銀行咨詢了解后獲悉，盡管個人消費(fèi)貸款仍有為商業(yè)地產(chǎn)打開缺口的，但要求已經(jīng)十分嚴(yán)格。

　　中國銀行南京玄武支行的一位信貸經(jīng)理告訴筆者，目前該行個人消費(fèi)性貸款還可用于購買商鋪等商業(yè)用房，但要求很嚴(yán)格。首先首付需要5成，利率上浮30%，而且需要抵押物抵押，抵押物只接受房產(chǎn)抵押，房齡要求在10年以內(nèi)，抵押額最高只能是房產(chǎn)的六成。其次還要審核貸款人的還款能力，同時審核購買的商業(yè)用房的相關(guān)材料，還會到房管部門調(diào)取該物業(yè)的相關(guān)資料用以核實(shí)。即使貸款批下來，也不是直接可以取現(xiàn)，而是貸款直接打入商業(yè)用房開發(fā)商的指定賬戶，?？顚Ｓ茫乐固赚F(xiàn)。

　　建設(shè)銀行江蘇直屬支行的一位工作人員告訴筆者，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款規(guī)定是首付5成，利率上浮20%，貸款年限最長10年。但目前該行貸款額度緊張，個人消費(fèi)性貸款目前已經(jīng)全面暫停，更不要提用個人消費(fèi)貸款去買商鋪了。

　　興業(yè)銀行一信貸經(jīng)理同樣表示，現(xiàn)在銀行更加青睞于經(jīng)營性貸款，個人消費(fèi)性貸款已經(jīng)很不受待見了，更不要提用消費(fèi)性貸款買房了。

　　40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓

　　辦貸款比較難

　　在一些銀行，個人消費(fèi)貸款還可以購買商鋪、寫字樓，但針對酒店式公寓的大門已經(jīng)緊閉。農(nóng)業(yè)銀行南京分行就表示，個人消費(fèi)性貸款目前可以購買商鋪，利率上浮10%，但是暫停購買商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓。

　　招行銀行南京分行營業(yè)部接受筆者咨詢時同樣表示，目前購買商鋪、寫字樓首付5成，利率上浮20%，最長貸款期只有10年，而對諸如40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓，無論面積如何，目前都不接單。

　　“雖然40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓是商業(yè)性質(zhì)的，但實(shí)際用途是居住使用，在貸款時還是區(qū)別于商鋪、寫字樓。”光大銀行南京分行回復(fù)，商鋪、寫字樓目前是可以貸款的，利率上浮20%，但是唯獨(dú)40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓不能貸。

　　廣發(fā)銀行一分理處的負(fù)責(zé)人也表示，在該行酒店式公寓確實(shí)已經(jīng)停貸了。“不能怪銀行挑肥揀瘦，現(xiàn)在額度這么緊張，普通一手房都在排隊(duì)等放款，這種非主流產(chǎn)品自然要放一放了。”不過據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，貸與不貸現(xiàn)在都是各銀行根據(jù)貸款額度、風(fēng)險(xiǎn)控制來綜合考量，“可以多問幾家銀行，額度松的也許就能貸。”

　　部分銀行

　　允許結(jié)構(gòu)封頂后放貸

　　那么個人消費(fèi)性貸款到底能不能用于購買商業(yè)用房呢？江蘇省銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀監(jiān)部門并沒有對個人消費(fèi)貸款諸如此類貸款細(xì)分，只有個人貸款之說。能否向商業(yè)用房放貸也由各家銀行自行確定。

　　但江蘇銀監(jiān)會相關(guān)工作人員表示，上海銀監(jiān)局要求對現(xiàn)房才可發(fā)放貸款的規(guī)定只是重申原來的規(guī)定。早在2003年，央行就下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知第五條明確規(guī)定“所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋”。但距發(fā)文過去了8年，實(shí)際執(zhí)行中還是各家銀行自己說了算。

　　筆者咨詢了有商鋪、寫字樓出售的樓盤和在售的數(shù)家酒店式公寓，其中河西一家40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓目前在推40、50㎡的小戶型，首付五成，貸款利率上浮10-20%。“銀行房貸的要求是項(xiàng)目外立面可見，但因?yàn)楝F(xiàn)在一筆貸款還未放，所以究竟會如何執(zhí)行還不清楚。”

　　御江金城之前銷售了一批商鋪，營銷負(fù)責(zé)人表示貸款要求是首付5成，利率上浮10%，貸款年限10年。“為我們商鋪?zhàn)鲑J款的銀行有好幾家，基本都是竣工驗(yàn)收后才予以放貸的。”

　　但也有商業(yè)項(xiàng)目放貸時間會有提前。一家同時在售酒店式公寓和寫字樓的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，結(jié)構(gòu)封頂就可放貸，“主要還是要看各家銀行規(guī)定。”

　　商業(yè)地產(chǎn)泡沫

　　引發(fā)關(guān)注

　　南京同步房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理趙勛表示，一般而言，結(jié)構(gòu)封頂距竣工驗(yàn)收的時差為小高層9個月，高層、超高層1年甚至更長。如果銀行不放貸，開發(fā)商拿到手的資金只有首付的50%，竣工驗(yàn)收后才放貸，開發(fā)商的資金壓力比較大。

　　南京新景祥副總經(jīng)理何曄表示，限購之下，不限購的商業(yè)地產(chǎn)吸引了大量投資資金的涌入，而調(diào)控并不希望限了住宅，火了商業(yè)，上海銀監(jiān)局關(guān)于商業(yè)用房貸款規(guī)定盡管是重申，但也同時起到震懾的作用，一旦商業(yè)地產(chǎn)的泡沫越吹越大，形成新一輪危機(jī)，針對該類物業(yè)的限購也有可能會出臺。