黃樹輝

盡管作為國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)龍頭的萬(wàn)科（000002.SZ）一直回避降價(jià)問(wèn)題，但銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科銷售均價(jià)下降已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)，8月份銷售額出現(xiàn)今年以來(lái)的首次同比下降。

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著限購(gòu)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大和調(diào)控政策綜合效果不斷深入，開發(fā)商銷售增長(zhǎng)壓力不斷增大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)成為必然選擇。

而萬(wàn)科降價(jià)銷售或引發(fā)同行跟進(jìn)，并對(duì)樓市產(chǎn)生不小的沖擊。

8月均價(jià)較上半年跌6%

根據(jù)萬(wàn)科5日發(fā)布的公告，8月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積96萬(wàn)平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長(zhǎng)5.0%和下降12.6%。

綜合此前銷售數(shù)據(jù)，2011年1至8月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積733.2萬(wàn)平方米，銷售金額845.7億元，同比分別增長(zhǎng)50.4%和47.8%。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，銷售面積同比上升而銷售金額同比下降，意味著萬(wàn)科銷售均價(jià)相應(yīng)出現(xiàn)下跌。由銷售數(shù)據(jù)可以推算，8月份萬(wàn)科銷售均價(jià)為每平方米10917元，這一價(jià)格水平是萬(wàn)科在2011年各月中的最低水平。

此前的8月23日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，該公司已經(jīng)在銷售價(jià)格方面小調(diào)了10%，而下半年仍準(zhǔn)備以價(jià)換量，以加快銷售速度。但與富力地產(chǎn)相比，萬(wàn)科一直回避降價(jià)問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前8月總體銷售均價(jià)為每平方米11534元，較去年每平方米12049元的均價(jià)微跌4%，其中8月單月銷售均價(jià)較2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

前8月，萬(wàn)科各月銷售均價(jià)總體變化不大，從1月份的每平方米12152元，到2月份的每平方米11075元，3至7月份分別為每平方米11174元、11652元、11235元、11729元和11611元，直至8月卻跌至每平方米10917元。

萬(wàn)科董秘譚華杰表示，8月份萬(wàn)科銷售金額同比略有下降，主要因?yàn)槿ツ旰徒衲甑耐票P節(jié)奏存在差異。去年萬(wàn)科的推盤“前低后高”，下半年推盤貨值接近上半年的兩倍，去年8月份已進(jìn)入推盤高峰，比較基數(shù)較大。但萬(wàn)科今年的推盤節(jié)奏更加平穩(wěn)，今年8月份推盤量雖較7月有所提升，但尚未超過(guò)6月份的水平。

譚華杰還表示，萬(wàn)科今年8月所銷售的產(chǎn)品中，二、三線城市的面積占比約達(dá)八成，受地域結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，整體銷售均價(jià)較去年同期有所降低。

四季度推盤量看漲

隨著限貸、限購(gòu)政策的疊加效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。萬(wàn)科提供的資料顯示，8月份北京、天津、沈陽(yáng)、上海、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、深圳等14個(gè)城市的商品住宅總成交面積僅為2009年同期的一半，而批準(zhǔn)預(yù)售面積則基本持平，成交批售比僅為0.65，與7月份一樣，再次接近2008年同期水平。

8月25日，浙江省臺(tái)州市出臺(tái)限購(gòu)令，限購(gòu)范圍向二三線城市延伸引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。對(duì)此譚華杰表示，萬(wàn)科目前進(jìn)入的城市大多已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)，限購(gòu)范圍如果進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)公司的直接影響有限。

譚華杰稱，由于萬(wàn)科堅(jiān)持了中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位和快速銷售策略，8月份萬(wàn)科新推盤銷售率略高于上半年平均水平。

萬(wàn)科依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資原則，8月在北京、太原、合肥、西安僅5個(gè)新項(xiàng)目，平均樓面地價(jià)約2700元/平方米，合計(jì)需要支付地價(jià)款為22.46億元。

但上半年在土地市場(chǎng)頗為保守的萬(wàn)科在8月底突然發(fā)力，自8月25日以來(lái)的一周內(nèi)，萬(wàn)科在北京斥資27.63億元連續(xù)拿下三個(gè)地塊，在業(yè)內(nèi)掀起不小的波瀾。而今年前7個(gè)月，萬(wàn)科在北京土地市場(chǎng)幾乎“顆粒無(wú)收”。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，上半年冷清的土地市場(chǎng)讓萬(wàn)科敏感地意識(shí)到現(xiàn)在正是拿地的良機(jī)，或在土地市場(chǎng)發(fā)起抄底行動(dòng)，在下半年加快拿地步伐。譚華杰稱，未來(lái)一些受調(diào)控影響較大的城市，土地市場(chǎng)也可能會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)。

此外，萬(wàn)科在銷售方面也進(jìn)入最后沖刺階段。深圳萬(wàn)科分公司提供的資料顯示，繼7月份推出的“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”促銷行動(dòng)之后，公司將在9月一舉推出11個(gè)項(xiàng)目、1萬(wàn)套房源入市，其總價(jià)優(yōu)惠措施更是從此前的5000元上升至1萬(wàn)元的級(jí)別。

資料顯示，深圳萬(wàn)科今年的年度銷售目標(biāo)是140億元，但截至7月，深圳萬(wàn)科僅實(shí)現(xiàn)40億元左右，這也就意味著萬(wàn)科在深圳市場(chǎng)壓力依然不小。

包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家開發(fā)商都表示，將在第四季度加大推盤量，而隨著限購(gòu)政策的進(jìn)一步加壓，開發(fā)商紛紛開始快速出貨，加大價(jià)格優(yōu)惠力度。

在萬(wàn)科啟動(dòng)“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”促銷行動(dòng)之后，深圳開發(fā)商被迫跟隨并采取降價(jià)措施。8月份以來(lái)，深圳益田集團(tuán)旗下田大運(yùn)城邦二期推出七折優(yōu)惠；深圳超級(jí)大盤“龍光城”3日開盤打出7.5折，近千套房源在不到4小時(shí)宣告售罄。